Airbnb à Zurich est restreint: ce que le nouvel arrêt signifie pour les locataires, les bailleurs et le marché du logement
Le Tribunal fédéral a validé les nouvelles règles zurichoises visant à empêcher la transformation durable de logements ordinaires en hébergements Airbnb et en business apartments. La location occasionnelle de son propre logement est beaucoup moins touchée que l’exploitation professionnelle de logements de courte durée – et la limite souvent citée de 90 nuits ne fait pas partie de cet arrêt.
L’essentiel en 60 secondes
Le 30 avril 2026, le Tribunal fédéral a confirmé la révision partielle du règlement zurichois des constructions et des zones. Les logements loués régulièrement et commercialement pour moins d’un an ne pourront plus être comptés dans la part minimale de logement prescrite si personne n’y a son domicile principal ou une utilisation légalement assimilée. La Ville a fixé l’entrée en vigueur au 1er septembre 2026; au 8 août, la publication officielle prévoit encore une voie de recours contre cette mise en vigueur. Selon la Ville, la location occasionnelle de son propre logement pendant une absence n’est pas visée.[1][4]
Pourquoi cet arrêt est important pour Zurich
Zurich connaît l’un des marchés du logement les plus tendus de Suisse. Au 1er juin 2025, seulement 235 logements étaient vacants, soit un taux de 0,1%. Fin septembre 2025, la statistique municipale recensait parallèlement 7’620 résidences secondaires et 5’320 appartements exploités professionnellement.
La Ville veut éviter que des logements situés dans des secteurs soumis à une part minimale d’habitation soient durablement retirés du marché normal pour être loués sans cesse à des hôtes changeants pendant quelques semaines ou quelques mois.
Le Tribunal fédéral considère cet objectif de politique du logement et d’aménagement comme admissible. Il confirme que la Ville peut agir dans l’intérêt public même si la propriété et la liberté économique sont touchées.
Du Conseil communal au Tribunal fédéral: la chronologie
| Date | Event |
|---|---|
| 22 septembre 2021 | Le Conseil communal de Zurich adopte la révision partielle sur la non-prise en compte dans la part d’habitation. |
| 22 mars 2022 | La Direction des travaux publics du canton de Zurich approuve la modification. |
| 14 mars 2024 | Le Tribunal administratif du canton rejette le recours. |
| 30 avril 2026 | Le Tribunal fédéral rejette le recours de quatre entreprises de business apartments – arrêt 1C_401/2024. |
| 25 juin 2026 | Le Tribunal fédéral publie son communiqué et l’arrêt devient accessible. |
| 8 juillet 2026 | L’exécutif municipal fixe l’entrée en vigueur au 1er septembre 2026. |
| 15 juillet 2026 | La décision d’entrée en vigueur est publiée avec une possibilité de recours de 30 jours. |
| 8 août 2026 | État du présent article: le 1er septembre reste la date prévue; l’avis officiel mentionne toujours la voie de recours. |
Ce que fait exactement la nouvelle règle zurichoise
Règles Airbnb Zurich 2026: conséquences de l’arrêt du Tribunal fédéral pour locataires, bailleurs, business apartments et marché du logement.
- Régularité: le logement ou une partie est proposé de manière répétée pour de courts séjours.
- Caractère commercial: il s’agit d’une mise à disposition rémunérée à caractère économique, et non d’une simple hospitalité privée.
- Durée: chaque location est limitée à moins d’un an.
- Pas de domicile principal: aucune personne n’y a simultanément son domicile principal ou une utilisation assimilée par la loi.
- Part d’habitation: si ces conditions sont remplies, le logement ne compte plus dans la part minimale d’habitation imposée.
- Autorisation: une transformation en business apartment peut devoir être déclarée et autorisée comme changement d’affectation, même sans travaux.
Ce que l’arrêt ne signifie pas
- Ce n’est pas une interdiction générale d’Airbnb dans toute la ville.
- Ce n’est pas une limite automatique de 90 nuits créée par le Tribunal fédéral.
- Tous les baux à durée déterminée ne sont pas concernés: les baux de plus d’un an et les baux à durée indéterminée ne relèvent pas de cette règle spéciale.
- La Ville précise que la location occasionnelle de son propre logement pendant une absence n’est pas visée.
- La location commerciale de courte durée peut rester possible là où aucune part minimale d’habitation n’est imposée ou lorsque suffisamment de surface se trouve hors de cette part.
- Les hôtels sont traités différemment et restent en principe pris en compte dans la part d’habitation.
Important: la limite de 90 nuits n’est pas encore en vigueur
Une initiative populaire distincte, «Protéger le logement – réglementer Airbnb et les business apartments», propose en plus d’interdire la location de courte durée au-delà de 90 nuits par année civile lorsque le taux de vacance a été inférieur à 1% durant au moins une des trois années précédentes. Cette limite de 90 nuits ne fait pas partie de l’arrêt du Tribunal fédéral et n’est pas en vigueur au 8 août 2026. L’exécutif municipal prépare un contre-projet qui doit être soumis au Conseil communal d’ici le début janvier 2027.[5][10]
Que signifie l’arrêt pour les locataires?
Les locataires doivent distinguer le droit de l’aménagement du droit du bail. Le nouvel arrêt porte surtout sur l’utilisation autorisée des logements selon la réglementation zurichoise. Les règles suisses sur la sous-location continuent de s’appliquer séparément.
Le locataire qui met tout ou partie de son logement à disposition contre paiement via Airbnb ou une plateforme similaire doit en principe obtenir l’accord du bailleur. Selon l’art. 262 CO, le bailleur peut notamment refuser lorsque les conditions ne sont pas communiquées, sont abusives ou lui causent des inconvénients majeurs.
Louer occasionnellement son véritable domicile principal pendant les vacances pose beaucoup moins de problèmes au regard de la nouvelle règle que transformer durablement le logement loué en hébergement pour des hôtes successifs. Un locataire ne devrait néanmoins pas publier son logement sans l’accord du bailleur.
L’arrêt ne signifie donc pas «Airbnb est interdit dès septembre». Il signifie que les modèles professionnels et répétés de courte durée sans véritable domicile principal rencontrent un obstacle supplémentaire en droit de l’aménagement.
Que signifie l’arrêt pour les bailleurs et propriétaires?
Avant une exploitation professionnelle de courte durée, les propriétaires devraient vérifier la part minimale d’habitation applicable à la parcelle. La question n’est pas seulement de savoir si l’objet a été construit comme logement, mais s’il peut encore être compté dans la part exigée.
Transformer durablement un logement ordinaire en business apartment ou en hébergement commercial comparable peut constituer un changement d’affectation soumis à autorisation. La Ville annonce qu’elle vérifiera le respect des règles sur la base d’indices concrets.
Les exploitations existantes ne devraient pas se fier à une protection générale des situations acquises. La communication municipale indique que cette protection ne s’applique pas automatiquement aux usages commerciaux facilement réversibles. Le Tribunal fédéral relève en même temps que les instances précédentes avaient admis une protection de principe dans leur examen de proportionnalité. Une analyse au cas par cas est donc recommandée.
La location classique de longue durée n’est pas modifiée. La règle vise au contraire à réduire l’incitation à retirer durablement des logements du marché locatif ordinaire.
Que signifie l’arrêt pour Airbnb et les business apartments?
Les exploitants professionnels de business apartments meublés sont les plus directement concernés. Quatre entreprises de ce secteur avaient contesté la modification.
Le Tribunal fédéral reconnaît que la règle peut limiter sensiblement ce modèle économique, mais juge l’atteinte proportionnée puisque des utilisations économiquement viables restent possibles et que la part d’habitation varie selon les secteurs.
Les quartiers centraux où se concentrent résidences secondaires et apartments sont particulièrement concernés. L’effet local peut y être plus fort que ne le suggère une moyenne à l’échelle de la ville.
Qu’est-ce qui pourrait changer sur le marché zurichois?
L’arrêt ne devrait pas provoquer une baisse immédiate et importante des loyers zurichois. Le Tribunal fédéral admet lui-même que la contribution de la mesure à la sauvegarde du logement principal peut rester limitée.
La règle peut néanmoins compter: chaque logement exclusivement utilisé à court terme qui revient à une location durable augmente l’offre normale. L’effet peut être plus visible dans les quartiers centraux où ces usages sont concentrés.
La mesure agit surtout de manière préventive. Elle rend plus difficile la transformation future de logements ordinaires en produits de courte durée plus rentables. Ses effets devraient donc apparaître sur plusieurs années plutôt qu’en quelques mois.
Pour les personnes en recherche, il faut rester réaliste: la règle ne crée pas automatiquement des milliers de logements. Zurich reste un marché à très faible vacance où les logements se relouent extrêmement vite.
Les principaux chiffres du logement à Zurich
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de vacance, ville de Zurich, 1er juin 2025 | 0,1% |
| Logements vacants | 235 |
| Parc de logements fin 2025 | 238’472 |
| Résidences secondaires, septembre 2025 | 7’620, soit 3,2% |
| Apartments exploités professionnellement | 5’320, soit 2,2% |
| Apartments inoccupés également comptés comme résidences secondaires | plus de 2’700 |
Test interactif: la nouvelle règle peut-elle s’appliquer?
This simplified check is not a legal assessment; the exact zoning share, main-residence status and use of the property are decisive.
Cas pratiques typiques
| Situation | Évaluation | Que faire? |
|---|---|---|
| Un locataire loue son domicile principal deux semaines pendant les vacances | En principe pas le cœur de la nouvelle règle | L’accord du bailleur reste à clarifier. |
| Un propriétaire loue un appartement vide toute l’année à la journée ou à la semaine | Peut constituer un cas central | Vérifier part d’habitation et autorisation de changement d’affectation. |
| Business apartment loué trois à six mois à la fois, sans domicile principal | Pertinence élevée | La nouvelle règle peut empêcher sa prise en compte dans la part d’habitation. |
| Appartement meublé avec bail indéterminé et véritable domicile principal | La règle spéciale de courte durée n’est en principe pas applicable | Le droit ordinaire reste applicable. |
| Chambre Airbnb dans un véritable domicile principal | Beaucoup moins touchée | Vérifier bail, règlement et accord du bailleur. |
| Chambre d’hôtel | Traitement différent | L’usage hôtelier reste en principe pris en compte. |
Ce que les personnes concernées devraient faire maintenant
Pour les locataires
- Obtenir l’accord du bailleur avant de publier.
- Communiquer prix et conditions de manière transparente.
- Ne pas transformer durablement le logement loué en modèle commercial sans examen juridique.
- Respecter règlement d’immeuble, voisinage et usage autorisé.
Pour les propriétaires
- Vérifier la part d’habitation de la parcelle.
- Documenter les usages actuels et prévus.
- Clarifier l’autorisation avant tout changement d’affectation.
- Ne pas compter sur une protection générale des situations acquises.
Pour les exploitants professionnels
- Analyser le portefeuille selon les zones de part d’habitation.
- Distinguer les objets avec véritable domicile des purs business apartments.
- Vérifier l’autorisation objet par objet.
- Suivre également l’initiative et le contre-projet municipal.
Pour les personnes en recherche
- Créer des alertes pour Zurich et les communes voisines.
- Ne pas attendre une détente immédiate.
- Suivre coopératives, premières locations et communes de pendulaires.
- Préparer le dossier de candidature à l’avance.
Recherche de logement à Zurich: pourquoi ce sujet compte
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Sources et état des informations
- Tribunal fédéral: communiqué du 25 juin 2026
- Tribunal fédéral: arrêt 1C_401/2024 du 30 avril 2026
- Ville de Zurich: confirmation de la réglementation par le Tribunal fédéral
- Ville de Zurich: décision d’entrée en vigueur de la révision
- Ville de Zurich: initiative populaire et contre-projet prévu
- Statistique de la Ville de Zurich: apartments et résidences secondaires 2025
- Statistique de la Ville de Zurich: taux de vacance 2025
- Statistique de la Ville de Zurich: parc de logements 2025
- Association suisse des locataires: règles de sous-location
- Ville de Zurich: texte de l’initiative et proposition des 90 nuits
État des informations: 8 août 2026.
Questions fréquentes sur l’arrêt Airbnb à Zurich
Conclusion
Le Tribunal fédéral n’a pas instauré une interdiction générale d’Airbnb. Il a cependant validé un levier important pour Zurich: les logements sans domicile principal, loués régulièrement et commercialement pour moins d’un an, peuvent ne plus être considérés comme de l’habitation ordinaire dans les secteurs soumis à une part minimale. La location privée occasionnelle est beaucoup moins touchée. Les modèles professionnels et les business apartments font face à davantage de contrôles et d’exigences. Pour le marché, il s’agit surtout d’une protection à long terme contre de nouvelles pertes de logements plutôt que d’un remède immédiat aux loyers élevés.
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