Più permessi di costruire in Svizzera: il mercato immobiliare si sta distendendo?

I dati più recenti sulla costruzione di abitazioni in Svizzera

Dopo diversi anni deboli, i permessi di costruire hanno mostrato una chiara ripresa. Wüest Partner stima che nel 2025 siano state autorizzate circa 50 700 nuove abitazioni. Rispetto al 2024 ciò corrisponde a un aumento di circa il 6 per cento e al livello più elevato dal 2018.

L’evoluzione deve tuttavia essere valutata insieme ad altri indicatori di mercato:

Che cosa significa un permesso di costruire?

Un permesso di costruire è l’autorizzazione dell’autorità per un progetto edilizio. Conferma che il progetto presentato è conforme alle norme applicabili in materia di costruzione, pianificazione e ambiente, nel rispetto delle condizioni stabilite.

Il processo comprende normalmente diverse fasi:

1. Analizzare il terreno o l’immobile esistente.
2. Preparare il progetto e il finanziamento.
3. Presentare la domanda di costruzione.
4. Svolgere la pubblicazione e l’esame da parte delle autorità.
5. Trattare opposizioni e condizioni.
6. Rilasciare il permesso di costruire.
7. Concludere la progettazione esecutiva e l’assegnazione dei lavori.
8. Iniziare e completare la costruzione.
9. Collaudare, affittare o vendere le abitazioni.

Un permesso non porta quindi automaticamente a un inizio immediato dei lavori. Per grandi complessi, riqualificazioni di aree ed edifici sostitutivi possono trascorrere diversi anni tra le prime fasi di pianificazione e l’entrata nelle abitazioni.

Confronto tra domanda, permesso e completamento

Perché il mercato immobiliare non si distende immediatamente

L’aumento dei permessi è un segnale positivo. Per una distensione su vasta scala, tuttavia, per un periodo prolungato devono essere completate più abitazioni di quante ne siano necessarie a causa di nuovi nuclei familiari, demolizioni, trasformazioni e altri cambiamenti.

1. La domanda continua a crescere

Nel 2025 la popolazione residente permanente della Svizzera è aumentata di circa 73 300 persone. Anche il numero dei nuclei familiari tende a crescere più rapidamente della popolazione, tra l’altro perché più persone vivono sole o in nuclei più piccoli.

2. I permessi producono effetti con ritardo

Un permesso rilasciato oggi non aumenta immediatamente l’offerta abitativa disponibile. Le abitazioni possono essere affittate o vendute soltanto dopo il finanziamento, la progettazione esecutiva, la costruzione e il collaudo.

3. Non tutte le abitazioni autorizzate aumentano il patrimonio abitativo netto

Gli edifici sostitutivi comportano la demolizione di immobili esistenti e la loro sostituzione con complessi più grandi. Il nuovo edificio può contenere più abitazioni, ma durante la costruzione quelle precedenti scompaiono temporaneamente.

4. Le nuove abitazioni non vengono sempre costruite dove la carenza è maggiore

Una costruzione aggiuntiva in una regione con domanda moderata può distendere il mercato locale. A Zurigo, Ginevra, Zugo e in altre regioni particolarmente tese, invece, le nuove abitazioni possono essere assorbite rapidamente.

5. La fascia di prezzo è decisiva

Un gran numero di appartamenti di nuova costruzione costosi aiuta soltanto in misura limitata i nuclei con reddito basso o medio. Una reale distensione richiede un numero sufficiente di abitazioni adeguate in diverse dimensioni e fasce di prezzo.

La ripresa si concentra sugli alloggi in affitto

Nel 2025 l’aumento più forte dei permessi ha riguardato gli appartamenti in affitto. Secondo Wüest Partner, ne sono stati autorizzati circa il 21 per cento in più rispetto all’anno precedente.

Le ragioni sono diverse:

• La domanda di appartamenti in affitto rimane elevata.
• I costi di finanziamento più bassi migliorano la redditività dei condomini.
• L’aumento degli affitti proposti accresce i ricavi attesi dai nuovi progetti.
• Gli investitori istituzionali cercano redditi da locazione stabili e di lungo periodo.
• Gli edifici plurifamiliari permettono un utilizzo più denso dei terreni scarsi.
• Nelle città si ricorre più spesso alla densificazione che all’espansione con case unifamiliari.

Un maggior numero di appartamenti in affitto autorizzati può ridurre la pressione sull’offerta nel medio periodo. È tuttavia decisivo che i progetti vengano effettivamente realizzati e che gli alloggi siano finanziariamente sostenibili per i nuclei locali.

La proprietà abitativa rimane scarsa nonostante l’aumento complessivo

L’aumento totale dei permessi non deve essere confuso con un boom della proprietà abitativa. Secondo UBS, nel 2025 sono state autorizzate soltanto circa 5 100 case unifamiliari e 11 200 appartamenti di proprietà. Il numero di nuove abitazioni di proprietà è quindi rimasto nettamente inferiore ai livelli precedenti.

La costruzione di abitazioni di proprietà è frenata da:

• terreni edificabili scarsi e costosi,
• costi elevati dei terreni e della costruzione,
• densificazione a favore degli edifici plurifamiliari,
• severi requisiti di sostenibilità finanziaria per gli acquirenti,
• elevato capitale proprio necessario,
• procedure di pianificazione e autorizzazione complesse,
• scarsa disponibilità di terreni adatti nei centri.

Una maggiore costruzione di appartamenti in affitto può alleggerire il mercato locativo, ma non significa automaticamente una scelta più ampia per chi desidera acquistare un appartamento o una casa unifamiliare.

Il mercato immobiliare non si distende ovunque allo stesso modo

Il dato nazionale di 50 700 abitazioni autorizzate nasconde notevoli differenze regionali. Singoli grandi progetti possono aumentare fortemente le statistiche di un Cantone o di una regione senza modificare la situazione in altre parti del Paese.

Un miglioramento a livello nazionale può quindi verificarsi contemporaneamente a una carenza persistente o persino crescente in singole città e agglomerati.

Che cosa significano i permessi per affitti e prezzi immobiliari?

Affitti proposti

Una maggiore offerta abitativa può rallentare l’aumento degli affitti, purché le nuove abitazioni vengano create nelle località e nelle fasce di prezzo richieste. Nel breve periodo, tuttavia, gli affitti proposti rimangono sostenuti dal basso tasso di abitazioni vuote e dall’elevata domanda.

Affitti esistenti

L’affitto di un contratto in corso non diminuisce automaticamente perché nella regione vengono costruite nuove abitazioni. Per i rapporti di locazione esistenti valgono le basi legali di adeguamento e il contratto concreto.

Appartamenti di proprietà e case unifamiliari

Poiché la costruzione di abitazioni di proprietà rimane limitata, è improbabile che l’aumento complessivo dei permessi provochi da solo un calo generale dei prezzi. Tassi ipotecari bassi, offerta scarsa ed elevata domanda continuano a sostenerli.

Terreni edificabili ed edifici plurifamiliari

Un maggior numero di progetti realizzabili può aumentare la domanda di terreni adatti e aree di sviluppo. Nel lungo periodo, tuttavia, un’offerta abitativa più ampia migliora il funzionamento del mercato.

Che cosa potrebbe frenare nuovamente la ripresa edilizia?

I dati più elevati sui permessi non dimostrano ancora un rafforzamento duraturo della costruzione di abitazioni. In particolare, il calo delle domande di costruzione di circa l’11 per cento indica che la futura pipeline di progetti potrebbe indebolirsi di nuovo.

Principali rischi

• calo del numero di nuove domande di costruzione,
• lunghe procedure di pianificazione e autorizzazione,
• opposizioni e ricorsi,
• elevati costi di costruzione e dei terreni,
• carenza di personale qualificato e limiti di capacità,
• requisiti energetici o edilizi più severi,
• problemi di finanziamento per singoli promotori,
• incertezza politica o regolamentazioni aggiuntive,
• redditività insufficiente con affitti regolamentati o molto bassi.

I grandi progetti possono distorcere le statistiche

Una parte del recente aumento può essere spiegata da grandi sviluppi di aree e da effetti regionali una tantum. Se tali progetti mancano nell’anno successivo, il numero dei permessi può diminuire nuovamente anche se le condizioni strutturali sono cambiate poco.

Costruire rimane più costoso rispetto a prima della pandemia

L’inflazione dei prezzi di costruzione si è notevolmente attenuata. Il livello dei prezzi per prestazioni e materiali rimane tuttavia chiaramente superiore a quello precedente alla pandemia, rendendo ancora impegnativa la pianificazione economica dei progetti.

Che cosa fanno Confederazione, Cantoni e Comuni contro la carenza di alloggi?

In Svizzera il diritto della pianificazione e della costruzione rientra in larga misura nella competenza dei Cantoni e dei Comuni. La Confederazione può stabilire condizioni quadro, elaborare basi e sostenere la collaborazione.

Il piano d’azione contro la carenza di alloggi comprende misure in tre ambiti principali:

• facilitare lo sviluppo verso l’interno e attuarlo con qualità,
• rafforzare e accelerare le procedure di pianificazione e autorizzazione,
• garantire una quantità sufficiente di alloggi economici e adeguati alle esigenze.

Densificazione invece di dispersione insediativa

Una quota crescente della costruzione di abitazioni avviene su terreni già edificati. Secondo l’Ufficio federale dello sviluppo territoriale, tra il 2018 e il 2022 circa il 59 per cento dei permessi per nuove abitazioni è stato rilasciato su particelle già edificate.

Tra questi interventi rientrano:

• edifici sostitutivi,
• sopraelevazioni,
• ampliamenti,
• trasformazione di ex aree commerciali e industriali,
• densificazione di insediamenti residenziali esistenti.

La densificazione può creare più spazio abitativo, ma è impegnativa dal punto di vista pianificatorio e politico. Devono essere considerati il paesaggio urbano, la protezione dal rumore, l’ombreggiamento, il traffico, gli spazi verdi, la protezione dei monumenti e gli interessi del vicinato.

Tre possibili scenari per il mercato immobiliare svizzero

I seguenti scenari rappresentano una valutazione di mercato e non una garanzia sull’evoluzione futura.

Sulla base dei dati attuali, una stabilizzazione fragile appare più probabile di una distensione rapida e generalizzata. In singole regioni con numerosi completamenti, l’evoluzione può essere più favorevole.

Che cosa significano più permessi di costruire per chi cerca casa?

Chi cerca casa dovrebbe considerare l’aumento dei permessi come un segnale positivo nel medio periodo, ma non attendere una scelta immediatamente molto più ampia.

Osservare presto i nuovi progetti

I grandi complessi vengono talvolta commercializzati già prima del completamento. Chi si registra in anticipo o utilizza un abbonamento di ricerca può scoprire tempestivamente le prime locazioni.

Includere gli agglomerati

Le nuove abitazioni sorgono spesso in Comuni dell’agglomerato ben collegati, dove sono disponibili aree più grandi e potenziale di densificazione. Un raggio di ricerca più ampio può aumentare notevolmente la scelta.

Confrontare i costi complessivi

Gli appartamenti di nuova costruzione presentano spesso canoni netti più elevati, ma possono offrire vantaggi per consumo energetico, dotazioni, accessibilità e manutenzione. Sono decisivi i costi abitativi e di mobilità mensili complessivi.

Non considerare soltanto il numero di locali

Le nuove abitazioni vengono talvolta progettate in modo più compatto. Occorre quindi valutare insieme planimetria, superficie, spazi di deposito, balcone, cantina, lavanderia e possibilità di arredamento.

Che cosa significa l’evoluzione per proprietari e investitori?

Proprietari esistenti

Un maggior numero di nuove costruzioni aumenta regionalmente la concorrenza. Gli appartamenti ben mantenuti in posizioni attrattive e ben collegate dovrebbero tuttavia rimanere richiesti.

Locatori

Nei Comuni con molti nuovi appartamenti in affitto, la durata della commercializzazione, le dotazioni e il posizionamento del prezzo possono diventare più importanti. Nei mercati molto tesi, invece, la domanda rimane elevata.

Promotori immobiliari

La domanda di abitazioni parla in linea di principio a favore di nuovi progetti. Redditività, costi di costruzione, requisiti normativi e durata delle procedure devono tuttavia essere esaminati con attenzione.

Acquirenti di nuove abitazioni

Gli acquirenti dovrebbero controllare completamento, qualità costruttiva, garanzie, piano dei pagamenti, fondo di rinnovamento, ambiente circostante e futura attività edilizia nel quartiere. Un permesso di costruire non garantisce da solo un’entrata puntuale nell’abitazione.

Come si riconosce una reale distensione?

Un miglioramento sostenibile non emerge da un solo dato elevato sui permessi. Diversi indicatori devono evolvere contemporaneamente.

Lista di controllo: interpretare correttamente permessi di costruire e mercato immobiliare

Domande frequenti sui permessi di costruire e sul mercato immobiliare

Fonti e data dei dati

L’articolo considera le informazioni disponibili fino al 30 luglio 2026. Il tasso ufficiale svizzero di abitazioni vuote per il 2026 non era ancora stato pubblicato a tale data.

• Wüest Partner: mercato immobiliare e permessi di costruire 2025
• Ufficio federale delle abitazioni: il mercato dell’alloggio in sintesi 2/2026
• Ufficio federale di statistica: rilevazione delle abitazioni vuote 2025
• Ufficio federale di statistica: stato ed evoluzione della popolazione
• Ufficio federale dello sviluppo territoriale: carenza di alloggi e sviluppo verso l’interno
• Ufficio federale delle abitazioni: opposizioni e ricorsi
• UBS Real Estate Focus 2026
• Raiffeisen: immobili in Svizzera, terzo trimestre 2025