Mehr Baubewilligungen in der Schweiz: Entspannt sich der Wohnungsmarkt?
Die Zahl der Baubewilligungen für neue Wohnungen ist in der Schweiz wieder gestiegen – besonders stark im Mietwohnungsbau. Eine schnelle Entspannung ist dennoch unwahrscheinlich: Zwischen Bewilligung und Bezug liegen Planung, Finanzierung und Bauzeit, während Bevölkerung und Wohnraumnachfrage weiter wachsen.
Autor: Nikita von Niederhäuser , Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert am: · Lesezeit: ca. 16 Minuten
Die aktuellen Zahlen zum Schweizer Wohnungsbau
Die Baubewilligungen haben sich nach mehreren schwachen Jahren sichtbar erholt. Wüest Partner beziffert die Zahl der 2025 bewilligten neuen Wohnungen auf rund 50’700.
Gegenüber 2024 entspricht dies einem Anstieg von ungefähr 6 Prozent und dem höchsten Wert seit 2018. Für die Einordnung müssen jedoch weitere Marktindikatoren berücksichtigt werden.
| Kennzahl | Aktueller Stand | Einordnung |
|---|---|---|
| Baubewilligungen 2025 | rund 50’700 Wohnungen | Etwa 6 Prozent mehr als 2024 und höchster Stand seit 2018. |
| Bewilligte Mietwohnungen | rund 21 % mehr | Der Aufschwung konzentriert sich stark auf den Mietwohnungsbau. |
| Baugesuche 2025 | rund 11 % weniger | Der jüngste Bewilligungsanstieg könnte teilweise vorübergehend sein. |
| Leerwohnungen 2025 | 48’455 Wohnungen | 3’519 weniger als im Vorjahr. |
| Leerwohnungsziffer | 1,00 % | Fünfter Rückgang in Folge. |
| Bevölkerung Ende 2025 | 9’124’300 Personen | Zunahme um rund 73’300 Personen beziehungsweise 0,8 Prozent. |
| Wohnungsproduktion 2023 | rund 46’700 Wohnungen | 2018 waren es noch gut 53’000 Wohnungen. |
Baubewilligungen sind ein Frühindikator. Sie zeigen, welche Projekte grundsätzlich realisiert werden dürfen. Sie sagen noch nicht, wie viele Wohnungen bereits gebaut, bezogen oder tatsächlich verfügbar sind.
Was bedeutet eine Baubewilligung?
Eine Baubewilligung ist die behördliche Zustimmung zu einem Bauprojekt. Sie bestätigt, dass das eingereichte Vorhaben unter den verfügten Bedingungen mit den anwendbaren Bau-, Planungs- und Umweltvorschriften vereinbar ist.
| Phase | Aussage | Unsicherheit |
|---|---|---|
| Baugesuch | Ein Projekt wurde zur Prüfung eingereicht. | Bewilligung, Auflagen, Einsprachen und Finanzierung sind noch offen. |
| Baubewilligung | Das Projekt darf grundsätzlich realisiert werden. | Baubeginn, Finanzierung und vollständige Umsetzung bleiben offen. |
| Baustart | Das Projekt wird tatsächlich umgesetzt. | Bauzeit, Kosten und Fertigstellung können sich verändern. |
| Fertigstellung | Die Wohnungen können bezogen werden. | Preis, Lage und Wohnungstyp müssen weiterhin zur Nachfrage passen. |
Warum sich der Wohnungsmarkt nicht sofort entspannt
Für eine breite Entspannung müssten über längere Zeit mehr Wohnungen fertiggestellt werden, als durch zusätzliche Haushalte, Abbrüche, Umnutzungen und andere Veränderungen benötigt werden.
Die Nachfrage wächst weiter
Die Bevölkerung nahm 2025 um rund 73’300 Personen zu. Gleichzeitig wächst die Zahl kleiner Haushalte.
Bewilligungen wirken verzögert
Finanzierung, Ausführungsplanung, Bau und Abnahme können Monate oder Jahre dauern.
Ersatzneubau ist nicht reiner Nettozuwachs
Bestehende Wohnungen werden zuerst abgebrochen und verschwinden während der Bauphase vom Markt.
Neubau entsteht nicht immer am richtigen Ort
In besonders knappen Städten und Agglomerationen können neue Wohnungen rasch absorbiert werden.
Das Preissegment entscheidet
Teure Neubauten entlasten Haushalte mit tiefen und mittleren Einkommen nur begrenzt.
Der Aufschwung konzentriert sich auf Mietwohnungen
Mietwohnungen bleiben gesucht
Die hohe Wohnraumnachfrage schafft weiterhin einen starken Markt für neue Mietwohnungen.
Tiefere Zinsen verbessern Projekte
Günstigere Finanzierung kann die Wirtschaftlichkeit von Mehrfamilienhäusern verbessern.
Höhere Angebotsmieten
Steigende Angebotsmieten können erwartete Projekterträge erhöhen.
Langfristige Mieterträge
Institutionelle Investoren suchen stabile und langfristige Anlageerträge.
Mehr Wohnungen pro Grundstück
Mehrfamilienhäuser nutzen knappes Bauland wesentlich dichter als Einfamilienhäuser.
Bestand wird verdichtet
In Städten entstehen neue Wohnungen zunehmend auf bereits bebauten Grundstücken.
Mehr Neubau bedeutet nicht automatisch sinkende Bestandsmieten. Am ehesten kann ein grösseres Angebot den Wettbewerb bei Neuvermietungen verbessern und den Anstieg der Angebotsmieten regional bremsen.
Wohneigentum bleibt trotz höherer Gesamtzahlen knapp
Der Anstieg der gesamten Baubewilligungen darf nicht mit einem Boom beim Wohneigentum verwechselt werden.
Laut UBS wurden 2025 lediglich rund 5’100 Einfamilienhäuser und 11’200 Eigentumswohnungen bewilligt.
Mehr Mietwohnungsbau kann den Mietmarkt entlasten, bedeutet aber nicht automatisch eine grössere Auswahl für Käuferinnen und Käufer.
Warum Wohneigentum knapp bleibt
- knappes und teures Bauland
- hohe Grundstücks- und Baukosten
- Verdichtung zugunsten von Mehrfamilienhäusern
- strenge Tragbarkeitsanforderungen
- hohe notwendige Eigenmittel
- komplexe Planungs- und Bewilligungsverfahren
- wenig geeignetes Bauland in Zentren
Der Wohnungsmarkt entspannt sich nicht überall gleich
Die nationale Zahl von 50’700 bewilligten Wohnungen verdeckt erhebliche regionale Unterschiede. Einzelne Grossprojekte können die Statistik eines Kantons oder einer Region stark verändern.
| Regionale Ausgangslage | Mögliche Wirkung zusätzlicher Wohnungen |
|---|---|
| Stadt mit sehr tiefem Leerstand | Neue Wohnungen werden häufig rasch vermietet; die Entspannung bleibt begrenzt. |
| Gut erschlossene Agglomeration | Grössere Projekte können Auswahl und Suchradius deutlich erweitern. |
| Gemeinde mit höherem Angebot | Zusätzlicher Neubau kann Vermarktungsdauer verlängern und Preiswettbewerb erhöhen. |
| Touristische Region | Die Wirkung hängt davon ab, ob Erstwohnungen oder Ferienobjekte entstehen. |
| Ländliche Region | Ein grosses Projekt kann den lokalen Markt relativ stark beeinflussen. |
Was bedeuten mehr Baubewilligungen für Mieten und Immobilienpreise?
| Marktsegment | Kurzfristige Wirkung | Mittelfristige Wirkung |
|---|---|---|
| Mietwohnungen | Noch wenig zusätzliche Verfügbarkeit. | Mehr Auswahl und möglicherweise langsamer steigende Angebotsmieten. |
| Bestandsmieten | Keine direkte Wirkung. | Indirekt mehr Wechselmöglichkeiten für Mieter. |
| Eigentumswohnungen | Angebot bleibt knapp. | Regional mehr Auswahl, aber kein sicherer Preisrückgang. |
| Einfamilienhäuser | Sehr begrenzter Neubau. | Knappheit bleibt in vielen Regionen bestehen. |
Angebotsmieten
Ein grösseres Angebot kann den Mietpreisanstieg bremsen, sofern die Wohnungen am richtigen Ort und im nachgefragten Preissegment entstehen.
Bestandsmieten
Bestehende Vertragsmieten sinken nicht automatisch, nur weil in einer Region neue Wohnungen gebaut werden.
Wohneigentum
Weil der Neubau von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern vergleichsweise schwach bleibt, folgt aus den höheren Gesamtbewilligungen kein automatischer Preisrückgang.
Was könnte den Bauaufschwung wieder bremsen?
Höhere Bewilligungszahlen sind noch kein Beweis für einen dauerhaft stärkeren Wohnungsbau. Besonders der Rückgang der Baugesuche ist ein Warnsignal.
Weniger Baugesuche
Eine schwächere Projektpipeline kann später wieder zu weniger Bewilligungen führen.
Lange Verfahren
Planung, Einsprachen und Rekurse können Projekte deutlich verzögern.
Hohe Kosten
Bau- und Grundstückskosten liegen weiterhin deutlich über dem Niveau vor der Pandemie.
Finanzierung
Wirtschaftlichkeit und Kapitalbedarf können Projekte trotz Bewilligung stoppen.
Regulierung
Zusätzliche energetische, bauliche oder politische Anforderungen können Projekte verteuern.
Grossprojekte verzerren Daten
Einzelne grosse Arealentwicklungen können Jahreswerte überproportional beeinflussen.
Was Bund, Kantone und Gemeinden tun
Bestehende Siedlungen verdichten
Mehr Wohnraum soll stärker innerhalb bereits bebauter Gebiete entstehen.
Planung und Bewilligungen beschleunigen
Effizientere Verfahren sollen dazu beitragen, dass geeignete Projekte schneller realisiert werden können.
Bedarfsgerechten Wohnraum schaffen
Nicht nur die Menge, sondern auch Grösse und Preis der Wohnungen sind für eine Entspannung entscheidend.
Rund 59 Prozent auf bereits bebauten Grundstücken
Nach Angaben des Bundesamts für Raumentwicklung wurden zwischen 2018 und 2022 rund 59 Prozent der Baubewilligungen für neue Wohnungen auf bereits bebauten Parzellen erteilt.
Dazu gehören Ersatzneubauten, Aufstockungen, Anbauten, Umnutzungen und die Verdichtung bestehender Wohnsiedlungen.
Drei mögliche Entwicklungen des Wohnungsmarkts
Langsame Entspannung
Viele bewilligte Wohnungen werden tatsächlich gebaut, weitere Projekte folgen und das Bevölkerungswachstum schwächt sich ab.
Fragile Stabilisierung
Das neue Angebot wird durch neue Haushalte weitgehend absorbiert. Der Leerstand stabilisiert sich auf tiefem Niveau.
Erneute Verschärfung
Weniger Baugesuche führen später zu weniger Bewilligungen und Fertigstellungen, während die Nachfrage hoch bleibt.
Diese Szenarien sind eine Markteinordnung und keine Garantie. Entscheidend sind die tatsächlichen Fertigstellungen, das Bevölkerungs- und Haushaltswachstum sowie die regionale Nachfrage.
Was bedeuten mehr Baubewilligungen für Wohnungssuchende?
Neubauprojekte werden teilweise vor Fertigstellung vermarktet.
Suchabos und frühe Registrierung können Vorteile bringen.
Grössere Projekte entstehen häufig in gut erschlossenen Agglomerationsgemeinden.
Ein breiterer Suchradius kann die Auswahl erheblich vergrössern.
Gesamtkosten vergleichen
Nettomiete, Nebenkosten, Energie, Mobilität und Parkplatz gemeinsam betrachten.
Grundriss statt nur Zimmerzahl
Wohnfläche, Stauraum, Balkon, Keller und Möblierbarkeit sind bei kompakten Neubauten wichtig.
Was bedeutet die Entwicklung für Eigentümer und Investoren?
Qualität bleibt entscheidend
Gut unterhaltene Wohnungen an attraktiven und gut erschlossenen Lagen dürften weiterhin gefragt bleiben.
Wettbewerb kann zunehmen
Bei viel Neubau werden Vermarktungsdauer, Ausstattung und Preispositionierung wichtiger.
Nachfrage allein reicht nicht
Wirtschaftlichkeit, Baukosten, Regulierung und Verfahrensdauer bleiben zentrale Risiken.
Projekt genau prüfen
Fertigstellung, Bauqualität, Garantien, Zahlungsplan, Umgebung und weitere Bautätigkeit beachten.
Woran erkennt man eine echte Entspannung?
Eine nachhaltige Verbesserung zeigt sich nicht an einer einzelnen hohen Bewilligungszahl. Mehrere Kennzahlen sollten sich gleichzeitig verändern.
| Indikator | Signal für Entspannung |
|---|---|
| Baugesuche | Mehrere Jahre stabil oder steigend. |
| Baubewilligungen | Breiter Anstieg statt einzelner Grossprojekte. |
| Baustarts | Bewilligte Projekte werden tatsächlich realisiert. |
| Fertigstellungen | Deutlich mehr bezugsbereite Wohnungen. |
| Nettozuwachs | Neubau übersteigt Abbrüche und Umnutzungen deutlich. |
| Leerwohnungsziffer | Stabilisierung oder Anstieg in knappen Regionen. |
| Anzahl Inserate | Mehr verfügbare Wohnungen pro Gemeinde und Preissegment. |
| Insertionsdauer | Wohnungen bleiben länger ausgeschrieben. |
| Angebotsmieten | Preisanstieg verlangsamt sich oder stagniert regional. |
Baubewilligungen und Wohnungsmarkt richtig einordnen
Zahl der Baubewilligungen geprüft
Baugesuche berücksichtigt
Fertigstellungen separat betrachtet
Leerwohnungsziffer geprüft
Bevölkerungswachstum berücksichtigt
Haushaltsentwicklung berücksichtigt
Miet- und Eigentumssegment getrennt
Datenstand geprüft
Lokale statt nur nationale Zahlen geprüft
Grossprojekte als Sondereffekt erkannt
Mietwohnungen und Eigentum unterschieden
Preissegment geprüft
Ersatzneubau und Zusatzneubau unterschieden
Baustart geprüft
Fertigstellungstermin geprüft
Einsprachen berücksichtigt
Verfügbare Inserate beobachtet
Insertionsdauer beobachtet
Angebotsmieten verglichen
Kaufpreise regional verglichen
Wohnungsgrössen und Grundrisse geprüft
Bezahlbarkeit des Neubaus beurteilt
Kurz- und mittelfristige Wirkung getrennt
Einzelne Kennzahl nicht überbewertet
Verwandte UrbanHome-Ratgeber
Fällt die Leerwohnungsquote 2026 unter die Ein-Prozent-Marke?
Wohnungsknappheit erreicht den Schweizer Mittelstand
Mieten steigen – aber nicht überall gleich
Sanieren statt neu bauen: Der Bestand wird zum wichtigsten Markt
Schweizer Wohneigentum bleibt auf Wachstumskurs
Nullzins in der Schweiz: Werden Immobilien jetzt noch teurer?
Warum kann die Zinswende die Preisspirale bei Immobilien nicht stoppen?
Immobilien-News aus der Schweiz
Quellen und Datenstand
Der Artikel berücksichtigt den bis zum 30. Juli 2026 verfügbaren Datenstand. Die offizielle Schweizer Leerwohnungsziffer für 2026 war zu diesem Zeitpunkt noch nicht publiziert.
- Wüest Partner: Wohnungsmarkt und Baubewilligungen 2025
- Bundesamt für Wohnungswesen: Der Wohnungsmarkt auf einen Blick 2/2026
- Bundesamt für Statistik: Leerwohnungszählung 2025
- Bundesamt für Statistik: Stand und Entwicklung der Bevölkerung
- Bundesamt für Raumentwicklung: Wohnungsknappheit und Innenentwicklung
- Bundesamt für Wohnungswesen: Einsprachen und Rekurse
- UBS Real Estate Focus 2026
- Raiffeisen: Immobilien Schweiz
Häufige Fragen zu Baubewilligungen und Wohnungsmarkt
Die wichtigsten Antworten kompakt erklärt.
Nach Marktdaten von Wüest Partner wurden 2025 Baubewilligungen für rund 50’700 neue Wohnungen erteilt. Das waren rund 6 Prozent mehr als im Vorjahr und der höchste Stand seit 2018.
Kurzfristig ist keine flächendeckende Entspannung zu erwarten. Die Wohnungen müssen zuerst finanziert, gebaut und fertiggestellt werden, während die Nachfrage hoch bleibt.
Ein Baugesuch ist der Antrag auf Prüfung eines Projekts. Eine Baubewilligung bedeutet, dass es unter den verfügten Bedingungen realisiert werden darf.
Zwischen Bewilligung und Bezug liegen Finanzierung, Ausführungsplanung, Bauarbeiten und Abnahme. Die Wirkung auf das Angebot erscheint deshalb verzögert.
Der jüngste Anstieg entfiel überwiegend auf den Mietwohnungsbau. Wüest Partner beziffert den Zuwachs bei bewilligten Mietwohnungen auf rund 21 Prozent.
Die Nachfrage wächst weiter, Planung und Bau dauern lange, Ersatzneubauten verdrängen vorübergehend Wohnungen und nicht jede Bewilligung wird sofort umgesetzt.
Am 1. Juni 2025 lag die offizielle Schweizer Leerwohnungsziffer bei 1,00 Prozent. Gezählt wurden 48’455 leer stehende Wohnungen.
Ein allgemeiner Rückgang ist kurzfristig nicht zu erwarten. Mehr Neubau kann den Anstieg der Angebotsmieten regional bremsen.
Aus höheren Gesamtbewilligungen folgt kein automatischer Preisrückgang. Der Neubau von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern bleibt vergleichsweise gering.
Bauland, Nutzungsplanung, Nachfrage, Projektgrössen, Bewilligungsverfahren und Einsprachen unterscheiden sich stark. Einzelne Grossprojekte können Statistiken zusätzlich verzerren.
Ja. Finanzierung, Baukosten, Auflagen, Einsprachen, Nachfrage oder fehlende Wirtschaftlichkeit können ein Projekt verzögern oder stoppen.
Rechtsmittel gehören zum Rechtsschutz, können komplexe Projekte aber deutlich verzögern.
Am ehesten Regionen, in denen mehrere grössere Projekte tatsächlich fertiggestellt werden und das neue Angebot zur lokalen Nachfrage passt.
Wichtig sind Baugesuche, Baubewilligungen, Baustarts, Fertigstellungen, Nettozuwachs, Leerwohnungsziffer, Anzahl Inserate, Insertionsdauer und Angebotsmieten.
Mehr Baubewilligungen sind positiv – aber noch keine Entspannung
2025 wurden in der Schweiz rund 50’700 neue Wohnungen bewilligt. Das waren etwa 6 Prozent mehr als im Vorjahr und so viele wie seit 2018 nicht mehr. Besonders stark stiegen die Bewilligungen für Mietwohnungen.
Gleichzeitig gingen die Baugesuche bereits wieder zurück, die Leerwohnungsziffer lag 2025 bei nur 1,00 Prozent und Bevölkerung sowie Zahl der Haushalte wachsen weiter.
Mehr Neubau dürfte deshalb zunächst vor allem verhindern, dass sich die Knappheit noch schneller verschärft. Eine spürbare Entspannung ist am ehesten regional möglich, wenn mehrere Projekte tatsächlich fertiggestellt werden und hinsichtlich Lage, Grösse und Preis zur Nachfrage passen.
Miet- und Kaufimmobilien in der Schweiz suchen
Vergleichen Sie aktuelle Angebote nach Ort, Objektart, Zimmerzahl und Preis und beobachten Sie die Entwicklung des Wohnungsangebots direkt auf UrbanHome.