01
Aucune règle nationale
pas de limite uniforme de 90 jours dans toute la Suisse
les règles locales sont déterminantes
UrbanHome · Actualités Suisse
Airbnb en Suisse : où s’applique la règle des 90 jours – règles de location de courte durée en 2026
Il n’existe pas de règle nationale des 90 jours pour Airbnb en Suisse : Genève limite en principe la location de courte durée d’un logement entier à 90 jours par an, Lucerne applique une limite de 90 jours à certains logements et le canton de Vaud exige une autorisation de changement d’affectation pour certains anciens logements locatifs loués à court terme plus de 90 jours. Zurich suit une autre approche depuis le 1er septembre 2026 – cet aperçu présente les règles Airbnb applicables en 2026 et ce que les locataires et propriétaires doivent vérifier avant de proposer une location de courte durée.
Auteur : Nikita von Niederhäuser, expert immobilier UrbanHome Mis à jour : · Temps de lecture : env. 17 minutes
02
90 jours
Genève limite en principe les logements entiers
Lucerne seulement pour certains logements
03
Zurich autrement
règle BZO depuis septembre 2026
aucune limite générale de 90 nuits
04
Locataires
l’accord du bailleur reste central
même sans règle locale des 90 jours
Comparaison suisse
Airbnb Suisse 2026 : où s’applique la règle des 90 jours ?
Le nombre 90 n’a pas la même signification selon le canton ou la commune. Il peut s’agir d’une véritable limite maximale, d’un seuil d’autorisation ou d’un seuil réglementaire.
01
Limite de 90 jours
Genève
Un logement entier peut en principe être loué à court terme pendant 90 jours au maximum par an. Au-delà, l’utilisation est considérée comme un changement d’affectation ou une activité commerciale.[2]
02
Partiellement 90 jours
Ville de Lucerne
Certains logements transformés depuis 2010 pour la location de courte durée sont limités à 90 jours par an. L’enregistrement et le numéro d’identification sont essentiels ; des exceptions existent.[3]
03
Seuil d’autorisation
Vaud
Pour certains anciens logements locatifs situés dans des communes connaissant une pénurie de logements, une autorisation préalable de changement d’affectation est requise pour une location de courte durée de plus de 90 jours par an.[4]
04
Pas de limite de 90 jours
Ville de Zurich
Depuis le 1er septembre 2026, une règle BZO s’applique aux logements loués régulièrement et commercialement pour moins d’un an sans résidence principale. Il n’existe pas de limite générale de 90 nuits.[5]
05
Pas encore en vigueur
Ville de Berne
Une règle de 90 jours est prévue pour certaines résidences secondaires dans les parties résidentielles de la vieille ville. En raison d’un recours pendant, la révision partielle n’est pas encore en vigueur.[6]
06
Autorisation obligatoire
Bâle-Ville
La location de courte durée d’un logement pour une durée comprise entre une nuit et trois mois est considérée comme une utilisation commerciale et soumise à autorisation.[7]
07
Seuil réglementaire
Tessin
Les 90 nuits constituent un seuil dans le droit du tourisme et de l’hébergement. L’enregistrement et le numéro d’identification jouent un rôle central.[8]
08
Autre modèle
Interlaken
Interlaken mise davantage sur l’aménagement du territoire, les quotas de résidences principales et les restrictions dans les zones d’habitation que sur une simple règle des 90 jours.[9]
L’adresse exacte doit être vérifiée séparément
Les communes peuvent prévoir des règles supplémentaires en matière de construction, d’affectation, de tourisme, de protection incendie, de déclaration ou de fiscalité.
Réglementation suisse
Confédération.
Canton.
Commune.
Pourquoi n’existe-t-il pas une règle Airbnb unique pour toute la Suisse ? La location de courte durée touche plusieurs domaines juridiques à la fois.
Plusieurs niveaux réglementaires sont concernés
01
Droit du bail
Le droit du bail est réglementé au niveau fédéral. Pour les locataires, l’accord relatif à la sous-location reste notamment central.[1]
02
Logement & aménagement du territoire
La protection du logement, les changements d’affectation et l’aménagement du territoire peuvent varier fortement selon les cantons et les communes.
03
Tourisme & obligations locales
Taxes de séjour, déclaration des hôtes, enregistrement, droit de l’hébergement et autres exigences peuvent également s’appliquer. Ce n’est pas Airbnb qui décide si une location est légale, mais les règles applicables au lieu concerné.
90 jours en détail
Genève, Lucerne et Vaud : trois modèles différents autour des 90 jours
01
Genève
Une véritable limite maximale de 90 jours
Le canton de Genève constitue l’exemple suisse le plus clair d’une véritable limite de 90 jours. Une personne qui loue un logement entier par l’intermédiaire d’une plateforme d’hébergement peut en principe le faire pendant 90 jours par an au maximum. Au-delà, l’utilisation est considérée selon la réglementation genevoise comme un changement d’affectation ou une activité commerciale.[2]
La page officielle genevoise distingue la location d’un logement entier de la location de chambres dans un logement occupé par son propriétaire. Des règles plus strictes s’appliquent aux logements subventionnés.
02
Lucerne
90 jours avec enregistrement et exceptions
Le règlement lucernois est en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Est considérée comme location de courte durée l’hébergement payant de personnes séjournant moins de trois mois dans la ville.[3]
La restriction de 90 jours ne s’applique pas automatiquement à chaque Airbnb. Les logements transformés depuis 2010 pour la location de courte durée ne peuvent en principe être loués de cette manière que 90 jours par an. La ville vérifie la qualification concrète dans le cadre de l’enregistrement et attribue un numéro d’identification.
03
Vaud
Plus de 90 jours ne signifie pas automatiquement interdiction
Une personne souhaitant louer à court terme via une plateforme un logement appartenant auparavant au parc locatif traditionnel pendant plus de 90 jours par année civile doit obtenir au préalable une autorisation de changement d’affectation dans les communes concernées.[4]
La règle s’applique uniquement dans les communes où il existe une pénurie de logements selon les critères cantonaux.
Zurich 2026
Zurich depuis le 1er septembre 2026 : nouvelle règle Airbnb, mais aucune limite de 90 jours
La révision partielle de la BZO confirmée par le Tribunal fédéral est entrée en vigueur le 1er septembre 2026. Les logements loués régulièrement et commercialement pour des durées limitées – comme les hébergements Airbnb ou les business apartments – ne peuvent plus être imputés à une part minimale de logements prescrite lorsqu’ils sont mis à disposition pour moins d’un an et que les autres conditions sont remplies.[5]
Les propriétaires doivent déclarer les utilisations correspondantes ; la transformation d’un logement en business apartment peut également nécessiter une demande de permis de construire, même sans travaux. La ville exclut expressément du champ principal les locations occasionnelles de son propre logement pendant les absences.[10]
Pas de règle générale des 90 jours à Zurich
La limite zurichoise de 90 nuits souvent évoquée provient d’une initiative populaire distincte. La règle BZO en vigueur depuis le 1er septembre 2026 est différente.
Autres régions
Berne, Bâle-Ville, Tessin et Interlaken
Toutes les villes suisses ne misent pas sur une limite classique de 90 jours.
01
Berne
Adoptée, mais pas encore en vigueur
Pour certaines résidences secondaires situées dans les parties résidentielles de la Haute et de la Basse Vieille Ville, il est prévu que les locations de courte durée répétées ne puissent pas dépasser 90 jours par année civile.[6]
Les électeurs ont accepté la révision partielle en 2022. Un recours contre la décision d’approbation cantonale est toutefois encore pendant.
02
Bâle-Ville
Utilisation commerciale plutôt qu’une limite de 90 jours
Bâle-Ville définit la location de courte durée comme une location d’une nuit à trois mois et la qualifie d’utilisation commerciale. La location de courte durée d’un logement existant est soumise à autorisation.[7]
03
Tessin
90 nuits comme seuil réglementaire
Au Tessin, la limite de 90 nuits constitue avant tout un seuil dans le droit du tourisme et de l’hébergement. Tous les hébergements de courte durée doivent être enregistrés et afficher un numéro d’identification dans les annonces.[8]
04
Interlaken
Aménagement du territoire plutôt qu’une limite annuelle
Interlaken mise davantage sur les parts de résidences principales dans les zones centrales et mixtes ainsi que sur les restrictions des locations très courtes dans les zones d’habitation.[9]
Locataires & propriétaires
Proposer un Airbnb : quelles règles pour les locataires et propriétaires ?
Les règles Airbnb locales ne constituent qu’une partie de l’examen. Le bail et le règlement de propriété par étages peuvent également être décisifs.
01
Locataires
L’accord reste essentiel
Même lorsqu’une commune ne prévoit aucune limite de 90 jours, un locataire ne peut pas simplement exploiter librement son logement comme hébergement Airbnb. L’Association suisse des locataires indique qu’une sous-location payante via Airbnb nécessite en principe l’accord du bailleur.[11]
Obtenir si possible l’accord par écrit
Décrire clairement le type et l’étendue de la sous-location
Éviter les conditions abusives
02
Propriétaires
Être propriétaire ne signifie pas disposer d’une liberté totale pour Airbnb
Une location de courte durée intensive peut constituer un changement d’affectation au regard du droit de la construction ou contrevenir aux règles de protection du logement. En propriété par étages, il faut également vérifier le règlement d’utilisation et d’administration.
Dans l’arrêt ATF 145 III 400, le Tribunal fédéral a jugé que l’admissibilité d’une location Airbnb à haute fréquence dépend des circonstances concrètes. Dans un cas particulier, une interdiction réglementaire des locations à la journée, à la semaine ou au mois a été admise.[12]
Le nombre de jours n’est pas le seul critère
Pourquoi « moins de 90 jours » ne signifie pas automatiquement « légal »
D’autres obligations peuvent s’appliquer même pour 20, 30 ou 60 nuits.
01
Droit du bail
Vérifier l’accord du bailleur.
02
Droit de la construction & de l’affectation
Clarifier l’utilisation autorisée à l’adresse concernée.
03
Protection du logement
Respecter les règles cantonales et communales.
04
Propriété par étages
Vérifier le règlement et les décisions de la communauté.
05
Enregistrement
Un numéro d’identification ou de publication peut être nécessaire.
06
Déclaration des hôtes
Organiser correctement les obligations locales de déclaration.
07
Taxe de séjour & impôts
Vérifier les taxes et la déclaration des revenus.
08
Protection incendie
Une utilisation professionnelle peut entraîner des exigences supplémentaires.
Avant de publier
En
10
Checklist Airbnb pour la Suisse.
Ces dix points devraient être clarifiés avant toute location de courte durée.
ObjectifVérifier les règles avant la publication
01
Lieu
Vérifier la commune et le canton
L’adresse exacte est déterminante pour de nombreuses règles.
02
Limite temporelle
90 jours ou autre seuil ?
Clarifier les limites locales et les seuils d’autorisation.
03
Logement loué
Obtenir l’accord
Dans un logement loué, impliquer le bailleur au préalable.
04
PPE
Vérifier le règlement
Contrôler le règlement d’utilisation et d’administration de la communauté.
05
Autorisation
Clarifier le changement d’affectation
Vérifier si une autorisation de construire ou de changement d’affectation est nécessaire.
06
Enregistrement
Clarifier le numéro d’identification
Respecter les obligations locales d’enregistrement ou de publication.
07
Hôtes
Organiser les déclarations
Effectuer correctement et dans les délais les déclarations d’hôtes.
08
Taxes
Vérifier la taxe de séjour
Tenir compte des taxes d’hébergement et taxes de séjour locales.
09
Fiscalité
Documenter les revenus
Documenter clairement les revenus et coûts pertinents.
10
Exploitation
Responsabilité et règlement intérieur
Régler le bruit, les clés, les assurances, la responsabilité et le règlement intérieur.
Sources officielles
Sources et état des données
Les affirmations juridiques de cet article reposent sur des sources officielles fédérales, cantonales et communales ainsi que sur l’Association suisse des locataires.
État des données : 3 septembre 2026
- Office fédéral du logement : location de courte durée et plateformes de réservation, 28 août 2026
- Canton de Genève : louer un logement entier via Airbnb – 90 jours
- OFL : exemple pratique de la ville de Lucerne
- OFL : exemple pratique du canton de Vaud
- Ville de Zurich : locations de courte durée, règle depuis le 1er septembre 2026
- OFL : protection du logement / ville de Berne
- Canton de Bâle-Ville : loi sur l’encouragement du logement
- OFL : exemple pratique du Tessin
- OFL : exemple pratique d’Interlaken
- Ville de Zurich : la réglementation entre en vigueur
- Association suisse des locataires : sous-location et Airbnb
- Tribunal fédéral : ATF 145 III 400
Réponses directes
Questions fréquentes sur Airbnb et la règle des 90 jours en Suisse
Les réponses les plus importantes en bref.
14Questions & réponses
Non. Il n’existe pas de limite uniforme de 90 jours dans toute la Suisse. Les cantons et communes utilisent différents instruments en matière de logement, de construction, de tourisme et d’activité commerciale.
Genève limite en principe la location de courte durée d’un logement entier à 90 jours par an. Lucerne dispose également d’une règle de 90 jours, mais uniquement pour certains logements.
Non. Depuis le 1er septembre 2026, une règle BZO s’applique aux logements loués régulièrement, commercialement et pour moins d’un an. La demande politique distincte visant une limite de 90 nuits n’est pas la règle BZO actuellement en vigueur.
Pour un logement entier, une location dépassant 90 jours est en principe considérée comme un changement d’affectation ou une activité commerciale, ce qui entraîne des exigences supplémentaires d’autorisation.
La règle officielle genevoise des 90 jours vise expressément la location d’un logement entier. Des règles distinctes s’appliquent aux chambres et aux logements occupés par leur propriétaire.
Les logements transformés depuis 2010 en logements destinés à la location de courte durée ne peuvent en principe être loués de cette manière que 90 jours par an. La procédure d’enregistrement détermine si la règle s’applique ; des exceptions existent.
Pas de manière générale. Pour certains anciens logements locatifs situés dans des communes en pénurie, une location de courte durée de plus de 90 jours par an entraîne une obligation préalable d’autorisation de changement d’affectation.
Selon l’état actuel de l’OFL, non. La modification a été approuvée en 2022, mais n’est pas encore entrée en vigueur en raison d’un recours pendant contre la décision cantonale d’approbation.
Non. La location de courte durée de logements est officiellement considérée comme une utilisation commerciale et soumise à autorisation.
Il s’agit avant tout d’un seuil pour le droit applicable au tourisme et à l’hébergement, et non d’une interdiction générale à partir de la 91e nuit.
En principe oui. Une sous-location payante via Airbnb nécessite l’accord du bailleur. Un accord général peut être possible.
Selon l’immeuble et le règlement, oui. Le Tribunal fédéral a confirmé dans un cas concret une interdiction des locations de courte durée à haute fréquence.
Non. Même en dessous de 90 jours, le droit du bail, le droit de la construction, la planification, le règlement de PPE, les obligations de déclaration, la taxe de séjour ou les exigences locales d’enregistrement peuvent être pertinentes.
Auprès de la commune ou de la ville, de l’autorité cantonale chargée de la construction ou du logement et, le cas échéant, de l’autorité touristique ou hôtelière. L’adresse exacte et le type d’utilisation sont déterminants.
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L’essentiel
Conclusion : il n’existe pas une seule règle Airbnb des 90 jours
Genève impose une limite claire de 90 jours pour les logements entiers. Lucerne applique une règle de 90 jours dépendant du bien et assortie d’un enregistrement. Dans le canton de Vaud, plus de 90 jours constitue un seuil d’autorisation pour certains anciens logements locatifs. Zurich réglemente depuis le 1er septembre 2026 par le biais de la part minimale de logements et ne connaît actuellement aucune limite générale de 90 nuits.
Pour les hôtes, une vérification précise de l’adresse est donc essentielle. Le nombre de jours de location ne suffit pas à déterminer si une offre Airbnb est autorisée.
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