Résidences secondaires après la réforme fiscale : quels cantons agiront ?
Dès 2029, la valeur locative disparaîtra également pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Les cantons pourront introduire à la place un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires.
En bref
L’impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires est une nouvelle possibilité pour les cantons dès 2029. Il doit aider à compenser les pertes fiscales lorsque la valeur locative des résidences secondaires occupées par leur propriétaire ne sera plus imposée. Les cantons touristiques comptant de nombreux appartements de vacances sont particulièrement concernés, notamment les Grisons, le Valais et le Tessin. Le fait que les propriétaires soient fortement ou faiblement touchés dépendra de la mise en œuvre cantonale.
Que signifie résidence secondaire après la réforme fiscale ?
Dans ce contexte, une résidence secondaire désigne un bien immobilier qui ne sert pas de domicile principal, mais qui est principalement utilisé par son propriétaire. Cela inclut les appartements de vacances, maisons de vacances, maisons de week-end ou autres logements utilisés par les propriétaires pour leurs propres séjours.
Jusqu’ici, une valeur locative était également prise en compte comme revenu pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Avec le changement de système dès 2029, cette imposition disparaîtra. Les cantons comptant de nombreuses résidences secondaires devront donc se demander comment compenser d’éventuelles pertes fiscales.
Ce qui s’appliquera dès 2029
À partir du 1er janvier 2029, la valeur locative des logements en propriété occupés par leur propriétaire sera supprimée. Cela concerne non seulement les résidences principales, mais aussi les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. En parallèle, les cantons auront la possibilité d’introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire.
Quels cantons agiront ?
Très probablement concernés
Les cantons touristiques avec de nombreux appartements de vacances, une forte proportion de résidences secondaires et des pertes fiscales importantes devraient examiner l’impôt immobilier spécial de très près.
Décision politique ouverte
Tous les cantons n’agiront pas automatiquement. Les recettes locales, la structure immobilière, la pression politique et la charge pour les propriétaires seront décisives.
Moins concernés
Les cantons avec peu de résidences secondaires occupées par leur propriétaire ou une faible importance fiscale pourraient être plus prudents ou renoncer à un nouvel impôt.
Un examen approfondi est particulièrement probable dans les cantons avec un marché des résidences de vacances important. Cela concerne surtout les Grisons, le Valais et le Tessin. Les propriétaires devraient également observer les régions touristiques de cantons comme Berne, Vaud, Uri, Schwytz, Obwald, Nidwald, Glaris ou Saint-Gall. Toutefois, la commune ou la région peut être aussi importante que le canton lui-même.
Canton touristique ou canton urbain : où l’impôt est-il plus probable ?
| Aspect | Canton touristique avec beaucoup de résidences secondaires | Canton avec peu de résidences secondaires |
|---|---|---|
| Pression fiscale | Plus élevée, car la suppression de la valeur locative des appartements de vacances peut peser davantage | Plus faible si les résidences secondaires jouent un rôle limité |
| Débat politique | Probablement plus intense, car les communes et la population locale sont directement concernées | Plutôt plus faible si aucune perte importante de recettes n’est attendue |
| Structure des propriétaires | De nombreux propriétaires domiciliés hors canton sont possibles | Accent plus fort sur les résidences principales et l’usage résidentiel ordinaire |
| Prix immobiliers | Des prix élevés pour les résidences de vacances peuvent rendre un impôt politiquement plus attractif | Moins de pression pour taxer spécifiquement les résidences secondaires |
| Mise en œuvre | Impôt immobilier spécial, base de calcul et exceptions doivent être définis avec soin | Renonciation ou solution très prudente possible |
| Impact sur les acheteurs | Les coûts courants et les hypothèses de rendement doivent être calculés avec une attention particulière | Le risque fiscal peut être plus faible, mais dépend toujours de la décision cantonale |
Étape par étape : comment évaluer une résidence secondaire dès 2029
- Vérifier le canton et la commune : quelle est la proportion de résidences secondaires et quel est le degré touristique du lieu ?
- Clarifier si le canton prévoit ou discute un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires.
- Calculer des scénarios avec et sans nouvel impôt : prix d’achat, hypothèque, charges, entretien et utilisation.
- Clarifier si le bien sera principalement utilisé par le propriétaire, partiellement loué ou loué durablement.
- Vérifier les règles relatives aux résidences secondaires, à la location touristique, aux autorisations et aux prescriptions communales.
- Intégrer les coûts à long terme comme la gestion, la propriété par étages, les rénovations, l’énergie et les assurances.
- En cas de financement hypothécaire, examiner l’interaction entre les déductions d’intérêts limitées et un nouvel impôt immobilier spécial.
- Avant l’achat, demander un conseil fiscal dans le canton où se situe le bien, pas seulement dans le canton de domicile.
Questions de contrôle : que signifie la réforme pour ma résidence secondaire ?
Les questions suivantes aident les propriétaires, les acheteurs et les conseillers à évaluer la nouvelle situation dès 2029.
Questions de contrôle sur les résidences secondaires après la réforme fiscale
1. Dans quel canton et dans quelle commune se situe la résidence secondaire ?
2. Le bien est-il principalement utilisé par le propriétaire ou régulièrement loué ?
3. Le canton prévoit-il un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires ?
4. Quelle pourrait être la valeur de calcul et quel pourrait être le taux d’imposition ?
5. Existe-t-il des différences communales ou cantonales pour les appartements de vacances ?
6. Comment l’ancienne valeur locative se compare-t-elle à un éventuel nouvel impôt immobilier spécial ?
7. Quelles déductions disparaissent dès 2029 pour les logements en propriété occupés par leur propriétaire ?
8. Comment les coûts courants, le rendement et la capacité financière changent-ils ?
9. Existe-t-il des restrictions concernant la location touristique ou l’utilisation comme résidence secondaire ?
10. L’achat reste-t-il judicieux à long terme avec un impôt immobilier spécial supplémentaire ?Exemples pratiques
Exemple 1 : appartement de vacances dans les Grisons
Une acheteuse s’intéresse à un appartement de vacances dans une commune touristique connue des Grisons. La valeur locative disparaîtra dès 2029, mais le canton pourrait examiner un impôt immobilier spécial. Avant l’achat, l’acheteuse ne calcule donc pas seulement l’hypothèque et les charges, mais aussi un scénario fiscal pour les résidences secondaires.
Exemple 2 : résidence secondaire en milieu urbain
Un propriétaire possède une petite résidence secondaire dans un canton moins marqué par le tourisme. La pression pour introduire un impôt immobilier spécial peut y être plus faible. La mise en œuvre cantonale reste néanmoins ouverte. Là aussi, il vaut la peine d’examiner les futures règles fiscales avant de rénover, vendre ou acheter.
Check-list : bien évaluer une résidence secondaire après la réforme fiscale
Questions fréquentes sur les résidences secondaires après la réforme fiscale
Résumé
La réforme fiscale dès 2029 modifiera nettement le calcul pour les résidences secondaires. La valeur locative disparaîtra aussi pour les appartements de vacances occupés par leur propriétaire, mais les cantons pourront introduire à la place un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire. Les cantons touristiques avec de nombreux appartements de vacances sont particulièrement concernés, surtout les Grisons, le Valais et le Tessin. Le fait que les propriétaires soient davantage, autant ou même moins imposés dépendra de la mise en œuvre cantonale. Les acheteurs devraient donc toujours vérifier le canton, la commune, l’utilisation prévue et les scénarios fiscaux possibles avant d’acquérir une résidence secondaire.