Davantage de permis de construire en Suisse : le marché du logement se détend-il ?
Le nombre de permis de construire accordés pour de nouveaux logements a de nouveau augmenté en Suisse, avec une progression particulièrement marquée dans le secteur locatif. Une détente rapide reste néanmoins peu probable, car la planification, le financement et la construction séparent encore l’autorisation de l’emménagement, tandis que la population et la demande de logements continuent d’augmenter.
En bref
Selon les données de marché de Wüest Partner, des permis de construire ont été délivrés pour environ 50 700 nouveaux logements en Suisse en 2025. Cela représente 6 % de plus que l’année précédente et le niveau le plus élevé depuis 2018. L’augmentation a principalement concerné les logements locatifs. Il n’est néanmoins pas possible de parler d’une détente généralisée : les demandes de permis ont de nouveau reculé en 2025, les projets autorisés n’arrivent sur le marché qu’avec retard et le taux de vacance n’était dernièrement que de 1,00 %. L’évolution la plus probable est donc une légère amélioration régionale, mais pas une fin rapide de la pénurie.
Table des matières
Les chiffres actuels de la construction de logements en Suisse
Après plusieurs années faibles, les permis de construire se sont nettement redressés. Wüest Partner estime qu’environ 50 700 nouveaux logements ont été autorisés en 2025. Par rapport à 2024, cela représente une hausse d’environ 6 % et le niveau le plus élevé depuis 2018.
Cette évolution doit toutefois être considérée avec d’autres indicateurs :
| Indicateur | Situation actuelle | Interprétation |
|---|---|---|
| Permis de construire 2025 | Environ 50 700 logements | Environ 6 % de plus qu’en 2024 et niveau le plus élevé depuis 2018. |
| Logements locatifs autorisés | Environ 21 % de plus que l’année précédente | La reprise se concentre fortement sur le logement locatif. |
| Demandes de permis 2025 | Environ 11 % de moins que l’année précédente | La hausse des autorisations pourrait être en partie temporaire. |
| Logements vacants au 1er juin 2025 | 48 455 logements | 3 519 de moins que l’année précédente. |
| Taux de vacance 2025 | 1,00 % | Cinquième baisse consécutive et niveau clairement inférieur à celui de 2020. |
| Population fin 2025 | 9 124 300 personnes | Augmentation d’environ 73 300 personnes ou 0,8 %. |
| Production de logements 2023 | Environ 46 700 nouveaux logements | En 2018, le chiffre dépassait encore légèrement 53 000 logements. |
Que signifie un permis de construire ?
Un permis de construire est l’approbation officielle d’un projet. Il confirme que le projet soumis respecte les prescriptions applicables en matière de construction, d’aménagement et d’environnement, sous réserve des conditions imposées.
La procédure comprend généralement plusieurs étapes :
- Analyser le terrain ou l’immeuble existant.
- Préparer le projet et son financement.
- Déposer la demande de permis.
- Procéder à la mise à l’enquête et à l’examen administratif.
- Traiter les oppositions et les conditions.
- Délivrer le permis de construire.
- Achever la planification d’exécution et les adjudications.
- Commencer et achever les travaux.
- Réceptionner, louer ou vendre les logements.
Un permis n’entraîne donc pas automatiquement un début immédiat des travaux. Plusieurs années peuvent s’écouler entre les premières études et l’emménagement pour les grands ensembles, les développements de sites et les constructions de remplacement.
Demande, permis et achèvement comparés
| Phase | Signification | Incertitude restante |
|---|---|---|
| Demande de permis | Un projet a été soumis à l’examen. | L’autorisation, les conditions, les oppositions et le financement restent ouverts. |
| Permis de construire | Le projet peut en principe être réalisé. | Le début des travaux, le financement et la réalisation complète restent ouverts. |
| Mise en chantier | Le projet est effectivement réalisé. | La durée, les coûts et la date d’achèvement peuvent encore changer. |
| Achèvement | Les nouveaux logements peuvent être occupés. | Il reste à savoir si le prix, l’emplacement et le type de logement correspondent à la demande. |
Pourquoi le marché du logement ne se détendra pas immédiatement
La hausse des autorisations est un signal positif. Pour obtenir une détente généralisée, davantage de logements doivent toutefois être achevés sur une période prolongée que ceux nécessaires en raison des ménages supplémentaires, des démolitions, des changements d’affectation et d’autres évolutions.
1. La demande continue d’augmenter
La population résidente permanente de la Suisse a augmenté d’environ 73 300 personnes en 2025. Le nombre de ménages tend aussi à croître plus vite que la population, notamment parce que davantage de personnes vivent seules ou dans de petits ménages.
2. Les permis produisent leurs effets avec retard
Un permis délivré aujourd’hui n’augmente pas immédiatement l’offre disponible. Les logements ne peuvent être loués ou vendus qu’après le financement, la planification détaillée, la construction et la réception.
3. Tous les logements autorisés n’augmentent pas le parc net
Dans le cas des constructions de remplacement, des immeubles existants sont démolis puis remplacés par des bâtiments plus grands. Le nouveau projet peut contenir davantage de logements, mais les anciens disparaissent temporairement pendant les travaux.
4. Les nouveaux logements ne sont pas toujours construits là où la pénurie est la plus forte
Une construction supplémentaire dans une région où la demande est modérée peut détendre le marché localement. À Zurich, Genève, Zoug et dans d’autres régions très tendues, les nouveaux logements peuvent toutefois être rapidement absorbés.
5. Le segment de prix est déterminant
Un grand nombre de logements neufs haut de gamme n’aide que partiellement les ménages à revenu faible ou moyen. Une véritable détente suppose suffisamment de logements adaptés dans différentes tailles et catégories de prix.
La reprise se concentre sur les logements locatifs
La plus forte hausse des permis en 2025 a concerné les logements locatifs. Selon Wüest Partner, environ 21 % de logements locatifs supplémentaires ont été autorisés par rapport à l’année précédente.
Plusieurs raisons l’expliquent :
- La demande de logements locatifs reste élevée.
- La baisse des coûts de financement améliore la rentabilité des immeubles collectifs.
- La hausse des loyers proposés augmente les rendements attendus des nouveaux projets.
- Les investisseurs institutionnels recherchent des revenus locatifs durables et relativement stables.
- Les immeubles collectifs permettent une utilisation plus dense des terrains rares.
- Dans les villes, la densification est plus fréquente que l’extension par des maisons individuelles.
Davantage de logements locatifs autorisés peuvent réduire la pression sur l’offre à moyen terme. Il reste toutefois décisif que les projets soient réellement construits et que les logements soient financièrement accessibles aux ménages locaux.
La propriété reste rare malgré l’augmentation du total
La hausse du nombre total de permis ne doit pas être confondue avec un boom de la propriété. Selon UBS, seuls environ 5 100 maisons individuelles et 11 200 appartements en propriété ont été autorisés en 2025. Le nombre de logements en propriété autorisés reste donc nettement inférieur aux niveaux antérieurs.
La construction de logements en propriété est freinée par :
- des terrains rares et chers,
- des coûts fonciers et de construction élevés,
- une densification privilégiant les immeubles collectifs,
- des exigences strictes de capacité financière pour les acheteurs,
- des besoins élevés en fonds propres,
- des procédures de planification et d’autorisation complexes,
- une faible disponibilité de terrains adaptés dans les centres.
Davantage de logements locatifs peuvent détendre le marché de la location, mais ne créent pas automatiquement plus de choix pour les ménages souhaitant acheter un appartement ou une maison individuelle.
Le marché du logement ne se détendra pas partout de la même manière
Le chiffre national de 50 700 logements autorisés masque d’importantes différences régionales. Certains grands projets peuvent fortement augmenter les statistiques d’un canton ou d’une région sans modifier la situation ailleurs.
| Situation régionale | Effet possible des logements supplémentaires |
|---|---|
| Ville avec un très faible taux de vacance | Les nouveaux logements sont souvent loués rapidement ; la détente reste limitée. |
| Commune d’agglomération bien desservie | Les grands projets peuvent accroître visiblement le choix et élargir le rayon de recherche. |
| Commune disposant déjà d’une offre plus importante | Les constructions supplémentaires peuvent prolonger la commercialisation et renforcer la concurrence sur les prix. |
| Région touristique | L’effet dépend de la création de résidences principales, secondaires ou d’objets exploités. |
| Région rurale avec une demande plus faible | Un grand projet peut avoir un effet beaucoup plus important sur le marché local. |
Une amélioration nationale peut donc coïncider avec une pénurie persistante, voire croissante, dans certaines villes et agglomérations.
Que signifient les permis pour les loyers et les prix immobiliers ?
Loyers proposés
Une offre plus grande peut ralentir la hausse des loyers si les nouveaux logements sont construits aux bons endroits et dans les segments demandés. À court terme, les loyers proposés restent toutefois soutenus par la faible vacance et la forte demande.
Loyers existants
Le loyer d’un bail existant ne baisse pas automatiquement parce que de nouveaux logements sont construits dans la région. Les contrats en cours restent soumis aux règles d’adaptation du droit du bail et au contrat concret.
Appartements en propriété et maisons individuelles
Comme la construction de logements en propriété reste limitée, une baisse générale des prix est peu probable uniquement en raison de l’augmentation du total des permis. Les faibles taux hypothécaires, l’offre réduite et la forte demande continuent de soutenir les prix.
Terrains à bâtir et immeubles collectifs
Davantage de projets réalisables peuvent accroître la demande de terrains adaptés et de surfaces de développement. En même temps, une offre plus grande améliore à long terme le fonctionnement du marché.
| Segment | Effet à court terme | Effet à moyen terme si les projets sont réalisés |
|---|---|---|
| Logements locatifs | Encore peu de disponibilité supplémentaire. | Davantage de choix et éventuellement une hausse plus lente des loyers proposés. |
| Loyers existants | Aucun effet direct. | Indirectement, davantage de possibilités de déménagement pour les locataires. |
| Appartements en propriété | L’offre reste limitée. | Davantage de choix régional, mais aucune baisse garantie. |
| Maisons individuelles | Très peu de constructions neuves. | La rareté persiste dans de nombreuses régions. |
Qu’est-ce qui pourrait freiner de nouveau la reprise de la construction ?
L’augmentation des permis ne prouve pas encore une reprise durable de la construction de logements. Le recul d’environ 11 % des demandes de permis indique notamment que le pipeline de nouveaux projets pourrait de nouveau s’affaiblir.
Principaux risques
- baisse du nombre de nouvelles demandes de permis,
- longues procédures de planification et d’autorisation,
- oppositions et recours,
- coûts élevés de construction et de terrain,
- pénurie de personnel qualifié et contraintes de capacité,
- exigences énergétiques ou constructives plus strictes,
- problèmes de financement de certains développeurs,
- incertitude politique ou réglementations supplémentaires,
- rentabilité insuffisante avec des loyers réglementés ou très bas.
Les grands projets peuvent fausser les statistiques
Une partie de la récente hausse peut s’expliquer par de grands développements de sites et des effets régionaux ponctuels. Si ces projets ne se répètent pas l’année suivante, le nombre de permis peut de nouveau baisser sans que les conditions structurelles aient beaucoup changé.
Construire reste plus cher qu’avant la pandémie
La hausse des prix de la construction s’est nettement atténuée, mais le niveau des coûts des travaux et des matériaux reste clairement supérieur à celui d’avant la pandémie. Les projets demeurent donc difficiles à calculer.
Que font la Confédération, les cantons et les communes contre la pénurie ?
En Suisse, le droit de l’aménagement et de la construction relève en grande partie des cantons et des communes. La Confédération peut définir des conditions-cadres, fournir des bases et soutenir la coopération.
Le plan d’action contre la pénurie de logements comprend des mesures dans trois domaines :
- faciliter et mettre en œuvre un développement intérieur de qualité,
- renforcer et accélérer les procédures de planification et d’autorisation,
- garantir suffisamment de logements abordables et adaptés aux besoins.
Densification plutôt qu’étalement
Une part croissante des logements est construite sur des parcelles déjà bâties. Selon l’Office fédéral du développement territorial, environ 59 % des permis délivrés pour de nouveaux logements entre 2018 et 2022 concernaient des parcelles déjà bâties.
Il s’agit notamment :
- de constructions de remplacement,
- de surélévations,
- d’extensions,
- de reconversions d’anciens sites commerciaux et industriels,
- de densification de quartiers existants.
La densification peut créer davantage de logements, mais elle est exigeante sur les plans politique et urbanistique. Le paysage urbain, le bruit, l’ombrage, le trafic, les espaces verts, la protection du patrimoine et les intérêts du voisinage doivent être pris en compte.
Trois scénarios possibles pour le marché suisse du logement
Les scénarios suivants constituent une appréciation du marché et non une garantie.
Scénario 1 : détente progressive
Une grande partie des logements autorisés est construite, d’autres projets suivent et la croissance démographique ralentit. Le choix augmente régionalement et la hausse des loyers proposés se modère.
Scénario 2 : stabilisation fragile
Les logements autorisés augmentent l’offre, mais sont rapidement absorbés par de nouveaux ménages. Le taux de vacance se stabilise à un faible niveau, tandis que les loyers et les prix continuent d’augmenter plus modérément.
Scénario 3 : nouvelle aggravation
Le recul des demandes entraîne plus tard moins de permis et d’achèvements. La demande reste forte. La vacance recule encore et les loyers proposés augmentent de nouveau plus fortement.
D’après les données actuelles, une stabilisation fragile paraît plus probable qu’une détente rapide et généralisée. L’évolution peut être plus favorable dans certaines régions où de nombreux logements sont achevés.
Que signifient davantage de permis pour les personnes qui cherchent un logement ?
Les personnes en recherche devraient considérer l’augmentation des permis comme un signal positif à moyen terme, mais ne pas attendre immédiatement une offre beaucoup plus grande.
Observer tôt les projets neufs
Les grands ensembles sont parfois commercialisés avant leur achèvement. Les personnes qui s’inscrivent tôt ou utilisent une alerte peuvent être informées à temps des premières locations.
Inclure les agglomérations
Les nouveaux logements sont souvent construits dans des communes d’agglomération bien desservies, où des sites plus grands et des potentiels de densification sont disponibles. Un rayon de recherche plus large peut augmenter sensiblement le choix.
Comparer les coûts totaux
Les logements neufs ont souvent des loyers nets plus élevés, mais peuvent présenter des avantages en matière d’énergie, d’équipement, d’accessibilité et d’entretien. Les coûts mensuels complets du logement et de la mobilité sont déterminants.
Ne pas considérer uniquement le nombre de pièces
Les logements neufs sont parfois conçus de manière plus compacte. Il faut donc examiner ensemble le plan, la surface, les rangements, le balcon, la cave, la buanderie et les possibilités d’ameublement.
Que signifie cette évolution pour les propriétaires et les investisseurs ?
Propriétaires existants
Davantage de constructions augmentent la concurrence régionale. Les logements bien entretenus, situés dans des emplacements attractifs et bien desservis, devraient toutefois rester demandés.
Bailleurs
Dans les communes où de nombreux logements locatifs sont construits, la durée de commercialisation, l’équipement et le positionnement du prix peuvent devenir plus importants. Dans les marchés très tendus, la demande reste élevée.
Développeurs
La demande de logements soutient en principe les nouveaux projets. La rentabilité, les coûts, les exigences réglementaires et la durée des procédures doivent néanmoins être évalués avec soin.
Acheteurs de logements neufs
Les acheteurs devraient vérifier l’achèvement, la qualité, les garanties, le plan de paiement, le fonds de rénovation, l’environnement et les futurs chantiers du quartier. Un permis ne garantit pas à lui seul un emménagement dans les délais.
Comment reconnaître une véritable détente ?
Une amélioration durable ne se reconnaît pas à un seul chiffre élevé. Plusieurs indicateurs devraient évoluer simultanément.
| Indicateur | Signal de détente |
|---|---|
| Demandes de permis | Stables ou en hausse pendant plusieurs années. |
| Permis de construire | Hausse large plutôt que quelques grands projets régionaux. |
| Mises en chantier | Les projets autorisés sont effectivement réalisés. |
| Achèvements | Nettement davantage de logements prêts à être occupés. |
| Croissance nette | Les nouveaux logements dépassent clairement les démolitions et les conversions. |
| Taux de vacance | Stabilisation ou hausse dans les régions tendues. |
| Nombre d’annonces | Davantage de logements disponibles par commune et segment de prix. |
| Durée de publication | Les logements restent annoncés plus longtemps. |
| Loyers proposés | La hausse ralentit ou stagne régionalement. |
Liste de contrôle : bien interpréter les permis et le marché du logement
Chiffres actuels
Région et projet
Effet sur le marché
Questions fréquentes sur les permis de construire et le marché du logement
Sources et état des données
L’article tient compte des informations disponibles jusqu’au 30 juillet 2026. Le taux officiel de logements vacants pour 2026 n’avait pas encore été publié à cette date.
- Wüest Partner : marché du logement et permis 2025
- Office fédéral du logement : Le marché du logement en un coup d’œil 2/2026
- Office fédéral de la statistique : recensement des logements vacants 2025
- Office fédéral de la statistique : état et évolution de la population
- Office fédéral du développement territorial : pénurie et développement intérieur
- Office fédéral du logement : oppositions et recours
- UBS Real Estate Focus 2026
- Raiffeisen : Immobilier Suisse, troisième trimestre 2025
Résumé
L’augmentation du nombre de permis constitue un signal positif pour le marché suisse du logement. Environ 50 700 nouveaux logements ont été autorisés en 2025, soit quelque 6 % de plus que l’année précédente et le niveau le plus élevé depuis 2018. Les autorisations de logements locatifs ont particulièrement progressé. Une détente rapide reste néanmoins peu probable : les demandes ont déjà de nouveau reculé, les logements autorisés ne sont achevés qu’avec retard et le taux de vacance n’était que de 1,00 % en 2025. Parallèlement, la population et le nombre de ménages continuent d’augmenter. Les nouvelles constructions devraient donc d’abord empêcher que la pénurie ne s’aggrave encore plus vite. Une détente sensible est surtout possible régionalement, là où plusieurs projets sont effectivement réalisés et correspondent à la demande locale en matière de situation, de taille et de prix.