Abitazioni secondarie dopo la riforma fiscale: quali Cantoni introdurranno la nuova imposta?
Dal 2029 il valore locativo sarà abolito anche per le abitazioni secondarie utilizzate direttamente dai proprietari. In compenso, i Cantoni potranno introdurre un’imposta speciale sugli immobili secondari.
In breve
Dal 2029 l’imposta speciale sugli immobili secondari rappresenterà una nuova possibilità per i Cantoni. Dovrebbe contribuire a compensare le perdite fiscali derivanti dall’abolizione dell’imposizione del valore locativo sulle abitazioni secondarie utilizzate direttamente dai proprietari. L’attenzione è rivolta soprattutto ai Cantoni turistici con numerose case di vacanza, come i Grigioni, il Vallese e il Ticino. L’entità effettiva dell’onere per i proprietari dipenderà tuttavia dall’attuazione concreta da parte dei singoli Cantoni.
Cosa si intende per abitazioni secondarie dopo la riforma fiscale?
In questo contesto, per abitazione secondaria si intende un immobile che non viene utilizzato come domicilio principale, ma prevalentemente dai proprietari stessi. Ne fanno parte appartamenti di vacanza, case di vacanza, case per il fine settimana o altri immobili residenziali utilizzati dai proprietari per i propri soggiorni.
Finora, anche per gli immobili secondari utilizzati direttamente veniva considerato come reddito un valore locativo. Con il cambiamento di sistema previsto dal 2029 questa imposizione verrà abolita. Per i Cantoni con numerose abitazioni secondarie si pone quindi la questione di come compensare eventuali perdite fiscali.
Cosa cambierà dal 2029?
Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo delle abitazioni di proprietà utilizzate direttamente verrà abolito. La modifica riguarderà non solo le abitazioni principali, ma anche gli immobili secondari utilizzati dai proprietari. Contemporaneamente, i Cantoni avranno la possibilità di introdurre un’imposta speciale sugli immobili secondari utilizzati prevalentemente dai proprietari.
Quali Cantoni introdurranno la nuova imposta?
Molto probabilmente al centro dell’attenzione
I Cantoni turistici con numerose case di vacanza, un’elevata quota di abitazioni secondarie e perdite fiscali rilevanti esamineranno probabilmente con particolare attenzione la nuova imposta.
Decisione politica ancora aperta
Non tutti i Cantoni introdurranno automaticamente l’imposta. Saranno determinanti le entrate locali, la struttura del mercato immobiliare, la pressione politica e l’onere per i proprietari.
Meno interessati
I Cantoni con poche abitazioni secondarie utilizzate direttamente o con una minore importanza fiscale potrebbero adottare un approccio più prudente o rinunciare alla nuova imposta.
Un esame approfondito è particolarmente probabile nei Cantoni con un forte mercato delle abitazioni di vacanza. Tra questi figurano soprattutto i Grigioni, il Vallese e il Ticino. Anche i proprietari nelle regioni turistiche di Cantoni come Berna, Vaud, Uri, Svitto, Obvaldo, Nidvaldo, Glarona o San Gallo dovrebbero seguire gli sviluppi. Spesso, tuttavia, non è determinante soltanto il Cantone, ma anche il singolo Comune o la specifica regione.
Cantone turistico o Cantone urbano: dove è più probabile l’introduzione dell’imposta?
| Aspetto | Cantone turistico con molte abitazioni secondarie | Cantone con poche abitazioni secondarie |
|---|---|---|
| Pressione fiscale | Più elevata, poiché l’abolizione del valore locativo sulle abitazioni di vacanza può avere un impatto maggiore | Più bassa, se le abitazioni secondarie svolgono soltanto un ruolo marginale |
| Dibattito politico | Probabilmente più intenso, poiché Comuni e popolazione sono direttamente interessati | Tendenzialmente meno intenso, se non sono previste perdite fiscali significative |
| Struttura dei proprietari | Possibile presenza di numerosi proprietari domiciliati fuori Cantone | Maggiore attenzione alle abitazioni principali e al normale uso residenziale |
| Prezzi immobiliari | Gli elevati prezzi delle abitazioni di vacanza possono rendere l’imposta politicamente più interessante | Minore pressione per gravare specificamente gli immobili secondari |
| Attuazione | Imposta, calcolo ed eccezioni devono essere definiti con attenzione | È ipotizzabile una rinuncia o una soluzione molto prudente |
| Effetti sugli acquirenti | I costi correnti e le ipotesi di rendimento dovrebbero essere calcolati con particolare precisione | Il rischio fiscale può essere inferiore, ma dipende comunque dalla decisione cantonale |
Passo dopo passo: come valutare l’acquisto di un’abitazione secondaria dal 2029
- Verificare Cantone e Comune: qual è la quota di abitazioni secondarie e quanto è turistica la località?
- Accertare se il Cantone prevede o sta discutendo un’imposta sugli immobili secondari.
- Calcolare scenari con e senza la nuova imposta: prezzo d’acquisto, ipoteca, spese accessorie, manutenzione e utilizzo.
- Chiarire se l’immobile verrà utilizzato prevalentemente dai proprietari, affittato occasionalmente o dato in locazione permanente.
- Verificare le regole relative alle abitazioni secondarie, alla locazione turistica, alle autorizzazioni e alle disposizioni comunali.
- Considerare i costi a lungo termine, come amministrazione, proprietà per piani, ristrutturazioni, energia e assicurazioni.
- In caso di finanziamento ipotecario, verificare come interagiscono la limitazione delle deduzioni degli interessi passivi e la nuova imposta sugli immobili.
- Prima dell’acquisto, richiedere una consulenza fiscale nel Cantone in cui si trova l’immobile e non soltanto nel Cantone di domicilio.
Domande di verifica: cosa significa la riforma per la mia abitazione secondaria?
Le seguenti domande aiutano proprietari, acquirenti e consulenti a valutare la nuova situazione a partire dal 2029.
Domande di verifica sulle abitazioni secondarie dopo la riforma fiscale
1. In quale Cantone e in quale Comune si trova l’abitazione secondaria?
2. L’immobile viene utilizzato prevalentemente dai proprietari o affittato regolarmente?
3. Il Cantone prevede un’imposta sugli immobili secondari?
4. A quanto potrebbero ammontare il valore imponibile e l’aliquota fiscale?
5. Esistono differenze comunali o cantonali per le abitazioni di vacanza?
6. Qual è l’incidenza dell’attuale valore locativo rispetto a una nuova imposta sugli immobili?
7. Quali deduzioni verranno meno dal 2029 per le abitazioni di proprietà utilizzate direttamente?
8. Come cambieranno i costi correnti, il rendimento e la sostenibilità finanziaria?
9. Esistono limitazioni relative alla locazione turistica o all’utilizzo come abitazione secondaria?
10. L’acquisto rimane conveniente a lungo termine anche con un’imposta immobiliare aggiuntiva?Esempi concreti
Esempio 1: appartamento di vacanza nei Grigioni
Un’acquirente è interessata a un appartamento di vacanza in una nota località turistica dei Grigioni. Dal 2029 il valore locativo verrà abolito, ma il Cantone potrebbe valutare l’introduzione di un’imposta sugli immobili secondari. Prima dell’acquisto, l’acquirente considera quindi non soltanto l’ipoteca e le spese accessorie, ma anche uno scenario fiscale specifico per gli immobili secondari.
Esempio 2: abitazione secondaria in un contesto urbano
Un proprietario possiede una piccola abitazione secondaria in un Cantone meno orientato al turismo. La pressione per introdurre un’imposta sugli immobili può essere inferiore. Rimane tuttavia da vedere come il Cantone attuerà la riforma. Anche in questo caso è opportuno verificare le future regole fiscali prima di ristrutturare, vendere o acquistare.
Lista di controllo: valutare correttamente un’abitazione secondaria dopo la riforma fiscale
Domande frequenti sulle abitazioni secondarie dopo la riforma fiscale
Conclusione
La riforma fiscale prevista dal 2029 modifica sensibilmente il calcolo economico delle abitazioni secondarie. Il valore locativo verrà abolito anche per le abitazioni di vacanza utilizzate direttamente dai proprietari, ma i Cantoni potranno introdurre un’imposta speciale sugli immobili secondari utilizzati prevalentemente in proprio. Al centro dell’attenzione vi sono soprattutto i Cantoni turistici con numerose abitazioni di vacanza, in particolare i Grigioni, il Vallese e il Ticino. Il fatto che i proprietari risultino maggiormente, ugualmente o meno gravati dipenderà dall’attuazione cantonale. Prima di acquistare un’abitazione secondaria, è quindi opportuno verificare sempre il Cantone e il Comune in cui si trova l’immobile, l’utilizzo previsto e i possibili scenari fiscali.