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Risanamento senza disdetta collettiva: si può fare in modo più favorevole agli inquilini?

I risanamenti energetici, le modernizzazioni e le trasformazioni sono importanti in Svizzera – ma non devono sempre iniziare con la disdetta di tutti i contratti di locazione.

Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il: Tempo di lettura: ca. 8 minuti

In breve

Un risanamento senza disdetta collettiva può essere possibile se i lavori sono pianificati in modo ragionevole per gli inquilini e se la loro permanenza nell’appartamento non ostacola in modo sostanziale il risanamento. A seconda del progetto, possono entrare in considerazione risanamenti a tappe, appartamenti sostitutivi temporanei, traslochi provvisori, diritti di rientro o riduzioni dell’affitto durante la fase di cantiere. La disdetta collettiva non dovrebbe quindi essere automaticamente il primo passo, ma dovrebbe essere motivata con cura e confrontata con possibili alternative.

Indice

Cosa significa risanamento senza disdetta collettiva?

Si parla di risanamento senza disdetta collettiva quando un immobile viene modernizzato, migliorato dal punto di vista energetico o rinnovato strutturalmente senza che tutti i contratti di locazione vengano disdetti in anticipo. Si esamina invece se i lavori possano essere realizzati durante i contratti in corso, a tappe o con soluzioni sostitutive temporanee.

L’obiettivo non è impedire risanamenti necessari. Si tratta piuttosto di conciliare meglio risanamento, mantenimento dello spazio abitativo e responsabilità sociale. Soprattutto nei mercati abitativi tesi, una disdetta collettiva può avere conseguenze pesanti per inquilini di lunga data, famiglie, persone anziane o economie domestiche con redditi medi.

Situazione giuridica in Svizzera: quando è ammessa una disdetta collettiva?

Una disdetta a causa di un risanamento può essere ammissibile in Svizzera se i lavori previsti limitano notevolmente la possibilità di continuare a usare l’appartamento e se la permanenza degli inquilini renderebbe il risanamento molto più difficile, più costoso o più lento. È sempre determinante il singolo caso concreto.

Nota: Una disdetta per risanamento non è automaticamente abusiva, ma non è neppure automaticamente giustificata. I locatori dovrebbero disporre di un progetto sufficientemente sviluppato e poter spiegare in modo plausibile perché è necessario liberare gli appartamenti. Gli inquilini devono verificare le disdette e le richieste di protrazione entro i termini applicabili; per abitazioni e locali commerciali, l’autorità di conciliazione è di norma competente per contestazioni o protrazioni.

Alternative favorevoli agli inquilini alla disdetta collettiva

Risanamento a tappe

I lavori vengono scaglionati per entrata, piano o appartamento, affinché non tutti gli inquilini debbano traslocare contemporaneamente.

Appartamento sostitutivo temporaneo

Durante le fasi di cantiere più intensive, gli inquilini si trasferiscono provvisoriamente in un appartamento sostitutivo e possono poi rientrare.

Diritto di rientro

Se un trasferimento è inevitabile, può essere stabilito contrattualmente se e a quali condizioni gli inquilini potranno rientrare dopo il risanamento.

I risanamenti favorevoli agli inquilini richiedono più pianificazione, ma possono ridurre i conflitti. Informare presto, definire fasi di cantiere trasparenti e prendere sul serio i casi di rigore aumenta le possibilità di soluzioni sostenibili per entrambe le parti.

Disdetta collettiva o risanamento con inquilini presenti?

VarianteVantaggiRischi e punti da verificare
Disdetta collettivaPianificazione del cantiere più semplice, immobile libero, esecuzione più rapida possibileElevato onere per gli inquilini, rischio di contestazione, critiche sociali e politiche
Risanamento a tappeLo spazio abitativo viene in parte mantenuto, meno spostamenti, soluzioni più flessibiliCoordinamento del cantiere più complesso, durata dei lavori più lunga, maggiore organizzazione necessaria
Trasloco temporaneoI lavori intensivi diventano possibili, gli inquilini possono in linea di principio rientrareAppartamenti sostitutivi, costi di trasloco, condizioni di rientro e affitto devono essere regolati chiaramente
Risanamento durante l’usoNessuna disdetta necessaria, il contratto di locazione resta in vigoreRumore, polvere, uso limitato, eventuale riduzione dell’affitto e proporzionalità da verificare
Accordo volontarioSoluzioni individuali, meno procedure, maggiore sicurezza di pianificazioneEquo solo se si evita pressione e se le condizioni sono trasparenti

Passo dopo passo: come pianificare un risanamento più favorevole agli inquilini

  1. Definire chiaramente l’obiettivo del risanamento: energia, sicurezza, pianta, impiantistica o comfort.
  2. Verificare quali lavori richiedono davvero un appartamento vuoto e quali no.
  3. Documentare realisticamente fasi di cantiere, durata, rumore, polvere e interruzioni di acqua o elettricità.
  4. Esaminare alternative alla disdetta collettiva: tappe, appartamenti sostitutivi, traslochi temporanei o diritti di rientro.
  5. Informare gli inquilini per tempo e rispondere alle domande per iscritto.
  6. Identificare casi di rigore, ad esempio persone anziane, famiglie, persone con disabilità o inquilini di lunga data.
  7. Regolare in modo trasparente riduzioni dell’affitto, costi di trasloco, soluzioni transitorie e condizioni di rientro.
  8. In caso di disdetta, verificare accuratamente requisiti formali, motivazione, termini e possibili protrazioni del contratto.

Domande di verifica: una disdetta collettiva è davvero necessaria?

Le seguenti domande aiutano locatori, amministrazioni e inquilini a valutare oggettivamente un risanamento previsto.

Domande di verifica prima di una disdetta per risanamento

1. Il progetto di risanamento è sufficientemente concreto?
2. Quali lavori rendono impossibile continuare a usare l’appartamento?
3. Alcuni lavori possono essere eseguiti a tappe?
4. Esistono appartamenti sostitutivi temporanei o altre soluzioni?
5. È stato esaminato un trasloco temporaneo con diritto di rientro?
6. Quanto durano realmente le limitazioni più forti?
7. Riduzione dell’affitto, costi di trasloco e spese accessorie sono regolati?
8. Gli inquilini sono stati informati presto e in modo chiaro?
9. Esistono casi di rigore particolari nell’immobile?
10. La disdetta è davvero il mezzo adeguato meno incisivo?

Esempi pratici

Esempio 1: risanamento energetico della facciata

Un immobile riceve nuove finestre, un migliore isolamento e un nuovo impianto di riscaldamento. Molti lavori riguardano l’involucro dell’edificio e i locali tecnici. Invece di disdire tutti i contratti di locazione, l’amministrazione pianifica le fasi di cantiere, brevi accessi agli appartamenti e riduzioni dell’affitto per le settimane particolarmente gravose.

Esempio 2: risanamento delle colonne con appartamenti sostitutivi

Durante un risanamento delle colonne tecniche, cucine e bagni non sono temporaneamente utilizzabili. Il locatore organizza appartamenti sostitutivi nel quartiere e conferma per iscritto che gli inquilini potranno rientrare al termine dei lavori. In questo modo il risanamento diventa possibile senza terminare definitivamente i contratti di locazione.

Checklist: realizzare un risanamento in modo socialmente sostenibile

Domande frequenti sul risanamento senza disdetta collettiva

Sì, a seconda dell’entità dei lavori, un risanamento può essere possibile anche durante contratti di locazione in corso o con soluzioni sostitutive temporanee. Sono determinanti la proporzionalità, lo svolgimento del cantiere, la sicurezza e la concreta limitazione dell’uso dell’appartamento.

Una disdetta per risanamento può essere ammissibile se i lavori limitano notevolmente la possibilità di continuare a usare l’appartamento e se la presenza degli inquilini complicherebbe o ritarderebbe in modo rilevante il risanamento.

Può essere abusiva se il progetto non è sufficientemente sviluppato, se il motivo della disdetta appare pretestuoso o se i lavori potrebbero essere realizzati ragionevolmente con gli inquilini presenti senza difficoltà rilevanti.

Possibili alternative sono i risanamenti a tappe, gli appartamenti sostitutivi temporanei, i traslochi provvisori, i diritti di rientro, le fasi di cantiere con riduzione dell’affitto o le soluzioni individuali per casi di rigore.

Se l’uso dell’appartamento è fortemente limitato dai lavori, una riduzione dell’affitto può entrare in considerazione a seconda del caso. L’importo dipende dalla durata, dall’intensità e dal concreto pregiudizio.

I locatori dovrebbero verificare se una disdetta collettiva è davvero necessaria, se è possibile un risanamento a tappe, quali obblighi di informazione e termini si applicano e quali soluzioni socialmente sostenibili possono essere proposte.

In linea di principio gli inquilini devono tollerare rinnovi e modifiche ragionevoli se le condizioni legali sono soddisfatte. Interventi sproporzionati, pianificazione insufficiente o limitazioni massive possono essere valutati diversamente.

Con un trasloco temporaneo, gli inquilini lasciano l’appartamento solo per la durata dei lavori particolarmente intensivi. Sono importanti accordi chiari su appartamento sostitutivo, costi, durata, rientro e affitto.

Un diritto di rientro dovrebbe essere concordato espressamente. Senza un accordo chiaro, spesso non è definito a quali condizioni gli inquilini possano rientrare dopo un risanamento.

Sì, a determinate condizioni una disdetta può essere contestata o può essere richiesta una protrazione del contratto. I termini sono brevi, quindi gli inquilini dovrebbero agire rapidamente dopo aver ricevuto una disdetta.

I risanamenti energetici sono importanti per la società, ma non giustificano automaticamente ogni disdetta collettiva. Anche l’entità dei lavori, la proporzionalità, lo stato del progetto e le alternative devono essere esaminati.

Le amministrazioni possono informare per tempo, spiegare in modo trasparente le fasi di cantiere, indicare persone di contatto, identificare casi di rigore, verificare riduzioni dell’affitto e documentare equamente gli accordi volontari.

Riassunto

I risanamenti sono importanti per conservare il valore, migliorare l’efficienza energetica e aumentare la qualità abitativa. Tuttavia, una disdetta collettiva non deve essere automaticamente l’unica soluzione. A seconda del progetto, risanamenti a tappe, appartamenti sostitutivi temporanei, diritti di rientro e riduzioni dell’affitto possono rendere l’attuazione più favorevole agli inquilini. Per i locatori è fondamentale documentare correttamente il progetto di risanamento ed esaminare seriamente le alternative. Per gli inquilini è importante rispettare i termini, verificare la motivazione e chiedere consulenza per tempo in caso di incertezza.

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