01
1er juillet 2026
RULV obligatoires
pour les baux vaudois concernés
UrbanHome · Droit du bail Vaud 2026
Droit du bail dans le canton de Vaud en 2026 : quelles règles pour la garantie de loyer, la sous-location et le locataire de remplacement ?
Depuis le 1er juillet 2026, les nouvelles « Règles et usages locatifs du canton de Vaud » (RULV) sont de force obligatoire générale. Les points les plus importants concernent la garantie de loyer, le consentement écrit préalable pour la sous-location et la restitution anticipée avec un locataire de remplacement. Ce guide explique les règles vaudoises 2026 et leur articulation avec le Code des obligations suisse.
Auteur : Nikita von Niederhäuser, expert immobilier UrbanHome 13 octobre 2026 · Temps de lecture : env. 16 minutes
02
30 juin 2032
Validité
période de six ans
03
3 domaines
dérogations approuvées
sûretés · sous-location · restitution anticipée
04
0,94 %
taux de vacance 2026
9 districts sur 10 en pénurie
Ce qui change en 2026
Vaud dispose de règles
locatives obligatoires.
En Suisse, le droit du bail relève en principe du droit fédéral et est notamment régi par les dispositions du Code des obligations. Dans le canton de Vaud, les «Règles et usages locatifs du canton de Vaud» (RULV), de force obligatoire générale, s’appliquent toutefois en complément depuis juillet 2026 et précisent le droit fédéral sur plusieurs points importants. Les règles cantonales sont particulièrement pertinentes en matière de garantie de loyer, de sous-location et de restitution anticipée d’un logement avec un locataire de remplacement. Pour les locataires et les bailleurs du canton de Vaud, cela signifie qu’en plus du Code des obligations suisse, ces règles locatives vaudoises obligatoires doivent également être prises en compte.
RULV · 1er juillet 2026 au 30 juin 2032
01
Les RULV s’appliquent d’office
Les RULV renouvelées s’appliquent de plein droit depuis le 1er juillet 2026 aux baux entrant dans leur champ territorial et matériel. [1]
02
Trois dérogations au droit impératif
Le Conseil fédéral a autorisé des dérogations pour les sûretés, la sous-location et la restitution anticipée. [2]
03
Le droit fédéral reste la base
Le Code des obligations demeure le socle ; les RULV le précisent et le complètent dans le canton de Vaud. [2]
Garantie de loyer · art. 2 RULV
Garantie de loyer dans le canton de Vaud : règles depuis juillet 2026
L’art. 2 RULV précise la sûreté pour les logements et fixe plusieurs délais pratiques. [3]
01
Maximum
Trois mois de loyer net au maximum
Pour un logement, la garantie financière ne peut pas dépasser trois mois de loyer net.
02
Délai
Preuve dans les 30 jours
La preuve doit être fournie dans les 30 jours suivant la signature et au plus tard à l’entrée.
03
Forme
Banque suisse ou organisme de cautionnement
Les RULV prévoient une banque suisse ou un organisme de cautionnement.
04
Espèces
Dix jours pour le bailleur
Les espèces reçues comme garantie doivent être déposées dans les dix jours sur un compte au nom du locataire.
05
Déblocage
Pas de retrait unilatéral
Le retrait exige en principe la double signature ou une décision judiciaire.
06
Après le bail
Règle d’une année
Sans action judiciaire dans l’année suivant la libération des locaux, les RULV prévoient le déblocage.
La garantie n’est pas le dernier loyer
La garantie est une sûreté et ne peut pas être compensée unilatéralement avec des loyers impayés.
Sous-location · art. 21 RULV
Sous-location dans le canton de Vaud : demander d’abord le consentement écrit
Avant de sous-louer, le locataire doit demander l’accord écrit du bailleur et communiquer les conditions ainsi que les informations requises par l’art. 262 CO. [3]
01
Demande préalable
Consentement écrit + réponse sous 30 jours
La demande doit précéder la sous-location. Le bailleur doit se prononcer dans les 30 jours dès réception.
demande avant la sous-location
conditions communiquées
réponse : 30 jours
02
Logement entier
L’intention de revenir doit être vraisemblable
Pour sous-louer tout le logement, le locataire doit rendre vraisemblable sa volonté de réintégrer les locaux dans un avenir prévisible.
retour dans un avenir prévisible
pas de sous-sous-location incontrôlée
responsabilité du locataire principal
Airbnb peut déclencher une autorisation supplémentaire
Une location commerciale régulière de courte durée peut aussi constituer un changement d’affectation. Dans les zones de pénurie, plus de 90 jours par an peuvent déclencher une autorisation pour certains logements auparavant loués à l’année. [6]
Locataire de remplacement · art. 34 RULV
≥
1
Un locataire de remplacement approprié peut suffire – mais Vaud impose un préavis minimal.
Pour restituer le logement avant le terme ordinaire, il faut respecter l’art. 264 CO et les RULV obligatoires. [3]
RULV
écrit + solvable + mêmes conditions
01
Par écrit
Annoncer la date de restitution
Le locataire informe le bailleur par écrit et indique la date souhaitée.
02
Au moins un candidat
Solvable et prêt à reprendre
Au moins un candidat solvable doit être prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions à la date indiquée.
03
En cas de refus
Motifs sans délai
Si le bailleur a des objections fondées, il doit en indiquer sans délai les motifs.
04
Spécificité vaudoise
Au moins un mois de préavis
L’art. 34 RULV exige au minimum un mois pour le quinze ou la fin du mois.
05
Important
Pas d’obligation de conclure
Le bailleur n’est pas obligé de signer avec le candidat ; un candidat remplissant les conditions peut néanmoins libérer le locataire sortant.
Pénurie de logements 2026
Autre particularité : la formule officielle du loyer initial
Dans les districts en pénurie, le bailleur doit en principe remettre la formule officielle lors de la conclusion d’un nouveau bail. [4]
01
0,94 %
taux de vacance cantonal
valeur 2026
02
9 sur 10
districts en pénurie
seul Aigle est hors pénurie
03
< 1,5 %
seuil de pénurie
moyenne sur trois ans
04
Formule
loyer initial communiqué
obligatoire dans les districts concernés
En 2026, seul le district d’Aigle n’est pas en pénurie. Dans les neuf autres districts, l’obligation de notifier la formule officielle au changement de locataire reste applicable lorsque les conditions légales sont réunies.
Pratique 2026
Checklist pour les locataires dans le canton de Vaud
Documentez ces points avant de constituer une garantie, de sous-louer ou de quitter le logement hors terme.
01
Bail
Lire le bail avec les RULV
Vérifiez contrat, conditions générales et version actuelle des RULV.
02
Garantie
Contrôler montant et compte
Conservez le montant, le délai et la forme de la sûreté.
03
Sous-location
Demander avant de commencer
Transmettez loyer de sous-location, durée et informations sur le sous-locataire.
04
Remplaçant
Envoyer un dossier complet
Documentez solvabilité, date de reprise et acceptation des conditions.
05
Preuve
Conserver les envois
Gardez recommandés, accusés de réception et copies.
06
Litige
Saisir la conciliation
La préfecture/autorité de conciliation compétente est la première étape.
Sources
Sources officielles et état du droit
Les informations reposent sur les RULV de force obligatoire depuis le 1er juillet 2026 et sur les informations actuelles du Canton et de la Confédération.
13.10.2026
- Canton de Vaud : RULV de force obligatoire depuis le 1er juillet 2026
- Office fédéral du logement : contrat-cadre vaudois et dérogations approuvées
- RULV 2026 : texte officiel, art. 2, 21 et 34
- Canton de Vaud : pénurie 2026 et formule officielle du loyer initial
- Canton de Vaud : droit du bail et formulaires
- OFL : location de courte durée dans le canton de Vaud
- Fedlex : Code suisse des obligations
Orientation générale ; un litige concret doit être examiné individuellement.
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01
Résilier un logement hors terme en Suisse
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réponse directe
Questions fréquentes sur le droit du bail dans le canton de Vaud en 2026
Réponses directes sur les RULV, la garantie, la sous-location et le locataire de remplacement.
12
FAQ
Les RULV renouvelées sont devenues de force obligatoire jusqu’au 30 juin 2032, avec trois dérogations fédérales expressément autorisées.
Non. Elles s’appliquent aux baux entrant dans leur champ territorial et matériel.
Trois mois de loyer net pour un logement.
La preuve doit être fournie dans les 30 jours suivant la signature et au plus tard à l’entrée.
Oui. L’art. 2 RULV prévoit une banque suisse ou un organisme de cautionnement.
Trente jours dès réception de la demande.
Oui si les conditions sont remplies, notamment une intention vraisemblable de revenir dans un avenir prévisible.
Le bailleur peut demander les conditions avec au moins 30 jours de délai puis, si la situation n’est pas régularisée, demander la cessation avec un nouveau délai minimal de 30 jours.
Au moins un candidat solvable peut suffire s’il accepte les mêmes conditions à la date indiquée.
Non, mais un candidat approprié peut quand même libérer le locataire sortant.
Au moins un mois pour le quinze ou la fin du mois.
Dans les districts vaudois en pénurie ; seul Aigle n’est pas concerné en 2026.
UrbanHome · Louer
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En bref
Conclusion : en 2026, Vaud applique des règles locatives obligatoires à connaître
Depuis le 1er juillet 2026, les RULV renouvelées sont de force obligatoire dans le canton de Vaud, notamment pour la garantie, la sous-location et la restitution anticipée.
Pour la garantie, la limite de trois mois de loyer net reste centrale. Pour la sous-location, la demande écrite préalable compte ; pour le remplaçant, un candidat solvable, les mêmes conditions et la règle du mois vaudois sont déterminants.
À Lausanne, Nyon, Morges, Vevey, Montreux ou ailleurs dans le canton, il faut donc lire ensemble le CO, les RULV et les règles cantonales de protection du parc locatif.
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