Trovare casa nonostante le esecuzioni: come migliorare le possibilità
Le iscrizioni nel registro delle esecuzioni rendono più difficile una candidatura, ma non impediscono automaticamente un contratto di locazione in Svizzera. Questa guida spiega come controllare l’estratto, distinguere crediti pagati, contestati o ancora aperti e migliorare le possibilità con prove trasparenti, un budget realistico e garanzie adeguate.
In breve
Un’iscrizione è un segnale di rischio per l’amministrazione, ma non dimostra sempre che il credito sia fondato. Controllate il vostro estratto prima della candidatura, correggete o limitate le iscrizioni quando la legge lo consente e spiegate brevemente quelle restanti con prove. Dal 1° gennaio 2026 valgono regole rivedute sulla non comunicazione delle esecuzioni contestate.[3][5]
Indice
- Perché le esecuzioni rendono più difficile la ricerca
- Che cosa mostra l’estratto?
- Fase 1: controllare il proprio estratto
- Quale tipo di esecuzione è presente?
- Sistemare le iscrizioni: ritiro, correzione o non comunicazione
- Non comunicazione dal 1° gennaio 2026
- Migliorare le possibilità passo per passo
- Modello: spiegare le esecuzioni nella candidatura
- Quali garanzie supplementari possono aiutare?
- Adattare la strategia di ricerca
- Protezione dei dati
- Errori che riducono le possibilità
- Quando rivolgersi alla consulenza debiti
- Lista di controllo
- Fonti e stato delle informazioni
- Domande frequenti
Perché le esecuzioni rendono più difficile la ricerca
In molte regioni svizzere i candidati sono nettamente più numerosi delle abitazioni disponibili. Il tasso nazionale di abitazioni vuote era dell’1,0% nel 2025 e ancora più basso in alcuni cantoni.[7]
Un’iscrizione non crea un divieto generale di affitto. Il locatore può però verificare la solvibilità e scegliere secondo criteri oggettivi. L’IFPDT ammette le informazioni finanziarie realmente necessarie.[1][2]
Occorre quindi spiegare il rischio reale: credito pagato, contestato, ingiustificato, rateizzato o ancora aperto.
Che cosa mostra l’estratto?
L’estratto riguarda un determinato circondario. Per una visione completa possono servire estratti di ogni circondario in cui avete abitato negli ultimi cinque anni.[3]
Il precetto esecutivo viene emesso sulle indicazioni del creditore; in questa fase l’ufficio non verifica materialmente il credito. Può quindi apparire anche un credito contestato.[4]
Non nascondete domicili precedenti e non modificate mai il documento.
Fase 1: controllare il proprio estratto
- Ordinare per tempo il proprio estratto.
- Controllare nomi, importi, creditore, stato, data e motivo.
- Ordinare gli estratti degli altri circondari se necessario.
- Raccogliere ricevute, ritiri, decisioni, opposizioni e accordi.
- Chiedere all’ufficio quale procedura sia applicabile.
- Preparare poi la candidatura.
Quale tipo di esecuzione è presente?
Credito pagato
Il pagamento non elimina automaticamente l’iscrizione. Chiedete al creditore il ritiro scritto.
Credito contestato o ingiustificato
Dopo opposizione può essere possibile una domanda di non comunicazione secondo l’art. 8a LEF.
Piano rateale in corso
Allegate accordo scritto, rate puntuali e budget realistico.
Attestato di carenza beni o più procedure
Rivolgetevi presto a un servizio riconosciuto di consulenza debiti.
Errore di nome o fatto
Contattate l’ufficio con le prove; gli errori ingiustificati possono essere corretti.[3]
Vecchia esecuzione
Verificate date e stato presso l’ufficio competente.
Sistemare le iscrizioni: ritiro, correzione o non comunicazione
- Ritiro del creditore: dopo pagamento o accordo chiedete un ritiro scritto.
- Correzione: presentate all’ufficio le prove di un errore oggettivo.
- Via giudiziaria: dipende dal caso e richiede una valutazione legale.
- Non comunicazione: non è una cancellazione generale dei debiti pagati; devono essere soddisfatte le condizioni.
- ch.ch descrive anche la domanda affinché l’esecuzione non figuri nell’estratto.[3]
Non comunicazione dal 1° gennaio 2026
La nuova versione dell’art. 8a cpv. 3 lett. d LEF è entrata in vigore il 1° gennaio 2026. Dopo opposizione, la domanda può essere presentata tre mesi dopo la notificazione e in linea di principio fino alla fine del diritto di consultazione dei terzi.[4][5]
L’ufficio concede al creditore 20 giorni per provare di aver avviato tempestivamente la procedura per eliminare l’opposizione. Senza prova, l’esecuzione non viene comunicata.[5]
La tassa forfettaria è di CHF 40 indipendentemente dall’esito.[6]
L’ufficio decide se le condizioni sono soddisfatte.
Migliorare le possibilità passo per passo
- Scegliere una pigione chiaramente sostenibile.
- Inviare un dossier completo attraverso il canale richiesto.
- Allegare un estratto attuale e solo le prove utili.
- Spiegare in poche frasi motivo, stato e stabilità attuale.
- Mostrare redditi stabili e pagamenti correnti puntuali.
- Chiedere una referenza oggettiva al locatore attuale.
- Proporre un garante o coinquilino solidale solo se reale.
- Agire rapidamente senza inviare dati sensibili inutili.
- Ampliare raggio, dimensione o data di ingresso.
- Continuare parallelamente il risanamento dei debiti.
Modello: spiegare le esecuzioni nella candidatura
Oggetto: Spiegazione supplementare dell’estratto delle esecuzioni – candidatura [indirizzo]
Gentili Signore, egregi Signori,
vi ringrazio per la visita dell’abitazione a [indirizzo]. Desidero
candidarmi per un ingresso dal [data].
Il mio estratto contiene [numero] iscrizione/i. L’iscrizione di
[creditore / anno] riguarda [breve motivo oggettivo]. Il credito è oggi
[interamente pagato / contestato / regolato da un accordo rateale].
Allego [conferma, ricevuta, accordo o decisione].
Pago puntualmente gli obblighi correnti da [periodo]. Il mio reddito
mensile attuale è [importo / categoria] e la pigione è sostenibile nel
mio budget. [Locatore attuale / datore di lavoro / garante] può
confermare i fatti indicati.
Vi ringrazio per considerare la mia situazione attuale documentata.
Resto volentieri a disposizione.
Cordiali saluti
[Nome]
[Telefono]
[E-mail]Tipps / Tips
- Restare oggettivi e brevi.
- Allegare solo prove pertinenti.
- Non parlare di cancellazione se l’esecuzione è solo pagata o contestata.
- Non promettere pagamenti irrealistici.
- Progressi documentati sono più convincenti di scuse generiche.
Quali garanzie supplementari possono aiutare?
Garanzia
Una persona solvibile può garantire; l’amministrazione non è obbligata ad accettarla.
Coinquilino solidale
Una seconda parte reale può migliorare la sostenibilità, ma risponde pienamente del contratto.
Referenza del locatore attuale
Una conferma di pigioni puntuali e comportamento corretto può ridurre l’incertezza.
Contratto di lavoro e reddito
La stabilità attuale è importante; le prove dettagliate vanno trattate in modo proporzionato.
Deposito di garanzia
Garantisce pretese del contratto ma non sostituisce la verifica della solvibilità.
Pagamento diretto o garanzia pubblica
Una conferma ufficiale può aiutare in casi particolari, previo accordo.
Adattare la strategia di ricerca
Ampliate il raggio verso zone meno tese e ben collegate.
Privati, cooperative, comuni e grandi amministrazioni hanno processi diversi.
Un’abitazione più piccola, economica o temporanea può essere una soluzione intermedia.
Salvate più ricerche UrbanHome con prezzi e luoghi diversi.
Protezione dei dati
Il locatore può chiedere dati realmente necessari e proporzionati. Referenze segrete e raccolta eccessiva violano i principi dell’IFPDT.[1][2]
Non inviate tutta la corrispondenza se basta una conferma breve. Oscurate i dati irrilevanti.
I dossier delle persone non scelte devono generalmente essere distrutti dopo la selezione.[1]
Errori che riducono le possibilità
- Nascondere le esecuzioni quando è richiesto un estratto completo.
- Modificare documenti o nascondere vecchi domicili.
- Presentare un credito pagato come automaticamente cancellato.
- Inviare una giustificazione emotiva senza prove.
- Scegliere una pigione chiaramente troppo alta.
- Indicare un garante non informato o insolvente.
- Puntare su una sola abitazione.
- Lasciare che nuove fatture vadano in esecuzione.
- Pagare sconosciuti prima della verifica.
- Disdire la vecchia casa prima del nuovo contratto.
Quando rivolgersi alla consulenza debiti
Più procedure aperte, attestati di carenza, pignoramento o impossibilità di pagare le fatture correnti giustificano una consulenza.
Consulenza Debiti Svizzera è l’organizzazione mantello e indirizza ai servizi cantonali.[8]
La consulenza struttura budget, priorità e negoziazioni, ma non garantisce l’abitazione.
Lista di controllo
Registro
Sistemazione
Candidatura
Ricerca
Fonti e stato delle informazioni
- EDÖB: Anmeldeformulare für Mietwohnungen
- EDÖB: Merkblatt zu Anmeldeformularen für Mietwohnungen, 15. Juli 2025
- ch.ch: Betreibungsregisterauszug bestellen und Einträge bereinigen
- Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, insbesondere Art. 8a SchKG
- Bundesamt für Justiz: Weisung zu Art. 8a Abs. 3 Bst. d SchKG, geändert am 17. Dezember 2025
- Behörden Basel-Stadt: Gesuch um Nichtbekanntgabe und Gebühr ab 1. Januar 2026
- Bundesamt für Statistik: Leerwohnungszählung 2025
- Schuldenberatung Schweiz: kantonale Fachstellen
Stand / Current as of: 2. August 2026.
Domande frequenti
Riepilogo
Le esecuzioni rendono la ricerca più difficile, ma non impossibile. Controllate l’estratto, usate la procedura giuridica corretta, fornite una spiegazione breve e documentata e scegliete una pigione sostenibile. In presenza di più procedure aperte rivolgetevi presto a una consulenza specializzata.
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