Airbnb a Zurigo viene limitato: cosa significa la nuova sentenza per inquilini, locatori e mercato abitativo
Il Tribunale federale ha confermato le nuove regole zurighesi volte a impedire che normali abitazioni vengano trasformate in modo permanente in alloggi Airbnb e business apartment. La condivisione occasionale della propria abitazione è molto meno colpita rispetto alla locazione professionale di breve durata – e il limite spesso citato di 90 notti non fa parte di questa sentenza.
L’essenziale in 60 secondi
Il 30 aprile 2026 il Tribunale federale ha confermato la revisione parziale della normativa edilizia e delle zone di Zurigo. Le abitazioni locate regolarmente e commercialmente per meno di un anno non potranno più essere computate nella quota minima abitativa prescritta se nessuno vi ha il domicilio principale o un utilizzo legalmente equiparato. La Città ha fissato l’entrata in vigore al 1° settembre 2026; all’8 agosto la pubblicazione ufficiale prevede ancora una possibilità di ricorso contro la decisione di entrata in vigore. Secondo la Città, la locazione occasionale della propria abitazione durante un’assenza non è l’obiettivo della regola.[1][4]
Perché questa sentenza è importante per Zurigo
Zurigo ha uno dei mercati abitativi più tesi della Svizzera. Al 1° giugno 2025 risultavano vuote soltanto 235 abitazioni, pari a un tasso dello 0,1%. A fine settembre 2025 la statistica cittadina registrava inoltre 7’620 abitazioni secondarie e 5’320 apartment gestiti professionalmente.
In questo contesto la Città vuole impedire che abitazioni situate in aree con quota minima residenziale vengano sottratte stabilmente al mercato normale per essere locate di continuo a ospiti diversi per settimane o mesi.
Il Tribunale federale considera legittimo questo obiettivo di politica abitativa e pianificazione. La Città può adottare misure nell’interesse pubblico anche se incidono sulla garanzia della proprietà e sulla libertà economica.
Dal Consiglio comunale al Tribunale federale: la cronologia
| Data | Event |
|---|---|
| 22 settembre 2021 | Il Consiglio comunale di Zurigo approva la revisione parziale sulla non computabilità nella quota abitativa. |
| 22 marzo 2022 | La Direzione cantonale delle costruzioni approva la modifica. |
| 14 marzo 2024 | Il Tribunale amministrativo del Canton Zurigo respinge il ricorso. |
| 30 aprile 2026 | Il Tribunale federale respinge il ricorso di quattro società di business apartment – sentenza 1C_401/2024. |
| 25 giugno 2026 | Il Tribunale federale pubblica il comunicato e rende accessibile la sentenza. |
| 8 luglio 2026 | L’esecutivo cittadino fissa l’entrata in vigore al 1° settembre 2026. |
| 15 luglio 2026 | La decisione viene pubblicata ufficialmente con una possibilità di ricorso di 30 giorni. |
| 8 agosto 2026 | Stato del presente articolo: il 1° settembre resta la data prevista; l’avviso ufficiale indica ancora la possibilità di ricorso. |
Che cosa fa esattamente la nuova regola zurighese
Regole Airbnb Zurigo 2026: cosa significa la sentenza del Tribunale federale per inquilini, locatori, business apartment e mercato abitativo.
- Regolarità: l’abitazione o una parte viene offerta ripetutamente per soggiorni brevi.
- Carattere commerciale: si tratta di una messa a disposizione a pagamento come attività economica, non di semplice ospitalità privata.
- Durata: le singole locazioni sono limitate a meno di un anno.
- Nessun domicilio principale: nessuno ha contemporaneamente il proprio domicilio principale o un utilizzo legalmente equiparato nell’abitazione.
- Quota abitativa: se queste condizioni sono soddisfatte, l’abitazione non viene più computata nella quota minima abitativa prescritta.
- Autorizzazione: una trasformazione in business apartment può dover essere dichiarata e autorizzata come cambiamento d’uso anche senza lavori edilizi.
Che cosa non significa la sentenza
- Non è un divieto generale di Airbnb in tutta la città.
- Non è un limite automatico di 90 notti imposto dal Tribunale federale.
- Non riguarda ogni contratto a termine: locazioni superiori a un anno e contratti a tempo indeterminato esulano da questa regola speciale.
- La Città precisa che la locazione occasionale della propria abitazione durante un’assenza non è il bersaglio.
- La locazione commerciale di breve durata può restare possibile dove non esiste una quota minima abitativa o vi sono superfici sufficienti fuori da tale quota.
- Gli hotel sono trattati diversamente e restano in linea di principio computabili nella quota abitativa.
Importante: il limite di 90 notti non è ancora legge
Una distinta iniziativa popolare, «Proteggere lo spazio abitativo – regolamentare Airbnb e business apartment», propone inoltre di vietare la locazione di breve durata per oltre 90 notti per anno civile quando il tasso di abitazioni vuote è stato inferiore all’1% in almeno uno dei tre anni precedenti. Questo limite di 90 notti non fa parte della sentenza del Tribunale federale e all’8 agosto 2026 non è in vigore. L’esecutivo cittadino sta preparando un controprogetto da sottoporre al Consiglio comunale entro l’inizio di gennaio 2027.[5][10]
Che cosa significa per gli inquilini?
Gli inquilini devono distinguere tra diritto della pianificazione e diritto della locazione. La nuova sentenza riguarda soprattutto l’uso consentito delle abitazioni secondo la normativa zurighese. Le regole svizzere sulla sublocazione continuano a valere separatamente.
Chi concede a pagamento tutta o parte di un’abitazione in affitto tramite Airbnb o piattaforme simili necessita in linea di principio del consenso del locatore. Ai sensi dell’art. 262 CO, il consenso può essere negato in particolare se le condizioni non vengono comunicate, sono abusive o causano notevoli svantaggi.
Locare occasionalmente il proprio vero domicilio principale durante le vacanze è molto meno problematico ai fini della nuova regola rispetto a utilizzare permanentemente l’appartamento in affitto per ospiti di breve durata. L’inquilino non dovrebbe comunque pubblicare l’alloggio senza consenso.
La sentenza non significa quindi «Airbnb è vietato da settembre». Significa che i modelli professionali e ripetuti senza vero domicilio principale incontrano un ulteriore ostacolo di pianificazione oltre al diritto locativo.
Che cosa significa per locatori e proprietari?
Prima di un’attività professionale di breve durata, i proprietari dovrebbero verificare la quota minima abitativa applicabile al fondo. Non conta soltanto che l’unità sia stata costruita come appartamento, ma se può ancora essere computata nella quota richiesta.
La trasformazione permanente di un’abitazione normale in business apartment o alloggio commerciale analogo può costituire un cambiamento d’uso soggetto ad autorizzazione. La Città annuncia controlli sulla base di indicazioni concrete.
Le attività esistenti non dovrebbero affidarsi a una protezione generale dello stato acquisito. La comunicazione cittadina sostiene che tale protezione non opera automaticamente per usi commerciali facilmente reversibili. Il Tribunale federale rileva però anche che le istanze inferiori avevano considerato una protezione di principio nell’esame della proporzionalità. Per gli oggetti esistenti è quindi opportuna una verifica individuale.
La normale locazione di lunga durata non cambia. La regola mira anzi a ridurre l’incentivo a sottrarre stabilmente abitazioni al mercato locativo ordinario.
Che cosa significa per operatori Airbnb e business apartment?
Gli operatori professionali di business apartment ammobiliati sono il gruppo più direttamente interessato. Quattro società di questo settore avevano impugnato la modifica.
Il Tribunale federale riconosce che la regola può limitare sensibilmente il modello economico, ma considera l’intervento proporzionato perché restano possibili utilizzi economicamente sensati e la quota abitativa varia secondo la zona.
I quartieri centrali con un’alta concentrazione di abitazioni secondarie e apartment sono particolarmente rilevanti. L’effetto locale può essere superiore a quello suggerito dalla media cittadina.
Che cosa potrebbe cambiare nel mercato abitativo zurighese?
La sentenza non dovrebbe provocare un calo immediato e marcato delle pigioni zurighesi. Lo stesso Tribunale federale ammette che il contributo alla salvaguardia dell’abitazione primaria può essere limitato.
La regola può comunque avere effetti: ogni unità oggi utilizzata esclusivamente per soggiorni brevi che torna alla locazione stabile aumenta l’offerta ordinaria. L’effetto può essere più visibile nei quartieri centrali.
La misura agisce soprattutto in modo preventivo. Rende più difficile trasformare in futuro normali appartamenti in prodotti di breve durata più redditizi. L’effetto dovrebbe quindi emergere nell’arco di anni, non di mesi.
Per chi cerca casa è importante restare realistici: la regola non crea automaticamente migliaia di appartamenti. Zurigo resta un mercato con vacanza estremamente bassa e rilocazioni rapidissime.
I principali dati abitativi di Zurigo
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Tasso di abitazioni vuote, città di Zurigo, 1° giugno 2025 | 0,1% |
| Abitazioni vuote | 235 |
| Parco abitativo a fine 2025 | 238’472 |
| Abitazioni secondarie, settembre 2025 | 7’620, pari al 3,2% |
| Apartment gestiti professionalmente | 5’320, pari al 2,2% |
| Apartment non occupati conteggiati anche come abitazioni secondarie | oltre 2’700 |
Verifica interattiva: la nuova regola potrebbe essere rilevante?
This simplified check is not a legal assessment; the exact zoning share, main-residence status and use of the property are decisive.
Casi pratici tipici
| Situazione | Valutazione | Che cosa fare |
|---|---|---|
| Inquilino loca il proprio domicilio principale per due settimane durante le vacanze | In genere non è il caso centrale | Va comunque chiarito il consenso del locatore. |
| Proprietario loca un appartamento vuoto tutto l’anno a giorni o settimane | Può essere un caso centrale | Verificare quota abitativa e autorizzazione al cambiamento d’uso. |
| Business apartment locato per tre-sei mesi, senza domicilio principale | Rilevanza elevata | La nuova regola può impedirne il computo nella quota abitativa. |
| Appartamento ammobiliato con contratto indeterminato e vero domicilio principale | Regola speciale generalmente non applicabile | Restano applicabili diritto locativo e pianificazione ordinari. |
| Camera Airbnb nel vero domicilio principale | Molto meno interessata | Verificare contratto, regolamento e consenso del locatore. |
| Camera d’albergo | Trattamento diverso | L’uso alberghiero resta in linea di principio computabile. |
Che cosa dovrebbero fare ora gli interessati
Per gli inquilini
- Ottenere il consenso del locatore prima della pubblicazione.
- Comunicare prezzi e condizioni in modo trasparente.
- Non trasformare stabilmente l’alloggio locato in attività commerciale senza verifica giuridica.
- Rispettare regolamento, vicinato e uso consentito.
Per i proprietari
- Verificare la quota abitativa del fondo.
- Documentare l’uso attuale e quello previsto.
- Chiarire l’autorizzazione prima del cambiamento d’uso.
- Non fare affidamento su una protezione generalizzata dello stato acquisito.
Per gli operatori professionali
- Analizzare il portafoglio secondo le zone di quota abitativa.
- Separare oggetti con vero domicilio da puri business apartment.
- Verificare l’autorizzazione per ogni oggetto.
- Seguire anche iniziativa e controprogetto cittadino.
Per chi cerca casa
- Creare avvisi per Zurigo e comuni vicini.
- Non attendersi un sollievo immediato.
- Monitorare cooperative, prime locazioni e comuni per pendolari.
- Preparare in anticipo il dossier di candidatura.
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Fonti e stato delle informazioni
- Tribunale federale: comunicato del 25 giugno 2026
- Tribunale federale: sentenza 1C_401/2024 del 30 aprile 2026
- Città di Zurigo: conferma della regolamentazione da parte del Tribunale federale
- Città di Zurigo: decisione di entrata in vigore della revisione
- Città di Zurigo: iniziativa popolare e controprogetto previsto
- Statistica Città di Zurigo: apartment e abitazioni secondarie 2025
- Statistica Città di Zurigo: tasso di abitazioni vuote 2025
- Statistica Città di Zurigo: parco abitativo 2025
- Associazione svizzera degli inquilini: regole sulla sublocazione
- Città di Zurigo: testo dell’iniziativa con proposta delle 90 notti
Stato delle informazioni: 8 agosto 2026.
Domande frequenti sulla sentenza Airbnb a Zurigo
Conclusione
Il Tribunale federale non ha introdotto un divieto generale di Airbnb. Ha però confermato un importante strumento di pianificazione per Zurigo: le abitazioni senza domicilio principale, locate regolarmente e commercialmente per meno di un anno, possono non essere più considerate normale uso abitativo nelle zone con quota minima. La locazione privata occasionale è molto meno toccata. I modelli professionali e i business apartment affrontano invece più verifiche e autorizzazioni. Per il mercato la misura è soprattutto una protezione di lungo periodo contro ulteriori sottrazioni di alloggi, non una soluzione immediata alle pigioni elevate.
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