01
1° luglio 2026
RULV vincolanti
per le locazioni vaudesi interessate
UrbanHome · Diritto di locazione Vaud 2026
Diritto di locazione nel Canton Vaud 2026: cosa vale per deposito cauzionale, subaffitto e inquilino sostitutivo?
Dal 1° luglio 2026 le rinnovate «Règles et usages locatifs du canton de Vaud» (RULV) sono generalmente vincolanti nel Canton Vaud. I punti più importanti riguardano il deposito cauzionale, il consenso scritto preventivo al subaffitto e la restituzione anticipata con un inquilino sostitutivo. Questa guida spiega le regole vaudesi 2026 e il rapporto con il Codice delle obbligazioni svizzero.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome 13 ottobre 2026 · Tempo di lettura: ca. 16 minuti
02
30 giugno 2032
Validità
periodo di sei anni
03
3 ambiti
deroghe approvate
garanzie · subaffitto · restituzione anticipata
04
0,94%
tasso di sfitto 2026
9 distretti su 10 in penuria
Cosa cambia nel 2026
Vaud ha regole locative
proprie e vincolanti.
In Svizzera, il diritto di locazione è disciplinato in linea di principio dal diritto federale e in particolare dalle disposizioni del Codice delle obbligazioni. Nel Canton Vaud, tuttavia, dal luglio 2026 si applicano in aggiunta le «Règles et usages locatifs du canton de Vaud» (RULV), di obbligatorietà generale, che precisano e completano il diritto federale in diversi ambiti importanti. Le regole cantonali sono particolarmente rilevanti per il deposito cauzionale, il subaffitto e la restituzione anticipata di un appartamento con un inquilino sostitutivo. Per gli inquilini e i locatori del Canton Vaud ciò significa che, oltre al Codice delle obbligazioni svizzero, devono essere rispettate anche queste norme locative vaudesi vincolanti.
RULV · 1° luglio 2026 – 30 giugno 2032
01
Le RULV si applicano automaticamente
Le RULV rinnovate si applicano per legge dal 1° luglio 2026 alle locazioni comprese nel loro ambito territoriale e materiale.[1]
02
Tre deroghe al diritto imperativo
Il Consiglio federale ha autorizzato deroghe per garanzie, subaffitto e restituzione anticipata.[2]
03
Il diritto federale resta la base
Il Codice delle obbligazioni rimane il fondamento; le RULV lo precisano e completano nel Canton Vaud.[2]
Deposito cauzionale · art. 2 RULV
Deposito cauzionale nel Canton Vaud: regole dal luglio 2026
L’art. 2 RULV precisa le garanzie per le abitazioni e stabilisce termini pratici.[3]
01
Massimo
Massimo tre mensilità nette
Per un’abitazione la garanzia finanziaria non può superare tre mensilità di pigione netta.
02
Termine
Prova entro 30 giorni
La prova deve essere fornita entro 30 giorni dalla firma e al più tardi all’ingresso.
03
Forma
Banca svizzera o organismo di garanzia
Le RULV prevedono una banca svizzera o un organismo di garanzia.
04
Contanti
Dieci giorni per il locatore
I contanti ricevuti come garanzia devono essere depositati entro dieci giorni su un conto intestato all’inquilino.
05
Sblocco
Nessun prelievo unilaterale
Il prelievo richiede in linea di principio la doppia firma o una decisione giudiziaria.
06
Dopo il contratto
Regola di un anno
Senza azione giudiziaria entro un anno dalla riconsegna, le RULV prevedono lo sblocco della garanzia.
Il deposito non è l’ultima pigione
La cauzione è una garanzia e non può essere compensata unilateralmente con pigioni arretrate.
Subaffitto · art. 21 RULV
Subaffitto nel Canton Vaud: chiedere prima il consenso scritto
Prima di subaffittare l’inquilino deve chiedere il consenso scritto del locatore e comunicare condizioni e informazioni richieste dall’art. 262 CO.[3]
01
Domanda preventiva
Consenso scritto + risposta entro 30 giorni
La domanda deve precedere il subaffitto. Il locatore deve pronunciarsi entro 30 giorni dal ricevimento.
domanda prima del subaffitto
condizioni comunicate
risposta: 30 giorni
02
Intera abitazione
L’intenzione di rientrare deve essere credibile
Per subaffittare l’intera abitazione, l’inquilino deve rendere credibile la volontà di rientrare in un futuro prevedibile.
rientro in un futuro prevedibile
niente ulteriore subaffitto incontrollato
responsabilità dell’inquilino principale
Airbnb può richiedere ulteriori autorizzazioni
Un affitto breve commerciale regolare può anche costituire un cambiamento d’uso. Nelle zone di penuria, oltre 90 giorni l’anno possono far scattare un’autorizzazione per determinati ex alloggi locati a lungo termine.[6]
Inquilino sostitutivo · art. 34 RULV
≥
1
Un inquilino sostitutivo idoneo può bastare – ma Vaud impone un preavviso minimo.
Per lasciare l’abitazione prima della scadenza ordinaria bisogna rispettare l’art. 264 CO e le RULV vincolanti.[3]
RULV
scritto + solvibile + stesse condizioni
01
Per iscritto
Comunicare la data di restituzione
L’inquilino informa il locatore per iscritto e indica la data desiderata.
02
Almeno un candidato
Solvibile e pronto a subentrare
Almeno un candidato solvibile deve essere disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni alla data indicata.
03
In caso di rifiuto
Motivi senza ritardo
Se il locatore ha obiezioni fondate, deve comunicarne senza indugio i motivi.
04
Regola vaudese
Almeno un mese di preavviso
L’art. 34 RULV richiede almeno un mese per il 15 o la fine del mese.
05
Importante
Nessun obbligo di firmare
Il locatore non è obbligato a concludere con il candidato, ma un candidato idoneo può comunque liberare l’inquilino uscente.
Penuria abitativa 2026
Altra particolarità: modulo ufficiale della pigione iniziale
Nei distretti in penuria, alla conclusione di un nuovo contratto il locatore deve in linea di principio usare il modulo ufficiale della pigione iniziale.[4]
01
0,94%
tasso di sfitto cantonale
valore 2026
02
9 su 10
distretti in penuria
solo Aigle è escluso
03
< 1,5%
soglia di penuria
media triennale
04
Modulo
pigione iniziale comunicata
obbligatorio nei distretti interessati
Nel 2026 solo il distretto di Aigle non è classificato in penuria. Negli altri nove distretti l’obbligo del modulo ufficiale resta applicabile quando sono soddisfatte le condizioni legali.
Pratica 2026
Checklist per gli inquilini nel Canton Vaud
Documenta questi punti prima di costituire il deposito, subaffittare o uscire in anticipo.
01
Contratto
Leggere contratto e RULV insieme
Controlla contratto, condizioni generali e RULV vigenti.
02
Deposito
Controllare importo e conto
Conserva importo, termine e forma della garanzia.
03
Subaffitto
Chiedere prima per iscritto
Invia canone, durata e informazioni sul subinquilino.
04
Sostitutivo
Inviare un dossier completo
Documenta solvibilità, data di subentro e accettazione delle condizioni.
05
Prova
Conservare le comunicazioni
Tieni raccomandate, conferme e copie.
06
Controversia
Usare la conciliazione
La prefettura/autorità competente è normalmente il primo passo.
Fonti
Fonti ufficiali e stato giuridico
Le informazioni si basano sulle RULV generalmente vincolanti dal 1° luglio 2026 e sulle fonti attuali di Confederazione e Canton Vaud.
13.10.2026
- Canton Vaud: RULV vincolanti dal 1° luglio 2026
- Ufficio federale delle abitazioni: contratto-quadro Vaud e deroghe autorizzate
- RULV 2026: testo ufficiale, artt. 2, 21 e 34
- Canton Vaud: penuria 2026 e modulo ufficiale della pigione iniziale
- Canton Vaud: diritto di locazione e moduli
- UFAB: affitti brevi nel Canton Vaud
- Fedlex: Codice svizzero delle obbligazioni
Orientamento generale; una controversia concreta deve essere valutata individualmente.
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risposta diretta
Domande frequenti sul diritto di locazione nel Canton Vaud 2026
Risposte dirette su RULV, deposito, subaffitto e inquilino sostitutivo.
12
FAQ
Le RULV rinnovate sono diventate generalmente vincolanti fino al 30 giugno 2032, con tre deroghe federali espressamente autorizzate.
No. Si applicano alle locazioni comprese nel loro ambito territoriale e materiale.
Tre mensilità di pigione netta.
La prova deve essere fornita entro 30 giorni dalla firma e al più tardi all’ingresso.
Sì. L’art. 2 RULV prevede una banca svizzera o un organismo di garanzia.
Trenta giorni dal ricevimento della domanda.
Sì se sono soddisfatti i requisiti, inclusa l’intenzione credibile di rientrare in un futuro prevedibile.
Il locatore può chiedere le condizioni con almeno 30 giorni e, se non si regolarizza, chiedere la cessazione con un ulteriore termine minimo di 30 giorni.
Almeno un candidato solvibile può bastare se accetta le stesse condizioni alla data indicata.
No, ma un candidato idoneo può comunque liberare l’inquilino uscente.
Almeno un mese per il 15 o la fine del mese.
Nei distretti vaudesi in penuria; solo Aigle non è interessato nel 2026.
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In breve
Conclusione: nel 2026 Vaud applica regole vincolanti che gli inquilini devono conoscere
Dal 1° luglio 2026 le RULV rinnovate sono generalmente vincolanti nel Canton Vaud, soprattutto per deposito, subaffitto e restituzione anticipata.
Per il deposito resta centrale il limite di tre mensilità nette. Per il subaffitto conta la domanda scritta preventiva; per il sostitutivo sono decisivi un candidato solvibile, le stesse condizioni e la regola vaudese del mese.
Chi affitta a Losanna, Nyon, Morges, Vevey, Montreux o altrove nel cantone dovrebbe quindi verificare insieme CO, RULV e norme cantonali di protezione abitativa.
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