01
Contratto di locazioneè il primo riferimentoVerificare la clausola sulla pulizia
UrbanHome · Guida trasloco
Riconsegnare un appartamento «besenrein»: cosa significa la pulizia sommaria alla fine della locazione?
In Svizzera, riconsegnare un appartamento «besenrein» non significa semplicemente dare una passata di scopa. Sono determinanti il contratto di locazione e le prassi regionali. In particolare, cucina e bagno devono spesso essere puliti a fondo anche quando è stata concordata una riconsegna con pulizia semplificata.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato: · Tempo di lettura: circa 11 minuti
02
Cucina e bagnospesso richiedono una pulizia approfonditaanche con «besenrein»
03
CHF 6.–/m²forfait regionale nella Svizzera nordoccidentalenon è una tariffa nazionale
04
Usura ≠ sporcovalutare separatamente l'usura normaleArt. 267 CO
Significato
Svuotare. Pulire. Controllare il contratto.
«Besenrein» sembra semplice, ma non significa automaticamente passare la scopa e riconsegnare le chiavi.
Contano il contratto e le prassi regionali
01
Svuotare completamente l'appartamento
Bisogna eliminare gli oggetti personali, i rifiuti e lo sporco più evidente. Non dimenticare cantina, solaio, garage e altri locali accessori compresi nella locazione.
02
Leggere prima il contratto
Verificare le condizioni di riconsegna e pulizia dell'amministrazione. In questo modo si capisce se è stata concordata una pulizia sommaria «besenrein», una pulizia approfondita o un'altra regola.
03
Cucina e bagno sono casi particolari
A seconda della prassi regionale, possono essere richiesti standard molto più elevati rispetto alle camere da letto e ai locali di soggiorno.
Diritto di locazione svizzero
Che cosa prevede il diritto svizzero sulla riconsegna dell'appartamento?
L'articolo 267 del Codice delle obbligazioni prevede che l'inquilino restituisca la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. L'usura normale non costituisce quindi, in linea di principio, un danno che l'inquilino deve risarcire. [3]
Pulizia e usura devono essere valutate separatamente: un vecchio pavimento in parquet non deve apparire «come nuovo». Lo sporco rimovibile, il grasso o il calcare possono invece costituire un problema di pulizia.
Alla riconsegna, il locatore deve controllare lo stato dell'immobile e, di regola, segnalare immediatamente i difetti per i quali intende rendere responsabile l'inquilino. Una recente giurisprudenza zurighese precisa tale obbligo per i difetti facilmente riconoscibili. [4]
Svizzera nordoccidentale
«Besenrein» più forfait per la pulizia
Nella Svizzera nordoccidentale molti contratti di locazione prevedono una riconsegna con pulizia sommaria. In questa prassi regionale si cita spesso un forfait di CHF 6.– al metro quadrato per la successiva pulizia approfondita. [1]
60
Esempio 60 m²
CHF 360.–
Con CHF 6.– al metro quadrato, il forfait calcolato per la pulizia è di CHF 360.–.
90
Esempio 90 m²
CHF 540.–
Con CHF 6.– al metro quadrato, il forfait calcolato per la pulizia è di CHF 540.–.
Non è una tariffa legale nazionale
I CHF 6.– al metro quadrato rappresentano una prassi regionale descritta. Restano determinanti le disposizioni concrete del contratto di locazione.
Interventi di pulizia
Che cosa bisogna pulire per una riconsegna «besenrein»?
Secondo la prassi della Svizzera nordoccidentale descritta dall'Associazione svizzera degli inquilini, sono richiesti in particolare i seguenti interventi. [2]
01
Cucina
Pulire accuratamente
Eliminare il grasso e pulire gli armadietti della cucina.
Spesso dimenticati: interni dei mobili e maniglie.
02
Forno
Eliminare grasso e residui di cibo
Spesso dimenticati: teglie, griglie e guarnizione dello sportello.
03
Frigorifero
Svuotare e pulire
Controllare cassetti, guarnizioni ed eventuali cattivi odori.
04
Cappa aspirante
Eliminare il grasso
Sostituire gli inserti dei filtri secondo la prassi descritta.
05
Bagno e WC
Pulire e rimuovere il calcare
Controllare con particolare attenzione rubinetti, pareti della doccia e fughe.
06
Locali abitativi
Pulire i pavimenti
Passare l'aspirapolvere o lavare i pavimenti; controllare angoli e battiscopa.
07
Cantina
Pavimento e ragnatele
Lavare il pavimento e rimuovere gli oggetti lasciati sul posto.
Non compresi
Che cosa generalmente non richiede una pulizia approfondita?
Secondo la prassi della Svizzera nordoccidentale descritta, i seguenti elementi non rientrano in linea di principio nella pulizia richiesta all'inquilino. [2]
01
FinestreFinestre e parti in legno
Secondo questa prassi regionale, finestre, telai e parti in legno non devono essere puliti a fondo.
02
Altri elementiTapparelle e radiatori
Anche le tapparelle e la polvere dietro ai radiatori sono generalmente escluse dai requisiti della pulizia sommaria descritta.
Il contratto può prevedere condizioni diverse
Una clausola contrattuale specifica può modificare lo standard di pulizia richiesto.
Confronto diretto
Pulizia «besenrein» o pulizia finale approfondita?
La differenza principale riguarda i locali abitativi, le finestre, le tende e altre superfici. Nella prassi regionale descritta, cucina e bagno devono essere puliti a fondo anche con una riconsegna «besenrein».
01
Locali abitativi
Pulizia «besenrein»
Passare l'aspirapolvere o lavare il pavimento.
Pulizia approfondita
Pulire accuratamente pavimenti, superfici, armadi e altri elementi.
02
Cucina
Pulizia approfondita in entrambi i casi
La cucina deve essere pulita accuratamente anche con la pulizia sommaria descritta.
03
Bagno e WC
Pulire e rimuovere il calcare
È prevista una pulizia approfondita anche con una riconsegna «besenrein».
04
Finestre
La differenza principale
In genere escluse dalla pulizia regionale sommaria descritta. La pulizia finale completa comprende normalmente i vetri accessibili all'interno e all'esterno e i davanzali.
05
Tende e tapparelle
Controllare il contratto
Generalmente escluse dalla prassi sommaria. Con una pulizia finale completa vanno pulite secondo il contratto e l'accessibilità.
Trasformazione e risanamento
Che cosa significa «besenrein» prima di una ristrutturazione totale?
Se immediatamente dopo il trasloco è prevista una ristrutturazione totale, l'Associazione svizzera degli inquilini descrive uno standard notevolmente ridotto: spazzare i pavimenti e pulire cucina e bagno in modo che gli artigiani possano utilizzare o toccare apparecchi e impianti senza sporcizia eccessiva. [2]
Se viene ristrutturata solo una parte dell'appartamento, l'agevolazione si applica generalmente soltanto a quella zona. Se ad esempio vengono sostituite le finestre, non è necessario pulire a fondo quelle vecchie, ma nel resto dell'alloggio possono continuare a valere le normali regole di pulizia.
Riconsegna dell'appartamento
Organizzare correttamente il verbale e le eventuali pulizie supplementari
La pulizia, i danni e l'usura normale devono essere documentati separatamente e con precisione durante la riconsegna dell'alloggio.
01
Verbale di riconsegnaFirmare solo se si è d'accordo
L'Associazione svizzera degli inquilini consiglia di firmare soltanto un verbale di cui si condivide il contenuto. Non esiste un obbligo di firma. [1]
Indicare precisamente i punti contestati
Scattare fotografie
Documentare separatamente sporco e danni
02
Impresa di pulizieConcordare una garanzia di riconsegna
Chi incarica un'impresa di pulizie dovrebbe concordare per iscritto una garanzia di riconsegna.
L'Associazione svizzera degli inquilini raccomanda che un rappresentante dell'impresa sia presente o immediatamente reperibile alla riconsegna, affinché eventuali pulizie supplementari possano essere effettuate senza ritardi. [1]
Prima della riconsegna
In
10
passaggi per riconsegnare un appartamento «besenrein».
Questi dieci passaggi aiutano a preparare la riconsegna in modo organizzato.
ObiettivoRiconsegna pulita e documentata
01
Contratto
Controllare le regole sulla pulizia
Esaminare il contratto e le istruzioni di riconsegna per verificare le condizioni concrete.
02
Standard
Pulizia sommaria o approfondita?
Chiarire se è stata concordata una pulizia «besenrein», una pulizia completa oppure un forfait.
03
Sgombero
Svuotare tutti i locali
Svuotare completamente appartamento, cantina, solaio, garage e locali accessori.
04
Cucina
Pulire accuratamente la cucina
Pulire armadi, forno, frigorifero e cappa aspirante.
05
Bagno
Rimuovere il calcare da bagno e WC
Pulire accuratamente i sanitari e rimuovere il calcare.
06
Pavimenti
Pulire i locali abitativi
Passare l'aspirapolvere o lavare i pavimenti delle altre stanze.
07
Cantina
Controllare i locali accessori
Lavare il pavimento della cantina e togliere le ragnatele.
08
Controllo
Esaminare ogni stanza
Controllare tutti i locali e scattare fotografie prima della riconsegna.
09
Chiavi
Preparare i documenti
Raccogliere tutte le chiavi e i documenti per la riconsegna.
10
Pulizia aggiuntiva
Annotare precisamente le contestazioni
Documentare i problemi segnalati e organizzare tempestivamente gli interventi concordati.
Esempi pratici
Due situazioni tipiche
01
Basilea
Appartamento di 2,5 locali con clausola «besenrein»
Il contratto prevede una riconsegna «besenrein» più un forfait per la pulizia. Cucina e bagno vengono puliti a fondo, mentre negli altri locali si passa l'aspirapolvere o si lavano i pavimenti.
Secondo la prassi regionale descritta, finestre e tapparelle non richiedono una pulizia approfondita.
02
Nessuna regola particolare
Il contratto non contiene una clausola «besenrein»
Se il contratto non prevede disposizioni particolari sulla pulizia, in linea di principio occorre programmare una pulizia finale approfondita dell'appartamento e dei locali accessori.
Checklist
Riconsegnare un appartamento «besenrein»
Questi dieci punti dovrebbero essere completati prima della consegna delle chiavi.
01–05
Prima della puliziaPreparazione completata
Contratto di locazione verificato
Standard di pulizia chiarito
Appartamento completamente svuotato
Cantina e locali accessori sgomberati
Materiali o impresa di pulizie organizzati
06–10
Prima della riconsegnaAppartamento pronto per il controllo
Cucina pulita a fondo
Bagno e WC puliti e senza calcare
Pavimenti puliti
Fotografie scattate
Chiavi e verbale preparati
Fonti
Fonti e situazione giuridica
Le informazioni giuridiche e pratiche si basano sulle indicazioni dell'Associazione svizzera degli inquilini, sul Codice svizzero delle obbligazioni e sulla recente giurisprudenza zurighese.
Fonti e situazione giuridica verificate il .
- Associazione svizzera degli inquilini: riconsegna e verbale (fonte originale in tedesco)
- Associazione svizzera degli inquilini: cosa bisogna pulire al trasloco? (fonte originale in tedesco)
- Fedlex: Codice delle obbligazioni, in particolare art. 267 e 267a
- Tribunale distrettuale di Winterthur / giurisprudenza zurighese 2026 sugli art. 267 e 267a CO (in tedesco)
Questa guida non sostituisce una consulenza legale individuale.
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Risposte dirette
Domande frequenti su «besenrein» e la riconsegna dell'appartamento
Le risposte principali in breve.
10Domande e risposte
Non esiste una definizione legale uniforme in tutta la Svizzera. Sono decisivi il contratto di locazione e la prassi regionale.
In linea di principio no, secondo la prassi descritta nella Svizzera nordoccidentale. Finestre, telai, parti in legno e tapparelle non rientrano nella pulizia approfondita prevista.
Sì. Nella prassi descritta, cucina e bagno devono essere puliti a fondo anche quando il contratto prevede «besenrein».
Sì. Secondo la prassi regionale descritta, la rimozione del calcare fa parte della pulizia del bagno.
In questo caso l'appartamento e i locali accessori devono in linea di principio essere puliti accuratamente.
No. Questa regola è particolarmente diffusa nella Svizzera nordoccidentale. Sono importanti il contratto e le usanze regionali.
Se la ristrutturazione totale inizia subito dopo il trasloco, può essere sufficiente uno standard di pulizia notevolmente ridotto.
No. Conta il risultato. Se incarichi un'impresa, è consigliabile una garanzia di riconsegna scritta.
In linea di principio no. L'usura normale rientra nell'utilizzo conforme al contratto.
Indicare nel verbale il punto contestato, scattare fotografie e organizzare il prima possibile le pulizie aggiuntive concordate.
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In sintesi
Conclusione: «besenrein» significa generalmente più che passare una scopa
In Svizzera «besenrein» significa in genere più che spazzare il pavimento una sola volta. Controlla innanzitutto il contratto di locazione.
Nella prassi descritta della Svizzera nordoccidentale, cucina e bagno devono essere puliti a fondo, mentre finestre, telai, parti in legno e tapparelle sono generalmente esclusi.
Se non è prevista una clausola speciale sulla pulizia sommaria, in linea di principio bisogna programmare una pulizia finale approfondita. Fotografie e un verbale dettagliato aiutano a prevenire controversie inutili.
Trasloco e ricerca di casa
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