Dove sono previsti 32’900 nuovi appartamenti in affitto – e quando saranno pronti
In Svizzera sono stati autorizzati 32’900 appartamenti in affitto in dodici mesi, l’11% in più dell’anno precedente e circa il 50% sopra il recente minimo. La dinamica è particolarmente forte nella regione di Berna e nella Svizzera centrale, ma molti progetti saranno pronti soltanto tra il 2027 e il 2029, o più tardi.
In breve
Il numero 32’900 indica appartamenti autorizzati, non abitazioni completate o garantite. La crescita delle domande è più forte nella regione di Berna, +44,2%, e nella Svizzera centrale, +25,8%. Con un avvio rapido, consegne importanti sono possibili dal 2027 e soprattutto nel 2028; i grandi progetti possono richiedere fino al 2029, 2030 o oltre.[1]
Indice
- Che cosa rappresentano i 32’900 appartamenti
- I dati principali
- Dove l’edilizia locativa accelera
- Quando saranno pronti?
- Stimatore della consegna
- Circa il 15% è costituito da sostituzioni
- Il mercato si rilasserà?
- I nuovi appartamenti saranno convenienti?
- Come scoprire presto i nuovi progetti
- Tre scenari fino al 2030
- Interpretazioni errate frequenti
- Lista di controllo
- Fonti e stato delle informazioni
- Domande frequenti sui 32’900 appartamenti
Che cosa rappresentano i 32’900 appartamenti
Le 32’900 unità provengono da un’analisi Wüest Partner pubblicata a fine luglio 2026 e riportata da Blick. Il dato è superiore dell’11% all’anno precedente e di circa il 50% al recente minimo.
Un permesso è un indicatore anticipatore, non una garanzia. Possono ancora seguire passaggio in giudicato, progettazione, finanziamento, appalti, costruzione, collaudo e prima locazione.
I dati pubblici non forniscono una ripartizione completa per cantone, comune o progetto. Le percentuali regionali descrivono la variazione delle domande, non il numero esatto di unità autorizzate.
I dati principali
| Indicatore | Valore | Valutazione |
|---|---|---|
| Appartamenti autorizzati, ultimi 12 mesi | 32’900 | autorizzati, non necessariamente in costruzione |
| Variazione annua | +11% | chiara ripresa |
| Variazione dal recente minimo | circa +50% | minimo circa due anni e mezzo fa |
| Sostituzioni | circa 15% | alcune abitazioni esistenti saranno sostituite |
| Domande a Berna | +44,2% | più forte crescita regionale pubblicata |
| Domande nella Svizzera centrale | +25,8% | dinamica soprattutto a Lucerna, Zugo e Svitto |
| Tasso di abitazioni vuote 2025 | 1,00% | 48’455 abitazioni vuote al 1° giugno 2025 |
Dove l’edilizia locativa accelera
| Regione di mercato | Cantoni/zona | Segnale attuale | Valutazione |
|---|---|---|---|
| Berna | BE | Domande +44,2% | conversioni di grandi aree industriali e recupero |
| Svizzera centrale | GL, LU, NW, OW, SZ, UR, ZG | Domande +25,8% | forte domanda, soprattutto a Lucerna, Zugo e Svitto |
| Zurigo | ZH, SH | Domande ancora basse | terreni scarsi e procedure complesse |
| Lago Lemano | GE e comuni vodesi sul lago | Domande ancora basse | mercato molto teso, pipeline debole |
| Svizzera nordoccidentale | AG, BL, BS, SO | Domande ancora basse | possibili singoli grandi progetti |
Le domande nella regione di Berna sono aumentate del 44,2%. Le conversioni di grandi aree industriali possono creare molte abitazioni, ma richiedono spesso più tempo.
Nella Svizzera centrale le domande sono cresciute del 25,8%. Lucerna, Zugo e Svitto beneficiano di una domanda particolarmente forte.
La dinamica resta bassa a Zurigo, sul Lago Lemano e nella Svizzera nordoccidentale, anche se un grande progetto può avere un forte effetto locale.
Quando saranno pronti?
Non esiste una data nazionale unica. I permessi coprono dodici mesi e progetti in fasi molto diverse.
Come stima prudente, i cantieri già avviati o imminenti possono essere pronti nel 2027 o 2028. I grandi sviluppi possono richiedere fino al 2029, 2030 o oltre.
Queste finestre sono una stima UrbanHome, non una previsione ufficiale. Solo il committente o il contratto forniscono una data vincolante.
| Stato del progetto | Commercializzazione | Finestra |
|---|---|---|
| Cantiere già iniziato | Commercializzazione possibile nel 2026/2027 | Consegna spesso nel 2027–2028 |
| Permesso definitivo, avvio imminente | Commercializzazione durante il cantiere | Consegna spesso nel 2028 |
| Autorizzato, finanziamento o appalto aperti | Commercializzazione più tardi | Consegna più probabile nel 2028–2029 |
| Grande area o più fasi | Prima locazione per fasi | Prime fasi 2028/2029, ultime 2030+ |
| Opposizione, ricorso o revisione | Calendario incerto | 2029 o più tardi |
Stimatore della consegna
Orientamento approssimativo da agosto 2026; nessuna garanzia.
Circa il 15% è costituito da sostituzioni
Circa il 15% degli appartamenti autorizzati appartiene a sostituzioni. Il 15% di 32’900 equivale a circa 4’935 appartamenti.
Ciò non significa che la crescita netta sia inferiore esattamente di 4’935 unità. Un edificio con 40 vecchi appartamenti può essere sostituito da 90 nuovi.
Le circa 27’965 unità restanti non sono un aumento garantito, perché i progetti possono cambiare o essere abbandonati.
Il mercato si rilasserà?
Più permessi sono un segnale positivo a medio termine, ma non eliminano subito la carenza. Il tasso ufficiale di abitazioni vuote era dell’1,00% nel 2025.
Wüest Partner ritiene possibile una graduale stabilizzazione in singole regioni dal 2027, senza rapido rilassamento nazionale.
L’effetto dipende dall’esecuzione, dalla posizione, dalle sostituzioni e dalla crescita dei nuclei.
I nuovi appartamenti saranno convenienti?
Gli appartamenti nuovi sono spesso più cari a causa di terreno, costruzione e finanziamento. Più offerta può frenare la crescita, senza garantire pigioni iniziali basse.
Cooperative, enti di utilità pubblica, quote accessibili o terreni pubblici possono servire altri segmenti.
Confrontate pigione lorda, spese, superficie, mobilità e regole di occupazione.
Come scoprire presto i nuovi progetti
- Creare avvisi per nuova costruzione, prima occupazione e regione.
- Seguire siti di comuni, progetti, cooperative e proprietari istituzionali.
- Cercare la prima locazione, non soltanto l’inizio del cantiere.
- Iscriversi presto a newsletter o liste d’interesse.
- Includere comuni vicini ben collegati.
- Preparare budget e dossier prima del lancio.
- Verificare progetto, amministrazione e conto prima di pagare.
Tre scenari fino al 2030
| Scenario | Possibile sviluppo |
|---|---|
| Rilassamento regionale | Molti progetti vengono costruiti rapidamente. La scelta aumenta dal 2027/2028, soprattutto a Berna e nella Svizzera centrale. |
| Stabilizzazione fragile | I nuovi appartamenti vengono assorbiti rapidamente. La vacanza resta bassa e la ricerca difficile. |
| Effetto ritardato | Opposizioni, sostituzioni e costi ritardano i completamenti. L’effetto principale arriva nel 2029 o più tardi. |
Interpretazioni errate frequenti
- Confondere 32’900 permessi con 32’900 appartamenti completati.
- Supporre che ogni unità aumenti il patrimonio netto.
- Interpretare la crescita delle domande come numero di unità.
- Applicare la tendenza nazionale al proprio comune.
- Aspettarsi una riduzione immediata delle pigioni.
- Interrompere completamente la ricerca attuale.
- Considerare garantita una data prima del contratto.
Lista di controllo
Regione
Tempi
Dossier
Sicurezza
Fonti e stato delle informazioni
- Blick: 32’900 appartamenti autorizzati, aggiornato il 2 agosto 2026
- Wüest Partner: Mercato abitativo e ripresa fragile
- Wüest Partner: Regioni di mercato
- UST: Abitazioni vuote
- ARE: Edilizia e sviluppo centripeto
- Statistica: 46’731 nuove abitazioni nel 2023
Stato delle informazioni: 4 agosto 2026.
Domande frequenti sui 32’900 appartamenti
Riepilogo
I 32’900 appartamenti autorizzati sono un segnale positivo, ma non sono immediatamente disponibili. La dinamica è forte a Berna e nella Svizzera centrale; molte consegne sono attese tra il 2027 e il 2029. Conviene monitorare presto i progetti senza interrompere la ricerca attuale.
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