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Nouvelles règles de rendement : combien les bailleurs pourront-ils gagner ?

La Suisse veut définir plus clairement le rendement que les bailleurs peuvent réaliser avec des logements locatifs.

Auteur : Nikita von Niederhäuser, expert immobilier UrbanHome Mis à jour le : Temps de lecture : env. 8 minutes

En bref

Les règles de rendement prévues dans le droit du bail doivent préciser quand un loyer entraîne un rendement excessif. La question centrale est de savoir quel rendement net les bailleurs peuvent obtenir sur les fonds propres investis déterminants. Lorsque le taux de référence est bas, un supplément de 2 points de pourcentage doit continuer à s’appliquer ; lorsque les taux sont plus élevés, ce supplément doit diminuer progressivement.

Table des matières

Que signifie rendement admissible dans le droit du bail ?

Selon le droit suisse du bail, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. En termes simples, il s’agit de déterminer si le bailleur tire d’un logement locatif un rendement encore admissible par rapport au capital, aux coûts et au risque.

L’examen du rendement n’est pas identique à la question de savoir si un appartement paraît cher ou bon marché sur le marché. Les critères déterminants relèvent du droit du bail : rendement net, rendement brut, fonds propres investis, taux hypothécaire de référence, investissements à plus-value et, le cas échéant, loyers usuels dans la localité ou le quartier.

Ce qui doit être nouvellement réglementé

L’adaptation prévue de l’ordonnance sur le bail vise à préciser dans la réglementation la jurisprudence récente du Tribunal fédéral. L’objectif est d’améliorer la sécurité juridique : locataires et bailleurs devraient pouvoir mieux identifier quel rendement reste admissible selon le taux de référence applicable.

Remarque : Cet article décrit la clarification prévue ou discutée des règles de rendement. L’application concrète dépend du texte définitif de l’ordonnance, de la date d’entrée en vigueur et du bail concerné. En cas de procédure en cours ou de question concrète sur un loyer, il est recommandé de consulter un service spécialisé ou un conseil juridique.

Combien les bailleurs pourront-ils gagner à l’avenir ?

Jusqu’à 2% de taux de référence

Avec un taux hypothécaire de référence jusqu’à 2%, un supplément de 2 points de pourcentage doit continuer à s’appliquer.

À partir de 2,25%

Si le taux de référence dépasse 2%, le supplément admissible doit diminuer progressivement.

À partir de 6%

Lorsque les taux de référence sont très élevés, le supplément doit se stabiliser à 0,5 point de pourcentage au-dessus du taux de référence.

Avec un taux de référence actuel de 1,25%, cette logique donnerait en principe un rendement net admissible de 3,25%. Il est important de comprendre qu’il ne s’agit pas du rendement sur la valeur totale de l’immeuble, mais du rendement pertinent en droit du bail sur les fonds propres investis déterminants. Le calcul peut être complexe dans un cas concret.

Aujourd’hui et à l’avenir en comparaison

ThèmePratique actuelleClarification prévue
Rendement netFortement marqué par la jurisprudence du Tribunal fédéralLa définition dans l’ordonnance sur le bail doit devenir plus claire
Supplément lorsque le taux de référence est basJusqu’à un taux de référence de 2%, la jurisprudence prévoit un supplément de 2 points de pourcentageCette pratique doit être reprise explicitement
Supplément lorsque le taux de référence est plus élevéSituation juridique moins claire, surtout au-dessus d’un taux de référence de 2%Le supplément doit diminuer progressivement à partir de 2,25%
Rendement brutNotion façonnée par la jurisprudenceLa notion doit être définie plus précisément
Investissements à plus-valueSouvent un point de litige lors d’adaptations de loyerIntérêts, amortissement, durée de vie et entretien doivent être précisés

Étape par étape : comment locataires et bailleurs peuvent interpréter les nouvelles règles

  1. Vérifier le taux hypothécaire de référence actuel et la base de calcul déterminante du loyer.
  2. Distinguer s’il s’agit d’une hausse de loyer, d’une baisse de loyer ou d’un examen du rendement.
  3. Examiner le loyer net séparément des charges et acomptes.
  4. Vérifier si des investissements à plus-value, des frais d’entretien ou des hausses générales de coûts sont invoqués.
  5. Pour les questions de rendement, clarifier quels fonds propres sont déterminants selon le droit du bail.
  6. Respecter les exigences formelles en cas de modification de loyer, notamment formulaire officiel, motivation et délais.
  7. En cas d’incertitude, consulter un conseil en droit du bail, l’autorité de conciliation ou un spécialiste.
  8. Ne pas évaluer uniquement les pourcentages, mais aussi le bail concret et la documentation disponible.

Questions de contrôle : un loyer est-il plausible au regard des règles de rendement ?

Les questions suivantes aident à évaluer objectivement une adaptation de loyer ou un argument de rendement.

Questions de contrôle sur les règles de rendement dans le droit du bail

1. Sur quel taux de référence le loyer actuel repose-t-il ?
2. Le loyer a-t-il été adapté depuis la signature du bail ?
3. S’agit-il du rendement net, du rendement brut ou des loyers usuels dans la localité ou le quartier ?
4. Quels fonds propres sont déterminants pour calculer le rendement ?
5. Des investissements à plus-value sont-ils invoqués ?
6. Les frais d’entretien, l’amortissement et la durée de vie sont-ils compréhensibles ?
7. Une hausse de loyer a-t-elle été notifiée correctement sur le plan formel ?
8. Le loyer demandé pourrait-il entraîner un rendement excessif ?

Exemples pratiques

Exemple 1 : environnement de taux bas

Un bailleur fait valoir qu’avec un taux de référence de 1,25%, son rendement net ne peut pas dépasser 3,25%. La locataire vérifie si le calcul repose effectivement sur les bons fonds propres, les bons coûts et le loyer net correct.

Exemple 2 : rénovation avec adaptation du loyer

Après une rénovation, le bailleur augmente le loyer et invoque des investissements à plus-value. Les questions déterminantes sont de savoir quelle part est réellement à plus-value, sur quelle durée l’investissement est amorti et quels frais d’entretien courants peuvent être pris en compte.

Check-list : vérifier correctement les nouvelles règles de rendement

Questions fréquentes sur les nouvelles règles de rendement dans le droit du bail

Les règles prévues doivent définir plus clairement quel rendement net est considéré comme admissible selon le taux hypothécaire de référence. Elles visent à préciser dans l’ordonnance sur le bail la jurisprudence du Tribunal fédéral.

Selon le projet, un supplément de 2 points de pourcentage doit continuer à s’appliquer jusqu’à un taux de référence de 2%. Avec un taux de référence de 1,25%, cela donnerait un rendement net admissible de 3,25% sur les fonds propres investis déterminants.

Non. L’examen du rendement dépend du bail concret, du financement, des fonds propres investis, des investissements à plus-value et d’autres facteurs relevant du droit du bail.

Un rendement excessif existe lorsque le loyer génère un rendement exagéré de la chose louée. De tels loyers peuvent être considérés comme abusifs selon le droit suisse du bail.

Pas automatiquement. Les règles doivent surtout clarifier le calcul du rendement admissible. Les loyers doivent continuer à être correctement motivés sur le plan formel et peuvent être examinés au cas par cas.

En cas de hausse de loyer, les locataires devraient vérifier le taux de référence, la motivation, les éventuels facteurs de coûts, les loyers usuels dans la localité ou le quartier ainsi qu’un possible rendement excessif.

Le rendement net se rapporte, de manière simplifiée, au rendement après déduction de certains coûts par rapport aux fonds propres investis. Le rendement brut considère davantage le rapport entre le loyer et les coûts d’investissement. Le calcul exact est juridiquement complexe.

Le taux hypothécaire de référence est une valeur centrale pour les adaptations de loyer et doit également jouer un rôle important dans la détermination du rendement net admissible.

Cela doit éviter un changement de système abrupt et empêcher que le rendement admissible augmente de manière disproportionnée lorsque les taux de référence sont très élevés. Le supplément doit donc être réduit progressivement.

Les investissements à plus-value sont des dépenses qui vont au-delà de l’entretien ordinaire et augmentent la valeur ou l’utilité d’un immeuble. Leur rémunération, leur amortissement et leur durée de vie doivent être réglés plus précisément.

Dans certaines conditions, les locataires peuvent faire examiner et contester des loyers ou des hausses de loyer. Les délais, les exigences formelles et le bail concret sont déterminants.

Les bailleurs devraient conserver une documentation claire sur la base de calcul du loyer, les investissements, les frais d’entretien, les fonds propres, le taux de référence et les justificatifs. Cela facilite les calculs ultérieurs et réduit le potentiel de litige.

Résumé

Les nouvelles règles de rendement doivent définir plus clairement le rendement que les bailleurs peuvent obtenir avec des objets loués. Lorsque le taux de référence est bas, le supplément de 2 points de pourcentage reste central ; lorsque les taux de référence sont plus élevés, ce supplément doit diminuer progressivement. Pour les locataires, cela signifie davantage de transparence lors de l’examen de loyers potentiellement abusifs. Pour les bailleurs, une documentation claire des fonds propres, des investissements, des coûts et de la base de calcul du loyer devient encore plus importante.

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