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Nessuna regola nazionale
nessun limite uniforme di 90 giorni in tutta la Svizzera
le regole locali sono decisive
UrbanHome · Notizie Svizzera
Airbnb in Svizzera: dove vale la regola dei 90 giorni – regole per gli affitti brevi nel 2026
In Svizzera non esiste una regola nazionale dei 90 giorni per Airbnb: Ginevra limita in linea di principio l’affitto a breve termine di un intero appartamento a 90 giorni all’anno, Lucerna prevede un limite di 90 giorni per determinati alloggi e il Canton Vaud richiede un’autorizzazione al cambiamento di destinazione per determinati ex appartamenti in affitto quando vengono locati a breve termine per più di 90 giorni. Zurigo segue un approccio diverso dal 1° settembre 2026 – questa panoramica mostra quali regole Airbnb valgono nel 2026 e cosa devono verificare inquilini e proprietari prima di offrire una locazione di breve durata.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato: · Tempo di lettura: circa 17 minuti
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90 giorni
Ginevra limita in linea di principio gli appartamenti interi
Lucerna solo per determinati alloggi
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Zurigo è diversa
regola BZO da settembre 2026
nessun limite generale di 90 notti
04
Inquilini
il consenso del locatore resta centrale
anche senza una regola locale dei 90 giorni
Confronto svizzero
Airbnb Svizzera 2026: dove vale la regola dei 90 giorni?
Il numero 90 ha un significato diverso a seconda del cantone o del comune. In alcuni casi è un vero limite massimo, in altri una soglia per l’autorizzazione o una soglia normativa.
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Limite di 90 giorni
Ginevra
Un intero appartamento può generalmente essere affittato a breve termine per un massimo di 90 giorni all’anno. Oltre questo limite, l’utilizzo è considerato un cambiamento di destinazione o un’attività commerciale.[2]
02
Parzialmente 90 giorni
Città di Lucerna
Determinati alloggi convertiti dal 2010 alla locazione di breve durata sono limitati a 90 giorni all’anno. Registrazione e numero di identificazione sono centrali; esistono eccezioni.[3]
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Soglia di autorizzazione
Vaud
Per determinati ex appartamenti in affitto situati in comuni con carenza di alloggi, è necessaria preventivamente un’autorizzazione al cambiamento di destinazione per locazioni brevi superiori a 90 giorni all’anno.[4]
04
Nessun limite di 90 giorni
Città di Zurigo
Dal 1° settembre 2026 si applica una regola BZO agli appartamenti affittati regolarmente e commercialmente per periodi inferiori a un anno senza residenza principale. Non esiste un limite generale di 90 notti.[5]
05
Non ancora in vigore
Città di Berna
È prevista una regola di 90 giorni per determinate seconde case nelle parti residenziali del centro storico. A causa di un ricorso pendente, la revisione parziale non è ancora in vigore.[6]
06
Autorizzazione necessaria
Basilea Città
La locazione a breve termine di abitazioni da una notte fino a tre mesi è considerata ufficialmente un utilizzo commerciale ed è soggetta ad autorizzazione.[7]
07
Soglia normativa
Ticino
Le 90 notti rappresentano una soglia nel diritto del turismo e dell’alloggio. Registrazione e numero di identificazione sono centrali.[8]
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Modello diverso
Interlaken
Interlaken punta maggiormente sulla pianificazione territoriale, sulle quote di abitazioni primarie e sulle restrizioni nelle zone residenziali anziché su una semplice regola dei 90 giorni.[9]
L’indirizzo concreto deve essere verificato separatamente
I comuni possono prevedere ulteriori regole in materia di edilizia, utilizzo, turismo, protezione antincendio, registrazione o fiscalità.
Regolamentazione svizzera
Confederazione.
Cantone.
Comune.
Perché non esiste una regola Airbnb uniforme per tutta la Svizzera? Gli affitti brevi interessano contemporaneamente diversi ambiti giuridici.
Sono rilevanti più livelli normativi
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Diritto di locazione
Il diritto di locazione è disciplinato a livello federale. Per gli inquilini, il consenso alla sublocazione resta particolarmente importante.[1]
02
Alloggi & pianificazione territoriale
Protezione degli alloggi, cambiamenti di destinazione e pianificazione territoriale possono variare notevolmente tra cantoni e comuni.
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Turismo & obblighi locali
Tasse di soggiorno, registrazione degli ospiti, obblighi di registrazione, diritto dell’alloggio e altri requisiti possono inoltre essere applicabili. Non è Airbnb a decidere se una locazione è legale, ma le regole vigenti nel luogo interessato.
90 giorni nel dettaglio
Ginevra, Lucerna e Vaud: tre diversi modelli dei 90 giorni
01
Ginevra
Un vero limite massimo di 90 giorni
Il Canton Ginevra rappresenta l’esempio svizzero più chiaro di un vero limite massimo di 90 giorni. Chi affitta un intero appartamento tramite una piattaforma di alloggio può generalmente farlo per un massimo di 90 giorni all’anno. Se il limite viene superato, secondo la normativa ginevrina l’utilizzo è considerato un cambiamento di destinazione o un’attività commerciale.[2]
La pagina ufficiale di Ginevra distingue tra l’affitto dell’intero appartamento e l’affitto di singole camere in un’abitazione occupata dal proprietario. Per gli alloggi sovvenzionati valgono regole più severe.
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Lucerna
90 giorni con registrazione ed eccezioni
Il regolamento di Lucerna è in vigore dal 1° gennaio 2025. Per locazione di breve durata si intende l’alloggio a pagamento di persone che soggiornano in città per meno di tre mesi.[3]
La limitazione dei 90 giorni non si applica automaticamente a ogni Airbnb. Gli alloggi convertiti dal 2010 alla locazione di breve durata possono generalmente essere affittati in questo modo solo per 90 giorni all’anno. Nel procedimento di registrazione, la città verifica la situazione concreta e assegna un numero di identificazione.
03
Vaud
Più di 90 giorni non significa automaticamente divieto
Chi intende affittare a breve termine tramite una piattaforma un appartamento che in precedenza faceva parte del tradizionale mercato degli affitti per più di 90 giorni per anno civile deve ottenere preventivamente un’autorizzazione al cambiamento di destinazione nei comuni interessati.[4]
La regola vale solo nei comuni in cui, secondo i criteri cantonali, esiste una carenza di alloggi.
Zurigo 2026
Zurigo dal 1° settembre 2026: nuova regola Airbnb, ma nessun limite di 90 giorni
La revisione parziale della BZO confermata dal Tribunale federale è entrata in vigore il 1° settembre 2026. Gli appartamenti affittati regolarmente e commercialmente per periodi limitati – ad esempio alloggi Airbnb o business apartment – non possono più essere computati nella quota minima di abitazioni prescritta quando vengono messi a disposizione per meno di un anno e sono soddisfatte le altre condizioni.[5]
I proprietari devono dichiarare tali utilizzi; anche la conversione di un appartamento in business apartment può richiedere una domanda di costruzione, persino senza interventi edilizi. La città esclude espressamente dal focus principale le locazioni occasionali della propria abitazione durante le assenze.[10]
Nessuna regola generale dei 90 giorni a Zurigo
Il limite zurighese di 90 notti spesso citato deriva da una distinta iniziativa popolare. La regola BZO in vigore dal 1° settembre 2026 è diversa.
Altre regioni
Berna, Basilea Città, Ticino e Interlaken
Non tutte le città svizzere utilizzano un classico limite massimo di 90 giorni.
01
Berna
Approvata, ma non ancora in vigore
Per determinate seconde case nelle parti destinate all’abitazione della Città Alta e Bassa è previsto che le locazioni brevi ripetute non possano superare 90 giorni per anno civile.[6]
Gli elettori hanno approvato la revisione parziale nel 2022. È tuttavia ancora pendente un ricorso contro la decisione cantonale di approvazione.
02
Basilea Città
Utilizzo commerciale invece di un limite di 90 giorni
Basilea Città definisce la locazione breve come una locazione da una notte fino a tre mesi e la qualifica come utilizzo commerciale. La locazione breve di alloggi esistenti è soggetta ad autorizzazione.[7]
03
Ticino
90 notti come soglia normativa
In Ticino, il limite di 90 notti è soprattutto una soglia nel diritto del turismo e dell’alloggio. Tutti gli alloggi di breve durata devono essere registrati e riportare un numero di identificazione negli annunci.[8]
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Interlaken
Pianificazione territoriale invece di un limite annuale
Interlaken punta maggiormente sulle quote di abitazioni primarie nelle zone centrali e miste e sulle forti restrizioni delle locazioni molto brevi nelle zone residenziali.[9]
Inquilini & proprietari
Offrire un Airbnb: cosa vale per inquilini e proprietari?
Le regole Airbnb locali rappresentano solo una parte della verifica. Anche il contratto di locazione e il regolamento della proprietà per piani possono essere determinanti indipendentemente.
01
Inquilini
Il consenso resta essenziale
Anche quando un comune non prevede un limite di 90 giorni, un inquilino non può semplicemente gestire liberamente l’appartamento come alloggio Airbnb. L’Associazione svizzera degli inquilini afferma che la sublocazione a pagamento tramite Airbnb richiede in linea di principio il consenso del locatore.[11]
Ottenere il consenso per iscritto quando possibile
Descrivere chiaramente tipo ed entità della sublocazione
Evitare condizioni abusive
02
Proprietari
Essere proprietari non significa poter utilizzare liberamente Airbnb
Una locazione breve intensiva può rappresentare un cambiamento di destinazione ai sensi del diritto edilizio o violare le norme di protezione degli alloggi. Nella proprietà per piani occorre inoltre verificare il regolamento d’uso e amministrazione.
Nella decisione DTF 145 III 400, il Tribunale federale ha stabilito che l’ammissibilità di locazioni Airbnb ad alta frequenza dipende dalle circostanze concrete. In un caso specifico è stato ritenuto valido un divieto regolamentare di locazioni giornaliere, settimanali o mensili.[12]
Non conta solo il numero di giorni
Perché «meno di 90 giorni» non significa automaticamente «legale»
Altri obblighi possono applicarsi anche con 20, 30 o 60 notti.
01
Diritto di locazione
Verificare il consenso del locatore.
02
Diritto edilizio & di utilizzo
Chiarire l’utilizzo consentito all’indirizzo concreto.
03
Protezione degli alloggi
Rispettare le norme cantonali e comunali.
04
Proprietà per piani
Verificare regolamento e decisioni della comunità.
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Registrazione
Potrebbe essere necessario un numero di identificazione o pubblicazione.
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Registrazione degli ospiti
Organizzare correttamente gli obblighi locali di notifica.
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Tassa di soggiorno & imposte
Verificare tributi e dichiarazione dei redditi.
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Protezione antincendio
L’utilizzo professionale può comportare requisiti aggiuntivi.
Prima di pubblicare
In
10
Checklist Airbnb per la Svizzera.
Questi dieci punti dovrebbero essere chiariti prima di una locazione di breve durata.
ObiettivoVerificare le regole prima della pubblicazione
01
Luogo
Verificare comune e cantone
L’indirizzo concreto è determinante per molte regole.
02
Limite temporale
90 giorni o un’altra soglia?
Chiarire limiti locali e soglie di autorizzazione.
03
Appartamento in affitto
Ottenere il consenso
Negli appartamenti in affitto coinvolgere preventivamente il locatore.
04
Proprietà per piani
Verificare il regolamento
Controllare il regolamento d’uso e amministrazione della comunità.
05
Autorizzazione
Chiarire il cambiamento di destinazione
Verificare se è necessaria un’autorizzazione edilizia o al cambiamento di destinazione.
06
Registrazione
Chiarire il numero di identificazione
Rispettare gli obblighi locali di registrazione o pubblicazione.
07
Ospiti
Organizzare gli obblighi di notifica
Effettuare correttamente e puntualmente la registrazione degli ospiti.
08
Tributi
Verificare la tassa di soggiorno
Considerare tasse di alloggio e tasse di soggiorno locali.
09
Imposte
Documentare i redditi
Registrare in modo comprensibile i redditi e i costi rilevanti.
10
Gestione
Responsabilità e regolamento della casa
Regolare rumore, chiavi, assicurazione, responsabilità e regolamento della casa.
Fonti ufficiali
Fonti e stato dei dati
Le affermazioni giuridiche di questo articolo si basano su fonti ufficiali federali, cantonali e comunali nonché sull’Associazione svizzera degli inquilini.
Stato dei dati: 3 settembre 2026
- Ufficio federale delle abitazioni: locazioni di breve durata e piattaforme di prenotazione, 28 agosto 2026
- Canton Ginevra: affittare un intero appartamento tramite Airbnb – 90 giorni
- UFAB: esempio pratico della città di Lucerna
- UFAB: esempio pratico del Canton Vaud
- Città di Zurigo: locazioni di breve durata, regola dal 1° settembre 2026
- UFAB: protezione degli alloggi / città di Berna
- Canton Basilea Città: legge sulla promozione dell’alloggio
- UFAB: esempio pratico del Ticino
- UFAB: esempio pratico di Interlaken
- Città di Zurigo: la regolamentazione entra in vigore
- Associazione svizzera degli inquilini: sublocazione e Airbnb
- Tribunale federale: DTF 145 III 400
Risposte dirette
Domande frequenti su Airbnb e la regola dei 90 giorni in Svizzera
Le risposte più importanti in sintesi.
14Domande & risposte
No. Non esiste un limite uniforme di 90 giorni in tutta la Svizzera. Cantoni e comuni utilizzano diversi strumenti in materia di abitazioni, edilizia, turismo e attività commerciali.
Ginevra limita generalmente la locazione breve di un intero appartamento a 90 giorni all’anno. Anche Lucerna ha una regola di 90 giorni, ma vale solo per determinati alloggi.
No. Dal 1° settembre 2026 si applica una regola BZO agli appartamenti affittati regolarmente, commercialmente e per meno di un anno. La distinta richiesta politica di un limite di 90 notti non corrisponde alla regola BZO attualmente in vigore.
Per un intero appartamento, una locazione superiore a 90 giorni è generalmente considerata un cambiamento di destinazione o un’attività commerciale, con ulteriori requisiti di autorizzazione.
La regola ufficiale ginevrina dei 90 giorni riguarda espressamente l’affitto di un intero appartamento. Per camere singole e abitazioni occupate dal proprietario valgono disposizioni separate.
Gli alloggi convertiti dal 2010 in spazi destinati alle locazioni brevi possono generalmente essere affittati a breve termine per un massimo di 90 giorni all’anno. Nel procedimento di registrazione viene verificato se la regola si applica; esistono eccezioni.
Non in generale. Per determinati ex appartamenti in affitto in comuni con carenza di alloggi, una locazione breve superiore a 90 giorni all’anno comporta un obbligo preventivo di autorizzazione al cambiamento di destinazione.
Secondo lo stato attuale dell’UFAB, no. La modifica è stata approvata nel 2022, ma non è ancora entrata in vigore a causa di un ricorso pendente contro la decisione cantonale di approvazione.
No. La locazione breve di abitazioni è ufficialmente classificata come utilizzo commerciale ed è soggetta ad autorizzazione.
È soprattutto una soglia per il diritto del turismo e dell’alloggio applicabile, non un divieto generale a partire dalla 91ª notte.
In linea di principio sì. La sublocazione Airbnb a pagamento richiede il consenso del locatore. Può essere possibile un consenso generale.
A seconda dell’immobile e del regolamento, sì. Il Tribunale federale ha confermato in un caso concreto un divieto di locazioni brevi ad alta frequenza.
No. Anche al di sotto dei 90 giorni possono essere rilevanti il diritto di locazione, il diritto edilizio, la pianificazione, il regolamento della proprietà per piani, gli obblighi di notifica, la tassa di soggiorno o gli obblighi locali di registrazione.
Presso il comune o la città, l’autorità cantonale competente per edilizia o abitazioni e, se necessario, l’autorità turistica o alberghiera. L’indirizzo concreto e il tipo di utilizzo sono determinanti.
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In sintesi
Conclusione: non esiste un’unica regola Airbnb dei 90 giorni
Ginevra ha un chiaro limite massimo di 90 giorni per gli appartamenti interi. Lucerna applica una regola dei 90 giorni dipendente dall’immobile e con registrazione. Nel Canton Vaud, più di 90 giorni rappresenta una soglia di autorizzazione per determinati ex appartamenti in affitto. Zurigo regola dal 1° settembre 2026 tramite la quota minima di abitazioni e attualmente non prevede alcun limite generale di 90 notti.
Per gli host è quindi essenziale verificare l’indirizzo concreto. Il numero di giorni di locazione da solo non consente di stabilire se un annuncio Airbnb sia consentito.
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