A cosa bisogna prestare attenzione per un’ipoteca?

Che cos’è un’ipoteca?

Un’ipoteca è un prestito garantito da un pegno immobiliare. La banca mette a disposizione una parte del prezzo d’acquisto. Il terreno, la casa o l’appartamento fungono da garanzia.

I debitori si impegnano in particolare a:

• pagare regolarmente gli interessi ipotecari,
• effettuare l’ammortamento diretto o indiretto concordato,
• mantenere il valore dell’immobile,
• rispettare gli obblighi informativi e le condizioni contrattuali,
• mantenere un’assicurazione sufficiente dell’edificio, quando richiesta,
• informare la banca di importanti cambiamenti della situazione finanziaria o personale, qualora il contratto lo preveda.

Se l’ipoteca non può più essere sostenuta a lungo termine, la banca può realizzare la propria garanzia. Un’ipoteca non è quindi una semplice decisione legata al tasso d’interesse, bensì un impegno a lungo termine che collega reddito, patrimonio, previdenza e pianificazione personale.

Prima e seconda ipoteca

Nella prassi bancaria svizzera si distingue spesso tra una prima e una seconda ipoteca:

Il fatto che la banca gestisca queste parti mediante contratti separati dipende dall’istituto e dal modello scelto. Per i debitori è soprattutto importante conoscere l’importo da ammortizzare e le condizioni applicabili a entrambe le parti.

Quanti mezzi propri sono necessari?

Per un’abitazione a uso proprio, le banche richiedono spesso mezzi propri pari a circa il 20% del valore di anticipo. Il rapporto finanziamento-valore massimo concreto dipende tuttavia dalla banca, dall’immobile, dal reddito, dall’età, dall’utilizzo e dalla valutazione del rischio.

Almeno il 10% al di fuori del secondo pilastro

Almeno il 10% del valore di anticipo deve provenire da mezzi propri che non derivano da un prelievo anticipato o da una costituzione in pegno della previdenza professionale.

A seconda della banca e della struttura del finanziamento, tra i possibili mezzi propri possono rientrare:

• averi bancari e di risparmio,
• titoli e altri valori patrimoniali costituibili in pegno,
• averi del pilastro 3a,
• valori di riscatto di determinate polizze assicurative,
• anticipi ereditari e donazioni,
• determinati prestiti privati con cessione o accordo di postergazione,
• a determinate condizioni, prestiti concessi da familiari stretti per un’abitazione a uso proprio,
• fondi del secondo pilastro per la parte superiore ai mezzi propri richiesti al di fuori della previdenza professionale.

Il prezzo d’acquisto e il valore di anticipo non sono sempre identici

La banca non utilizza automaticamente il prezzo d’acquisto concordato come valore di finanziamento. Valuta l’immobile e stabilisce un valore di anticipo, che può essere inferiore al prezzo d’acquisto.

Prezzo d’acquisto dell’immobile:         CHF 1'100'000
Valore di anticipo della banca:           CHF 1'000'000
Ipoteca massima all’80%:                  CHF   800'000

Fondi necessari:
20% del valore di anticipo:               CHF   200'000
Differenza prezzo / valore:               CHF   100'000
-------------------------------------------------------
Totale dei mezzi propri necessari:        CHF   300'000
più costi d’acquisto e riserve

La differenza tra il prezzo d’acquisto più elevato e il valore di anticipo inferiore deve essere finanziata interamente con mezzi propri che non provengono dal secondo pilastro. Un prezzo d’acquisto troppo elevato può quindi aumentare considerevolmente il fabbisogno di mezzi propri.

Prelevare o costituire in pegno gli averi della cassa pensione?

Un prelievo anticipato non dovrebbe essere valutato unicamente in base all’aumento a breve termine dei mezzi propri disponibili. Sono importanti anche le imposte sul versamento in capitale, le lacune previdenziali, gli obblighi di rimborso in caso di successiva vendita e la sostenibilità finanziaria durante il pensionamento.

Come viene calcolata la sostenibilità finanziaria di un’ipoteca?

La sostenibilità finanziaria indica in quale misura il reddito durevole viene gravato dai costi a lungo termine della proprietà. Le banche non si basano unicamente sul tasso ipotecario attuale, ma utilizzano ipotesi teoriche e propri criteri di sicurezza.

Elementi abituali del calcolo bancario

• interessi ipotecari teorici,
• ammortamento richiesto,
• costi di manutenzione e spese accessorie dell’immobile,
• crediti, leasing e altri impegni esistenti,
• reddito durevole computabile,
• a seconda della banca, età, forma d’impiego e sicurezza del reddito a lungo termine.

Come criteri prudenziali sostenibili per abitazioni a uso proprio, la FINMA menziona ad esempio un limite di onere pari al 33% del reddito lordo durevole, un tasso d’interesse teorico del 5% e costi accessori teorici dello 0,8% del valore di anticipo per immobili quasi nuovi. Non si tratta di una formula legale unica applicabile a tutti i nuclei familiari. Le banche possono applicare criteri più severi o strutturati diversamente.

Prezzo d’acquisto:                       CHF 1'000'000
Valore di anticipo:                      CHF 1'000'000
Ipoteca:                                 CHF   800'000
Reddito lordo del nucleo familiare:      CHF   180'000

Interesse teorico del 5%:                CHF    40'000
Costi accessori dello 0,8%:              CHF     8'000
Ammortamento annuo stimato:              CHF     8'900
-------------------------------------------------------
Onere annuo teorico:                     CHF    56'900

Onere in rapporto al reddito:            circa 31,6%

L’onere mensile effettivo può essere nettamente inferiore quando i tassi di mercato sono bassi. Prima dell’acquisto dovrebbero tuttavia essere calcolati diversi scenari.

Test di resistenza personale

Calcolate il finanziamento anche per le seguenti situazioni:

• tassi ipotecari nettamente più elevati,
• lavoro a tempo parziale dopo la nascita di un figlio,
• disoccupazione temporanea,
• malattia di lunga durata o incapacità di guadagno,
• separazione o divorzio,
• ristrutturazioni importanti,
• pensionamento con un reddito inferiore,
• costi imprevisti nella proprietà per piani.

Quali modelli ipotecari esistono?

Ipoteca a tasso fisso

Con un’ipoteca fissa, il tasso d’interesse viene stabilito per una durata concordata. I costi degli interessi rimangono quindi prevedibili durante questo periodo.

Vantaggi:

• elevata sicurezza di bilancio,
• protezione contro l’aumento dei tassi di mercato durante la durata,
• pianificazione finanziaria semplice,
• adatta ai nuclei familiari con una capacità di rischio limitata.

Svantaggi:

• nessun vantaggio diretto in caso di diminuzione dei tassi,
• flessibilità limitata durante la durata fissa,
• costi potenzialmente elevati in caso di scioglimento anticipato,
• rischio di rinnovo alla scadenza.

Ipoteca SARON

Con un’ipoteca SARON, il tasso d’interesse si basa su un tasso di riferimento vicino al mercato monetario. Al SARON calcolato si aggiunge il margine bancario concordato nel contratto.

Vantaggi:

• adeguamento più diretto all’andamento dei tassi,
• potenzialmente più conveniente quando i tassi a breve termine sono bassi,
• a seconda del contratto quadro, maggiore flessibilità rispetto a una lunga ipoteca fissa,
• separazione trasparente tra tasso di riferimento e margine bancario.

Svantaggi:

• i costi degli interessi possono aumentare rapidamente,
• minore sicurezza di bilancio,
• i contratti prevedono spesso un tasso minimo o un tasso di base,
• anche i prodotti SARON possono avere durate quadro e condizioni di disdetta fisse.

Ipoteca variabile

Con un’ipoteca variabile, l’istituto stabilisce il tasso d’interesse e può modificarlo. Queste ipoteche sono spesso più flessibili da disdire, ma possono essere più costose rispetto ad altri modelli.

Possono ad esempio essere utilizzate come soluzione transitoria quando un immobile deve essere venduto a breve oppure non è ancora stato scelto il modello a lungo termine.

Panoramica dei modelli

Scegliere la strategia dei tassi e la durata corrette

La durata appropriata non dipende unicamente da una previsione personale sui tassi. Sono più importanti la capacità di rischio finanziaria, i progetti di vita, la possibilità di una vendita e la capacità di sostenere interessi più elevati.

Domande da esaminare prima della scelta

• In quale misura può oscillare l’onere degli interessi?
• Per quanto tempo verrà probabilmente conservato l’immobile?
• Potrebbero verificarsi una vendita, un trasloco o un divorzio durante la durata?
• Esiste sufficiente liquidità per assorbire un aumento dei tassi?
• Quando inizierà il pensionamento?
• Quale ammortamento è previsto?
• Dovrebbe essere possibile trasferire successivamente l’ipoteca presso un’altra banca?

Suddividere l’ipoteca in più tranche

Una suddivisione può evitare che l’intera ipoteca debba essere rinnovata nello stesso giorno. Riduce così il rischio di dover rifinanziare l’intero importo durante una fase di tassi elevati.

La suddivisione presenta tuttavia anche degli svantaggi:

• date di scadenza differenti complicano il cambio di banca,
• una singola tranche spesso non può essere trasferita separatamente a un altro istituto,
• più contratti aumentano la complessità,
• le tranche più piccole possono ottenere condizioni meno favorevoli,
• la strategia può creare una dipendenza a lungo termine dalla stessa banca.

Non affidarsi unicamente alle previsioni sui tassi

Nemmeno gli specialisti possono prevedere in modo affidabile l’andamento dei tassi per molti anni. Una strategia solida non dovrebbe quindi funzionare soltanto nello scenario atteso, ma rimanere sostenibile anche in caso di evoluzione sfavorevole.

Come deve essere ammortizzata un’ipoteca?

Per i nuovi finanziamenti e gli aumenti di credito, l’ipoteca deve essere ridotta a due terzi del valore di anticipo entro un massimo di 15 anni. L’ammortamento diretto obbligatorio avviene generalmente in modo lineare e inizia al più tardi entro il termine previsto dopo il versamento del credito.

Ammortamento diretto

Con l’ammortamento diretto, l’ipoteca viene ridotta regolarmente.

Vantaggi:

• il debito ipotecario diminuisce immediatamente,
• i costi degli interessi diminuiscono se il tasso rimane invariato,
• il rapporto finanziamento-valore e il rischio finanziario vengono ridotti,
• soluzione semplice e trasparente.

Svantaggi:

• minore liquidità per altri obiettivi,
• gli interessi passivi fiscalmente deducibili possono diminuire nel sistema attuale,
• il capitale rimborsato rimane vincolato nell’immobile.

Ammortamento indiretto

Con l’ammortamento indiretto, l’importo concordato viene ad esempio versato nel pilastro 3a. Gli averi previdenziali vengono costituiti in pegno a favore della banca e successivamente utilizzati per ridurre l’ipoteca.

Vantaggi:

• costituzione di capitale previdenziale,
• possibili deduzioni fiscali per i versamenti nel pilastro 3a,
• l’ipoteca e gli interessi passivi rimangono inizialmente più elevati,
• combinazione strutturata di previdenza e ammortamento.

Svantaggi:

• l’ipoteca più elevata rimane in essere più a lungo,
• maggiore dipendenza dai tassi d’interesse,
• il capitale è vincolato dal diritto previdenziale,
• i rendimenti e le commissioni della soluzione previdenziale influenzano il risultato,
• le modifiche del sistema fiscale possono cambiare il calcolo.

La variante migliore dipende dal reddito, dalla situazione fiscale, dalle lacune previdenziali, dal tasso d’interesse, dall’orizzonte d’investimento e dalla capacità di rischio. Confrontare unicamente le deduzioni fiscali non è sufficiente.

Quali costi supplementari devono essere considerati?

Gli interessi ipotecari rappresentano soltanto una parte dei costi abitativi complessivi. Un budget completo considera tutte le spese una tantum e correnti.

Costi una tantum di acquisto e finanziamento

• spese notarili,
• tasse del registro fondiario,
• imposte di trapasso o oneri comparabili a seconda del Cantone,
• costi relativi alla cartella ipotecaria o al pegno immobiliare,
• commissioni bancarie di valutazione e trattamento,
• costi di finanziamento o consulenza,
• trasloco e arredamento,
• ristrutturazioni immediatamente necessarie.

Questi costi variano a seconda del Cantone e del contratto e spesso non vengono finanziati integralmente dall’ipoteca.

Costi correnti

• interessi ipotecari,
• ammortamento,
• assicurazione fabbricati e altre assicurazioni,
• energia, acqua e tasse,
• manutenzione e riparazioni,
• imposte ed eventuali tasse immobiliari,
• spese amministrative nella proprietà per piani,
• versamenti nel fondo di rinnovamento,
• importanti risanamenti periodici.

Riserva per le ristrutturazioni

I costi accessori teorici utilizzati dalla banca non garantiscono che tale importo sia sufficiente per l’immobile concreto. Per le case più vecchie, gli edifici che necessitano di lavori o le proprietà per piani con un fondo di rinnovamento insufficiente, il fabbisogno effettivo può essere nettamente superiore.

Come confrontare correttamente le offerte ipotecarie?

Il tasso d’interesse pubblicizzato è soltanto uno dei criteri di confronto. Due offerte con tassi simili possono differire notevolmente in termini di flessibilità, commissioni, ammortamento e costi di scioglimento.

Confrontare i costi complessivi anziché soltanto il tasso nominale

Fornitore:                           [nome]
Importo ipotecario:                  CHF [importo]
Modello:                             [fisso / SARON / variabile]
Tasso d’interesse o margine:         [indicazione]
Durata contrattuale:                 [anni]
Costi annui degli interessi:         CHF [importo]
Ammortamento annuo:                  CHF [importo]
Commissioni una tantum:              CHF [importo]
Commissioni ricorrenti:              CHF [importo]
Ammortamento supplementare:          [sì / no]
Costi di scioglimento anticipato:    [calcolo]
Trasferimento su altro immobile:     [condizioni]
Termine di disdetta:                 [indicazione]
Prodotti supplementari richiesti:    [indicazione]

Richiedere offerte a più fornitori

Confrontate banche, compagnie assicurative, casse pensione e intermediari ipotecari utilizzando gli stessi dati relativi all’immobile e al finanziamento. Soltanto così le offerte sono realmente comparabili.

Una consulenza professionale può essere utile, ma dovrebbe indicare in modo trasparente:

• quali fornitori vengono considerati,
• come viene remunerata la consulenza,
• se vengono versate provvigioni o indennità di intermediazione,
• se il confronto copre l’intero mercato o soltanto partner contrattuali,
• quali servizi vengono forniti dopo la conclusione del contratto.

Quali rischi contrattuali e personali sono importanti?

Scioglimento anticipato di un’ipoteca fissa

Se un’ipoteca fissa viene sciolta prima della data concordata, la banca può richiedere un’indennità di rimborso anticipato. Questa può essere molto elevata a seconda della durata residua, del livello dei tassi, dell’importo ipotecario e del contratto.

Tra le possibili cause rientrano:

• vendita dell’immobile,
• separazione o divorzio,
• trasferimento all’estero,
• un’eredità e un rimborso anticipato,
• passaggio a un altro istituto,
• importante ristrutturazione del finanziamento.

Prima di concludere il contratto, verificate se sia possibile un trasferimento su un nuovo immobile, l’assunzione del contratto da parte dell’acquirente o un’altra soluzione particolare. Non esiste un diritto automatico a una simile soluzione.

Rischio di tasso

Un’ipoteca SARON o variabile può diventare nettamente più costosa quando i tassi aumentano. Con un’ipoteca fissa, il rischio di tasso si presenta soprattutto alla scadenza, quando il finanziamento deve essere rinnovato.

Rischio di reddito

Il finanziamento non dovrebbe funzionare unicamente con il reddito attuale. Tenete conto di possibili cambiamenti quali figli, lavoro a tempo parziale, attività indipendente, disoccupazione, malattia o pensionamento.

Assicurazione ipotecaria

Un’assicurazione caso morte o per incapacità di guadagno può essere utile quando la sostenibilità finanziaria dipende fortemente da una persona o quando i familiari non potrebbero conservare l’immobile dopo una perdita di reddito.

Una simile assicurazione non sostituisce tuttavia una struttura di finanziamento solida. Occorre verificare in particolare:

• gli eventi assicurati,
• il capitale assicurato,
• la valutazione dello stato di salute,
• i periodi di attesa,
• le esclusioni,
• la durata delle prestazioni,
• la designazione dei beneficiari o la costituzione in pegno a favore della banca.

Evoluzione del valore dell’immobile

Quando il valore dell’immobile diminuisce, il rapporto finanziamento-valore aumenta matematicamente. Ciò può essere particolarmente importante in caso di vendita, rifinanziamento, aumento del credito o quando il finanziamento originario era molto ristretto.

Al contrario, un aumento di valore non dovrebbe essere considerato un sostituto garantito dell’ammortamento e delle riserve.

A cosa bisogna prestare attenzione prima del pensionamento?

Molti nuclei familiari dispongono di un reddito inferiore dopo il pensionamento. La banca può quindi verificare se l’ipoteca rimane sostenibile con i redditi pensionistici.

Pianificare con sufficiente anticipo

Idealmente, il finanziamento dovrebbe essere riesaminato diversi anni prima del pensionamento. Tra le domande importanti rientrano:

• A quanto ammonteranno AVS, cassa pensione e altri redditi pensionistici?
• A quanto ammonterà l’ipoteca al momento del pensionamento?
• Il reddito pensionistico soddisferà il calcolo teorico di sostenibilità della banca?
• Dovrebbe essere effettuato un ammortamento supplementare?
• Quanta liquidità rimarrà disponibile dopo l’ammortamento?
• Sono previste ristrutturazioni o migliorie energetiche?
• L’immobile è adatto alle persone anziane?
• Una vendita o un’abitazione più piccola sarebbero più sensate a lungo termine?

Rinnovare l’ipoteca o cambiare banca

Iniziate con sufficiente anticipo a pianificare il finanziamento successivo. Il tempo necessario dipende dal contratto, dal modello e dal fornitore.

Da verificare prima del rinnovo

• data di scadenza esatta di ogni tranche,
• termini di disdetta e di comunicazione,
• debito ipotecario attuale,
• nuovo valore di anticipo dell’immobile,
• evoluzione del reddito e del patrimonio,
• ristrutturazioni o aumenti di credito previsti,
• ammortamento diretto o indiretto,
• possibili costi di un cambio di banca,
• trasferimento o adeguamento della cartella ipotecaria.

Non accettare automaticamente l’offerta di rinnovo

I clienti esistenti non ricevono necessariamente in modo automatico le migliori condizioni disponibili. Confrontate l’offerta di rinnovo con diverse alternative e negoziate tasso, margine e commissioni.

Il cambio di fornitore è più semplice quando tutte le tranche scadono contemporaneamente. Durate scaglionate possono limitare il cambio o renderlo temporaneamente poco conveniente.

Esempi pratici

Passo dopo passo verso l’ipoteca adeguata

1. Registrare il budget familiare e il reddito durevole.
2. Suddividere i mezzi propri disponibili secondo la loro origine.
3. Pianificare separatamente i costi d’acquisto e una riserva di liquidità.
4. Calcolare un prezzo d’acquisto massimo realistico.
5. Esaminare criticamente il valore dell’immobile e il possibile valore di anticipo.
6. Calcolare la sostenibilità finanziaria con tassi teorici e scenari di tassi più elevati.
7. Analizzare il fabbisogno di ristrutturazione e manutenzione dell’immobile.
8. Confrontare ipoteca fissa, SARON e altri modelli in base alla capacità di rischio personale.
9. Confrontare ammortamento diretto e indiretto.
10. Ottenere diverse offerte di finanziamento comparabili.
11. Verificare commissioni, costi di scioglimento anticipato e condizioni di cambio.
12. Ottenere una conferma di finanziamento prima di assumere un impegno d’acquisto vincolante.
13. Coordinare contratto di compravendita, registro fondiario, cartella ipotecaria e finanziamento.
14. Riesaminare l’ipoteca dopo cambiamenti della situazione e prima di ogni rinnovo.

Lista di controllo: verificare completamente un’ipoteca

Domande frequenti sulle ipoteche in Svizzera