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Nuove regole sul rendimento: quanto potranno guadagnare i locatori?

La Svizzera vuole definire con maggiore chiarezza quale rendimento i locatori possono ottenere dagli appartamenti in affitto.

Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il: Tempo di lettura: ca. 8 minuti

In breve

Le regole sul rendimento previste nel diritto di locazione devono precisare quando un affitto genera un rendimento eccessivo. La questione centrale è quale rendimento netto i locatori possono ottenere sui fondi propri investiti determinanti. Con un tasso di riferimento basso, un supplemento di 2 punti percentuali dovrebbe continuare ad applicarsi; con tassi più elevati, il supplemento dovrebbe diminuire progressivamente.

Indice

Cosa significa rendimento ammissibile nel diritto di locazione?

Secondo il diritto svizzero di locazione, gli affitti sono abusivi quando permettono di ottenere un rendimento eccessivo dalla cosa locata. In termini semplici, si tratta di stabilire se il locatore ricava da un appartamento in affitto un rendimento ancora ammissibile rispetto a capitale, costi e rischio.

L’esame del rendimento non coincide con la domanda se un appartamento appaia caro o conveniente sul mercato. I criteri determinanti appartengono al diritto di locazione: rendimento netto, rendimento lordo, fondi propri investiti, tasso ipotecario di riferimento, investimenti che aumentano il valore e, se del caso, affitti usuali nella località o nel quartiere.

Cosa deve essere regolamentato

L’adeguamento previsto dell’ordinanza sul diritto di locazione mira a precisare nella regolamentazione la recente giurisprudenza del Tribunale federale. L’obiettivo è migliorare la certezza giuridica: inquilini e locatori dovrebbero poter riconoscere meglio quale rendimento resta ammissibile in base al tasso di riferimento applicabile.

Nota: Questo articolo descrive la precisazione prevista o discussa delle regole sul rendimento. L’applicazione concreta dipende dal testo definitivo dell’ordinanza, dalla data di entrata in vigore e dal contratto di locazione interessato. In caso di procedura in corso o di domanda concreta su un affitto, è consigliabile consultare un servizio specializzato o una consulenza legale.

Quanto potranno guadagnare i locatori in futuro?

Fino al 2% di tasso di riferimento

Con un tasso ipotecario di riferimento fino al 2%, dovrebbe continuare ad applicarsi un supplemento di 2 punti percentuali.

Dal 2,25%

Se il tasso di riferimento supera il 2%, il supplemento ammissibile dovrebbe diminuire progressivamente.

Dal 6%

Quando i tassi di riferimento sono molto elevati, il supplemento dovrebbe stabilizzarsi a 0,5 punti percentuali sopra il tasso di riferimento.

Con un tasso di riferimento attuale dell’1,25%, questa logica darebbe in linea di principio un rendimento netto ammissibile del 3,25%. È importante capire che non si tratta del rendimento sul valore totale dell’immobile, ma del rendimento rilevante secondo il diritto di locazione sui fondi propri investiti determinanti. Il calcolo può essere complesso nel singolo caso.

Oggi e in futuro a confronto

TemaPratica attualePrecisazione prevista
Rendimento nettoFortemente influenzato dalla giurisprudenza del Tribunale federaleLa definizione nell’ordinanza sul diritto di locazione dovrebbe diventare più chiara
Supplemento con tasso di riferimento bassoFino a un tasso di riferimento del 2%, la giurisprudenza prevede un supplemento di 2 punti percentualiQuesta pratica dovrebbe essere ripresa esplicitamente
Supplemento con tasso di riferimento più elevatoSituazione giuridica meno chiara, soprattutto sopra un tasso di riferimento del 2%Il supplemento dovrebbe diminuire progressivamente a partire dal 2,25%
Rendimento lordoNozione definita soprattutto dalla giurisprudenzaLa nozione dovrebbe essere definita con maggiore precisione
Investimenti che aumentano il valoreSpesso oggetto di controversia in caso di adeguamenti dell’affittoInteressi, ammortamento, durata di vita e manutenzione dovrebbero essere precisati

Passo dopo passo: come inquilini e locatori possono interpretare le nuove regole

  1. Verificare il tasso ipotecario di riferimento attuale e la base di calcolo determinante dell’affitto.
  2. Distinguere se si tratta di un aumento dell’affitto, di una riduzione dell’affitto o di un esame del rendimento.
  3. Esaminare l’affitto netto separatamente dai costi accessori e dagli acconti.
  4. Verificare se vengono invocati investimenti che aumentano il valore, costi di manutenzione o aumenti generali dei costi.
  5. Per le questioni di rendimento, chiarire quali fondi propri sono determinanti secondo il diritto di locazione.
  6. Rispettare le esigenze formali in caso di modifica dell’affitto, in particolare modulo ufficiale, motivazione e termini.
  7. In caso di incertezza, consultare una consulenza in diritto di locazione, l’autorità di conciliazione o uno specialista.
  8. Non valutare solo le percentuali, ma anche il contratto concreto e la documentazione disponibile.

Domande di verifica: un affitto è plausibile secondo le regole sul rendimento?

Le seguenti domande aiutano a valutare in modo oggettivo un adeguamento dell’affitto o un’argomentazione sul rendimento.

Domande di verifica sulle regole di rendimento nel diritto di locazione

1. Su quale tasso di riferimento si basa l’affitto attuale?
2. L’affitto è stato adeguato dalla firma del contratto?
3. Si tratta di rendimento netto, rendimento lordo o affitti usuali nella località o nel quartiere?
4. Quali fondi propri sono determinanti per calcolare il rendimento?
5. Vengono invocati investimenti che aumentano il valore?
6. Costi di manutenzione, ammortamento e durata di vita sono comprensibili?
7. Un aumento dell’affitto è stato notificato correttamente dal punto di vista formale?
8. L’affitto richiesto potrebbe generare un rendimento eccessivo?

Esempi pratici

Esempio 1: contesto di tassi bassi

Un locatore sostiene che, con un tasso di riferimento dell’1,25%, il suo rendimento netto non possa superare il 3,25%. L’inquilina verifica se il calcolo si basa effettivamente sui fondi propri corretti, sui costi corretti e sull’affitto netto corretto.

Esempio 2: ristrutturazione con adeguamento dell’affitto

Dopo una ristrutturazione, il locatore aumenta l’affitto e invoca investimenti che aumentano il valore. Le domande decisive sono quale parte sia realmente a plusvalore, su quale durata l’investimento venga ammortizzato e quali costi di manutenzione correnti possano essere presi in considerazione.

Checklist: verificare correttamente le nuove regole sul rendimento

Domande frequenti sulle nuove regole sul rendimento nel diritto di locazione

Le regole previste devono definire più chiaramente quale rendimento netto è considerato ammissibile in base al tasso ipotecario di riferimento. L’obiettivo è precisare nell’ordinanza sul diritto di locazione la giurisprudenza del Tribunale federale.

Secondo il progetto, fino a un tasso di riferimento del 2% dovrebbe continuare ad applicarsi un supplemento di 2 punti percentuali. Con un tasso di riferimento dell’1,25%, ciò darebbe un rendimento netto ammissibile del 3,25% sui fondi propri investiti determinanti.

No. L’esame del rendimento dipende dal contratto di locazione concreto, dal finanziamento, dai fondi propri investiti, dagli investimenti che aumentano il valore e da altri fattori del diritto di locazione.

Un rendimento eccessivo esiste quando l’affitto genera un rendimento sproporzionato dalla cosa locata. Tali affitti possono essere considerati abusivi secondo il diritto svizzero di locazione.

Non automaticamente. Le regole devono soprattutto chiarire il calcolo del rendimento ammissibile. Gli affitti devono continuare a essere motivati correttamente dal punto di vista formale e possono essere verificati caso per caso.

In caso di aumento dell’affitto, gli inquilini dovrebbero verificare il tasso di riferimento, la motivazione, eventuali fattori di costo, gli affitti usuali nella località o nel quartiere e un possibile rendimento eccessivo.

Il rendimento netto si riferisce, in modo semplificato, al rendimento dopo la deduzione di determinati costi rispetto ai fondi propri investiti. Il rendimento lordo considera maggiormente il rapporto tra affitto e costi d’investimento. Il calcolo esatto è giuridicamente complesso.

Il tasso ipotecario di riferimento è un valore centrale per gli adeguamenti dell’affitto e dovrebbe svolgere un ruolo importante anche nella determinazione del rendimento netto ammissibile.

Ciò dovrebbe evitare un cambiamento di sistema brusco e impedire che il rendimento ammissibile aumenti in modo sproporzionato quando i tassi di riferimento sono molto elevati. Il supplemento dovrebbe quindi essere ridotto gradualmente.

Gli investimenti che aumentano il valore sono spese che vanno oltre la manutenzione ordinaria e aumentano il valore o l’utilità di un immobile. La loro remunerazione, il loro ammortamento e la loro durata di vita dovrebbero essere regolati con maggiore precisione.

In determinate condizioni, gli inquilini possono far verificare e contestare affitti o aumenti dell’affitto. Termini, requisiti formali e contratto concreto sono determinanti.

I locatori dovrebbero conservare una documentazione chiara sulla base di calcolo dell’affitto, sugli investimenti, sui costi di manutenzione, sui fondi propri, sul tasso di riferimento e sui giustificativi. Questo facilita i calcoli successivi e riduce il potenziale di controversie.

Riassunto

Le nuove regole sul rendimento devono definire più chiaramente quale rendimento i locatori possono ottenere dagli immobili locati. Quando il tasso di riferimento è basso, il supplemento di 2 punti percentuali resta centrale; quando i tassi di riferimento sono più elevati, questo supplemento dovrebbe diminuire progressivamente. Per gli inquilini ciò significa maggiore trasparenza nell’esame di affitti potenzialmente abusivi. Per i locatori diventa ancora più importante documentare in modo chiaro fondi propri, investimenti, costi e base di calcolo dell’affitto.

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