À quoi faut-il faire attention pour une hypothèque ?

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Une hypothèque est un prêt garanti par un gage immobilier. La banque met à disposition une partie du prix d’achat. Le terrain, la maison ou l’appartement sert de garantie.

Les emprunteurs s’engagent notamment à :

• payer régulièrement les intérêts hypothécaires,
• effectuer l’amortissement direct ou indirect convenu,
• maintenir la valeur du bien immobilier,
• respecter les obligations d’information et les conditions contractuelles,
• maintenir une assurance suffisante du bâtiment lorsqu’elle est exigée,
• informer la banque des modifications importantes de leur situation financière ou personnelle lorsque le contrat l’exige.

Si l’hypothèque ne peut plus être durablement financée, la banque peut réaliser sa garantie. Une hypothèque n’est donc pas une simple décision liée au taux d’intérêt, mais un engagement à long terme reliant revenu, patrimoine, prévoyance et planification personnelle.

Première et deuxième hypothèque

Dans la pratique bancaire suisse, on distingue souvent une première et une deuxième hypothèque :

La question de savoir si la banque gère ces parties dans des contrats séparés dépend de l’établissement et du modèle choisi. Pour les emprunteurs, il est surtout important de connaître le montant qui doit être amorti et les conditions applicables aux deux parties.

Combien de fonds propres faut-il ?

Pour un logement à usage propre, les banques exigent souvent des fonds propres correspondant à environ 20 % de la valeur de nantissement. Le taux d’avance maximal concret dépend toutefois de la banque, du bien immobilier, du revenu, de l’âge, de l’utilisation et de l’évaluation des risques.

Au moins 10 % hors du deuxième pilier

Au moins 10 % de la valeur de nantissement doivent provenir de fonds propres qui ne résultent pas d’un retrait anticipé ou d’une mise en gage de la prévoyance professionnelle.

Selon la banque et la structure du financement, les fonds propres possibles peuvent notamment comprendre :

• avoirs bancaires et d’épargne,
• titres et autres valeurs patrimoniales pouvant être mises en gage,
• avoirs du pilier 3a,
• valeurs de rachat de certaines polices d’assurance,
• avances d’hoirie et donations,
• certains prêts privés assortis d’une cession ou d’une convention de postposition,
• sous certaines conditions, des prêts accordés par des proches pour un logement à usage propre,
• des fonds du deuxième pilier pour la partie dépassant les fonds propres exigés en dehors de la prévoyance professionnelle.

Le prix d’achat et la valeur de nantissement ne sont pas toujours identiques

La banque ne reprend pas automatiquement le prix d’achat convenu comme valeur de financement. Elle évalue le bien et fixe une valeur de nantissement, qui peut être inférieure au prix d’achat.

Prix d’achat du bien :                    CHF 1'100'000
Valeur de nantissement de la banque :     CHF 1'000'000
Hypothèque maximale à 80 % :              CHF   800'000

Moyens nécessaires :
20 % de la valeur de nantissement :       CHF   200'000
Différence prix / valeur :                CHF   100'000
-------------------------------------------------------
Total des fonds propres nécessaires :     CHF   300'000
plus frais d’acquisition et réserves

La différence entre le prix d’achat plus élevé et la valeur de nantissement inférieure doit être entièrement financée par des fonds propres ne provenant pas du deuxième pilier. Un prix d’achat trop élevé peut donc augmenter considérablement le besoin en fonds propres.

Retirer ou mettre en gage les avoirs de la caisse de pension ?

Un retrait anticipé ne devrait pas être évalué uniquement selon l’augmentation à court terme des fonds propres disponibles. Les impôts sur le versement en capital, les lacunes de prévoyance, les obligations de remboursement en cas de vente ultérieure et la capacité financière à la retraite sont également importants.

Comment calcule-t-on la capacité financière d’une hypothèque ?

La capacité financière indique dans quelle mesure le revenu soutenable est grevé par les coûts à long terme de la propriété. Les banques ne se basent pas uniquement sur le taux hypothécaire actuel, mais utilisent des hypothèses théoriques et leurs propres critères de sécurité.

Éléments habituels du calcul bancaire

• intérêts hypothécaires théoriques,
• amortissement requis,
• frais d’entretien et charges accessoires du bien,
• crédits, leasings et autres engagements existants,
• revenu durablement pris en compte,
• selon la banque, âge, forme d’emploi et sécurité du revenu à long terme.

À titre de critères prudentiels durables pour les logements à usage propre, la FINMA mentionne par exemple une limite de charge de 33 % du revenu brut durable, un taux d’intérêt théorique de 5 % et des frais accessoires théoriques de 0,8 % de la valeur de nantissement pour les objets presque neufs. Il ne s’agit pas d’une formule légale unique applicable à tous les ménages. Les banques peuvent appliquer des critères plus stricts ou structurés différemment.

Prix d’achat :                           CHF 1'000'000
Valeur de nantissement :                 CHF 1'000'000
Hypothèque :                             CHF   800'000
Revenu brut du ménage :                  CHF   180'000

Intérêt théorique de 5 % :               CHF    40'000
Charges accessoires de 0,8 % :           CHF     8'000
Amortissement annuel estimé :             CHF     8'900
-------------------------------------------------------
Charge annuelle théorique :              CHF    56'900

Charge par rapport au revenu :            env. 31,6 %

La charge mensuelle effective peut être nettement inférieure lorsque les taux du marché sont bas. Plusieurs scénarios devraient néanmoins être calculés avant l’achat.

Test de résistance personnel

Calculez également le financement pour les situations suivantes :

• taux hypothécaires nettement plus élevés,
• travail à temps partiel après la naissance d’un enfant,
• chômage temporaire,
• maladie de longue durée ou incapacité de gain,
• séparation ou divorce,
• rénovations importantes,
• retraite avec un revenu inférieur,
• coûts imprévus en propriété par étages.

Quels modèles hypothécaires existent ?

Hypothèque à taux fixe

Avec une hypothèque fixe, le taux d’intérêt est fixé pour une durée convenue. Les coûts d’intérêts restent ainsi prévisibles pendant cette période.

Avantages :

• grande sécurité budgétaire,
• protection contre la hausse des taux du marché pendant la durée,
• planification financière simple,
• adaptée aux ménages ayant une capacité de risque limitée.

Inconvénients :

• aucun avantage direct en cas de baisse des taux,
• faible flexibilité pendant la durée fixe,
• coûts potentiellement élevés en cas de résiliation anticipée,
• risque de renouvellement à l’échéance.

Hypothèque SARON

Avec une hypothèque SARON, le taux d’intérêt se base sur un taux de référence proche du marché monétaire. La marge bancaire prévue au contrat s’ajoute au SARON calculé.

Avantages :

• adaptation plus directe à l’environnement des taux,
• potentiellement plus avantageuse lorsque les taux à court terme sont bas,
• selon le contrat-cadre, davantage de flexibilité qu’une longue hypothèque fixe,
• séparation transparente entre le taux de référence et la marge bancaire.

Inconvénients :

• les coûts d’intérêts peuvent augmenter rapidement,
• sécurité budgétaire réduite,
• les contrats prévoient souvent un taux minimal ou un taux de base,
• les produits SARON peuvent également avoir des durées-cadres et des conditions de résiliation fixes.

Hypothèque variable

Avec une hypothèque variable, l’établissement fixe le taux d’intérêt et peut le modifier. Ces hypothèques sont souvent plus flexibles à résilier, mais peuvent être plus coûteuses que d’autres modèles.

Elles peuvent par exemple servir de solution transitoire lorsqu’un bien doit être vendu prochainement ou que le modèle à long terme n’a pas encore été choisi.

Vue d’ensemble des modèles

Choisir la bonne stratégie de taux et la bonne durée

La durée appropriée ne dépend pas uniquement d’une prévision personnelle des taux. La capacité financière à supporter le risque, les projets de vie, la possibilité d’une vente et la capacité à assumer des intérêts plus élevés sont plus importants.

Questions à examiner avant de choisir

• Dans quelle mesure la charge d’intérêts peut-elle fluctuer ?
• Pendant combien de temps le bien sera-t-il probablement conservé ?
• Une vente, un déménagement ou un divorce pourraient-ils survenir pendant la durée ?
• Existe-t-il suffisamment de liquidités pour absorber une hausse des taux ?
• Quand la retraite commencera-t-elle ?
• Quel amortissement est prévu ?
• Faudrait-il pouvoir transférer ultérieurement l’hypothèque auprès d’une autre banque ?

Répartir l’hypothèque en plusieurs tranches

Une répartition peut éviter que l’ensemble de l’hypothèque doive être renouvelé le même jour. Elle réduit ainsi le risque de devoir refinancer la totalité du montant pendant une période de taux élevés.

La répartition présente toutefois aussi des inconvénients :

• des dates d’échéance différentes compliquent le changement de banque,
• une tranche isolée ne peut souvent pas être transférée séparément à un autre établissement,
• plusieurs contrats augmentent la complexité,
• les petites tranches peuvent bénéficier de conditions moins avantageuses,
• la stratégie peut créer une dépendance durable envers la même banque.

Ne pas se fier uniquement aux prévisions de taux

Même les spécialistes ne peuvent pas prévoir de manière fiable l’évolution des taux sur plusieurs années. Une stratégie robuste ne devrait donc pas fonctionner uniquement dans le scénario attendu, mais rester supportable en cas d’évolution défavorable.

Comment une hypothèque doit-elle être amortie ?

Pour les nouveaux financements et les augmentations de crédit, l’hypothèque doit être réduite aux deux tiers de la valeur de nantissement dans un délai maximal de 15 ans. L’amortissement direct obligatoire est généralement linéaire et commence au plus tard dans le délai prévu après le versement du crédit.

Amortissement direct

Avec l’amortissement direct, l’hypothèque est régulièrement réduite.

Avantages :

• la dette hypothécaire diminue immédiatement,
• les frais d’intérêts diminuent lorsque le taux reste identique,
• le taux d’avance et le risque financier sont réduits,
• solution simple et transparente.

Inconvénients :

• moins de liquidités pour d’autres objectifs,
• les intérêts passifs fiscalement déductibles peuvent diminuer dans le système actuel,
• le capital remboursé est immobilisé dans le bien.

Amortissement indirect

Avec l’amortissement indirect, le montant convenu est par exemple versé dans le pilier 3a. Les avoirs de prévoyance sont mis en gage en faveur de la banque et utilisés ultérieurement pour réduire l’hypothèque.

Avantages :

• constitution d’un capital de prévoyance,
• déductions fiscales possibles pour les versements dans le pilier 3a,
• l’hypothèque et les intérêts passifs restent initialement plus élevés,
• combinaison structurée de la prévoyance et de l’amortissement.

Inconvénients :

• l’hypothèque plus élevée reste en place plus longtemps,
• dépendance accrue aux taux d’intérêt,
• le capital est lié par le droit de la prévoyance,
• les rendements et les frais de la solution de prévoyance influencent le résultat,
• les modifications du système fiscal peuvent changer le calcul.

La meilleure variante dépend du revenu, de la situation fiscale, des lacunes de prévoyance, du taux d’intérêt, de l’horizon de placement et de la capacité de risque. Comparer uniquement les déductions fiscales ne suffit pas.

Quels coûts supplémentaires faut-il prendre en compte ?

Les intérêts hypothécaires ne représentent qu’une partie du coût total du logement. Un budget complet tient compte de toutes les dépenses uniques et courantes.

Frais uniques d’acquisition et de financement

• frais de notaire,
• émoluments du registre foncier,
• droits de mutation ou taxes comparables selon le canton,
• frais liés à la cédule hypothécaire ou au gage immobilier,
• frais d’évaluation et de traitement de la banque,
• frais de financement ou de conseil,
• déménagement et ameublement,
• rénovations immédiatement nécessaires.

Ces coûts varient selon le canton et le contrat et ne sont souvent pas entièrement financés par l’hypothèque.

Coûts courants

• intérêts hypothécaires,
• amortissement,
• assurance bâtiment et autres assurances,
• énergie, eau et taxes,
• entretien et réparations,
• impôts et éventuelles taxes immobilières,
• frais de gestion en propriété par étages,
• versements au fonds de rénovation,
• rénovations périodiques importantes.

Réserve pour les rénovations

Les frais accessoires théoriques utilisés par la banque ne garantissent pas que ce montant soit suffisant pour le bien concret. Pour les maisons anciennes, les bâtiments nécessitant des travaux ou les propriétés par étages dont le fonds de rénovation est insuffisant, les besoins réels peuvent être nettement plus élevés.

Comment comparer correctement les offres hypothécaires ?

Le taux d’intérêt annoncé n’est qu’un critère parmi d’autres. Deux offres avec des taux similaires peuvent fortement différer en matière de flexibilité, de frais, d’amortissement et de coûts de résiliation.

Comparer le coût total plutôt que le seul taux nominal

Prestataire :                         [nom]
Montant hypothécaire :                CHF [montant]
Modèle :                              [fixe / SARON / variable]
Taux d’intérêt ou marge :             [indication]
Durée contractuelle :                 [années]
Coûts annuels d’intérêts :            CHF [montant]
Amortissement annuel :                CHF [montant]
Frais uniques :                       CHF [montant]
Frais récurrents :                    CHF [montant]
Amortissement supplémentaire :        [oui / non]
Coûts de résiliation anticipée :      [calcul]
Transfert sur un autre bien :         [conditions]
Délai de résiliation :                [indication]
Produits supplémentaires exigés :     [indication]

Demander des offres à plusieurs prestataires

Comparez les banques, les assurances, les caisses de pension et les courtiers hypothécaires en utilisant les mêmes informations sur le bien et le financement. Ce n’est qu’ainsi que les offres sont réellement comparables.

Un conseil professionnel peut être utile, mais il devrait indiquer de manière transparente :

• quels prestataires sont pris en compte,
• comment le conseil est rémunéré,
• si des commissions ou indemnités de courtage sont versées,
• si la comparaison couvre l’ensemble du marché ou seulement des partenaires contractuels,
• quels services sont fournis après la conclusion du contrat.

Quels risques contractuels et personnels sont importants ?

Résiliation anticipée d’une hypothèque fixe

Lorsqu’une hypothèque fixe est résiliée avant la date convenue, la banque peut demander une indemnité de résiliation anticipée. Celle-ci peut être très élevée selon la durée restante, le niveau des taux, le montant hypothécaire et le contrat.

Les causes possibles comprennent :

• la vente du bien immobilier,
• une séparation ou un divorce,
• un déménagement à l’étranger,
• un héritage et un remboursement anticipé,
• le changement d’établissement,
• une restructuration importante du financement.

Avant de conclure le contrat, vérifiez si un transfert sur un nouveau bien, une reprise du contrat par l’acheteur ou une autre solution particulière est possible. Il n’existe aucun droit automatique à une telle solution.

Risque de taux

Une hypothèque SARON ou variable peut devenir nettement plus coûteuse lorsque les taux augmentent. Avec une hypothèque fixe, le risque de taux apparaît principalement à l’échéance, lorsque le financement doit être renouvelé.

Risque de revenu

Le financement ne devrait pas fonctionner uniquement avec le revenu actuel. Tenez compte des changements possibles tels que les enfants, le temps partiel, l’activité indépendante, le chômage, la maladie ou la retraite.

Assurance hypothécaire

Une assurance décès ou incapacité de gain peut être utile lorsque la capacité financière dépend fortement d’une personne ou lorsque les proches ne pourraient pas conserver le bien après une perte de revenu.

Une telle assurance ne remplace toutefois pas une structure de financement solide. Il convient notamment de vérifier :

• les événements assurés,
• le capital assuré,
• l’examen de santé,
• les délais d’attente,
• les exclusions,
• la durée des prestations,
• la clause bénéficiaire ou la mise en gage en faveur de la banque.

Évolution de la valeur du bien immobilier

Lorsque la valeur du bien baisse, le taux d’avance augmente mathématiquement. Cela peut être particulièrement important lors d’une vente, d’un refinancement, d’une augmentation du crédit ou lorsque le financement initial était serré.

Inversement, une hausse de valeur ne devrait pas être considérée comme un substitut garanti à l’amortissement et aux réserves.

À quoi faut-il faire attention avant la retraite ?

De nombreux ménages disposent de moins de revenu après la retraite. La banque peut donc vérifier si l’hypothèque reste supportable avec les revenus de retraite.

Planifier suffisamment tôt

Idéalement, le financement devrait être réexaminé plusieurs années avant la retraite. Les questions importantes comprennent :

• Quel sera le montant de l’AVS, de la caisse de pension et des autres revenus de retraite ?
• Quel sera le montant de l’hypothèque au moment de la retraite ?
• Le revenu de retraite satisfera-t-il au calcul théorique de capacité financière de la banque ?
• Un amortissement supplémentaire devrait-il être effectué ?
• Combien de liquidités resteront disponibles après l’amortissement ?
• Des rénovations ou améliorations énergétiques sont-elles prévues ?
• Le bien est-il adapté aux personnes âgées ?
• Une vente ou un logement plus petit serait-il plus judicieux à long terme ?

Renouveler l’hypothèque ou changer de banque

Commencez suffisamment tôt à planifier le financement suivant. Le délai nécessaire dépend du contrat, du modèle et du prestataire.

À vérifier avant le renouvellement

• date d’échéance exacte de chaque tranche,
• délais de résiliation et d’annonce,
• dette hypothécaire actuelle,
• nouvelle valeur de nantissement du bien,
• évolution du revenu et du patrimoine,
• rénovations ou augmentations de crédit prévues,
• amortissement direct ou indirect,
• coûts possibles d’un changement de banque,
• transfert ou adaptation de la cédule hypothécaire.

Ne pas accepter automatiquement l’offre de renouvellement

Les clients existants ne reçoivent pas nécessairement automatiquement les meilleures conditions disponibles. Comparez l’offre de renouvellement avec plusieurs alternatives et négociez le taux, la marge et les frais.

Le changement de prestataire est le plus simple lorsque toutes les tranches arrivent à échéance au même moment. Des durées échelonnées peuvent limiter le changement ou le rendre temporairement non rentable.

Exemples pratiques

Étape par étape vers l’hypothèque adaptée

1. Recenser le budget du ménage et le revenu durable.
2. Répartir les fonds propres disponibles selon leur origine.
3. Planifier séparément les frais d’acquisition et une réserve de liquidités.
4. Calculer un prix d’achat maximal réaliste.
5. Examiner de manière critique la valeur du bien et la valeur de nantissement possible.
6. Calculer la capacité financière avec des taux théoriques et des scénarios de taux plus élevés.
7. Analyser les besoins de rénovation et d’entretien du bien.
8. Comparer l’hypothèque fixe, le SARON et les autres modèles selon la capacité de risque personnelle.
9. Comparer l’amortissement direct et indirect.
10. Obtenir plusieurs offres de financement comparables.
11. Vérifier les frais, les coûts de résiliation anticipée et les conditions de changement.
12. Obtenir une confirmation de financement avant tout engagement d’achat contraignant.
13. Coordonner le contrat de vente, le registre foncier, la cédule hypothécaire et le financement.
14. Réexaminer l’hypothèque après les changements de situation et avant chaque renouvellement.

Liste de contrôle : examiner complètement une hypothèque

Questions fréquentes sur les hypothèques en Suisse