Rénovation sans résiliation collective : est-ce aussi plus favorable aux locataires ?
Les rénovations énergétiques, modernisations et transformations sont importantes en Suisse – mais elles ne doivent pas toujours commencer par la résiliation de tous les baux.
En bref
Une rénovation sans résiliation collective peut être possible si les travaux sont planifiés de manière raisonnable pour les locataires et si leur maintien dans le logement ne complique pas considérablement la rénovation. Selon le projet, des rénovations par étapes, des logements de remplacement temporaires, des départs provisoires, des droits de retour ou des baisses de loyer pendant la phase de chantier peuvent être envisagés. Une résiliation collective ne devrait donc pas être automatiquement la première étape, mais être soigneusement justifiée et comparée à d’autres solutions.
Que signifie rénovation sans résiliation collective ?
On parle de rénovation sans résiliation collective lorsqu’un immeuble est modernisé, amélioré sur le plan énergétique ou rénové structurellement sans que tous les baux soient résiliés au préalable. Il s’agit plutôt d’examiner si les travaux peuvent être réalisés pendant les baux en cours, par étapes ou avec des solutions temporaires de remplacement.
L’objectif n’est pas d’empêcher les rénovations nécessaires. Il s’agit plutôt de mieux concilier rénovation, maintien du logement et responsabilité sociale. Dans les marchés du logement tendus, une résiliation collective peut avoir des conséquences lourdes pour les locataires de longue date, les familles, les personnes âgées ou les ménages à revenu moyen.
Situation juridique en Suisse : quand une résiliation collective est-elle autorisée ?
Une résiliation en raison d’une rénovation peut être admissible en Suisse si les travaux prévus restreignent fortement la poursuite de l’utilisation du logement et si le maintien des locataires sur place compliquerait, renchérirait ou retarderait considérablement la rénovation. Le cas concret reste toujours déterminant.
Alternatives favorables aux locataires à la résiliation collective
Rénovation par étapes
Les travaux sont échelonnés par entrée, étage ou appartement, afin que tous les locataires ne doivent pas déménager en même temps.
Logement de remplacement temporaire
Pendant les phases de chantier les plus intensives, les locataires déménagent provisoirement dans un logement de remplacement et peuvent ensuite revenir.
Droit de retour
Si un départ est inévitable, il peut être convenu contractuellement si et à quelles conditions les locataires pourront revenir après la rénovation.
Les rénovations favorables aux locataires exigent davantage de planification, mais peuvent réduire les conflits. Une information précoce, des phases de chantier transparentes et une prise en compte sérieuse des cas de rigueur augmentent les chances de solutions viables pour les deux parties.
Résiliation collective ou rénovation en site occupé ?
| Variante | Avantages | Risques et points à vérifier |
|---|---|---|
| Résiliation collective | Planification du chantier plus simple, immeuble libre, exécution plus rapide possible | Charge élevée pour les locataires, risque de contestation, critiques sociales et politiques |
| Rénovation par étapes | Le logement est partiellement maintenu, moins de déplacement, solutions plus flexibles | Coordination du chantier plus complexe, durée de construction plus longue, organisation plus importante |
| Départ temporaire | Les travaux intensifs deviennent possibles, les locataires peuvent en principe revenir | Logements de remplacement, frais de déménagement, conditions de retour et loyer doivent être clairement réglés |
| Rénovation pendant l’utilisation | Aucune résiliation nécessaire, le bail reste en vigueur | Bruit, poussière, usage restreint, éventuelle baisse de loyer et proportionnalité à vérifier |
| Accord volontaire | Solutions individuelles, moins de procédures, meilleure sécurité de planification | Équitable uniquement si la pression est évitée et si les conditions sont transparentes |
Étape par étape : comment planifier une rénovation plus favorable aux locataires
- Définir clairement l’objectif de rénovation : énergie, sécurité, plan, technique du bâtiment ou confort.
- Vérifier quels travaux nécessitent réellement un logement vide et lesquels ne l’exigent pas.
- Documenter de manière réaliste les phases de chantier, la durée, le bruit, la poussière ainsi que les interruptions d’eau ou d’électricité.
- Examiner les alternatives à la résiliation collective : étapes, logements de remplacement, départs temporaires ou droits de retour.
- Informer les locataires suffisamment tôt et répondre aux questions par écrit.
- Identifier les cas de rigueur, par exemple les personnes âgées, les familles, les personnes handicapées ou les locataires de longue date.
- Régler de manière transparente les baisses de loyer, frais de déménagement, solutions transitoires et conditions de retour.
- En cas de résiliation, vérifier soigneusement les exigences formelles, la motivation, les délais et les éventuelles prolongations de bail.
Questions de contrôle : une résiliation collective est-elle vraiment nécessaire ?
Les questions suivantes aident les bailleurs, les gérances et les locataires à évaluer objectivement une rénovation prévue.
Questions de contrôle avant une résiliation pour rénovation
1. Le projet de rénovation est-il suffisamment concret ?
2. Quels travaux rendent impossible la poursuite de l’utilisation du logement ?
3. Certains travaux peuvent-ils être réalisés par étapes ?
4. Existe-t-il des logements de remplacement temporaires ou d’autres solutions ?
5. Un départ temporaire avec droit de retour a-t-il été examiné ?
6. Combien de temps durent réellement les restrictions les plus fortes ?
7. La baisse de loyer, les frais de déménagement et les charges sont-ils réglés ?
8. Les locataires ont-ils été informés tôt et clairement ?
9. Existe-t-il des cas de rigueur particuliers dans l’immeuble ?
10. La résiliation est-elle vraiment le moyen approprié le moins incisif ?Exemples pratiques
Exemple 1 : rénovation énergétique de façade
Un immeuble reçoit de nouvelles fenêtres, une meilleure isolation et un nouveau chauffage. De nombreux travaux concernent l’enveloppe du bâtiment et les locaux techniques. Au lieu de résilier tous les baux, la gérance planifie les phases de chantier, des accès courts aux appartements et des baisses de loyer pour les semaines particulièrement pénibles.
Exemple 2 : rénovation des colonnes avec logements de remplacement
Lors d’une rénovation des colonnes techniques, les cuisines et salles de bains sont temporairement inutilisables. Le bailleur organise des logements de remplacement dans le quartier et confirme par écrit que les locataires pourront revenir après la fin des travaux. La rénovation devient ainsi possible sans mettre définitivement fin aux baux.
Check-list : mettre en œuvre une rénovation socialement responsable
Questions fréquentes sur la rénovation sans résiliation collective
Résumé
Les rénovations sont importantes pour préserver la valeur, améliorer l’efficacité énergétique et augmenter la qualité du logement. Toutefois, une résiliation collective ne doit pas automatiquement être la seule solution. Selon le projet, des rénovations par étapes, des logements de remplacement temporaires, des droits de retour et des baisses de loyer peuvent rendre la mise en œuvre plus favorable aux locataires. Pour les bailleurs, il est essentiel de documenter correctement le projet de rénovation et d’examiner sérieusement les alternatives. Pour les locataires, il est important de respecter les délais, de vérifier la motivation et de demander conseil suffisamment tôt en cas d’incertitude.