Sorpresa sul mercato immobiliare: in queste città svizzere le nuove costruzioni costano meno
In Svizzera gli appartamenti di nuova costruzione sono normalmente più costosi da acquistare, ma non ovunque. Una nuova analisi di 102 città mostra che a Coira, Zermatt e Delémont i prezzi mediani al metro quadrato delle nuove costruzioni offerte nel 2025 erano circa il 3–15% inferiori a quelli degli appartamenti esistenti.
In breve
In Svizzera gli appartamenti di nuova costruzione sono normalmente più costosi da acquistare, ma non ovunque. Una nuova analisi di 102 città mostra che a Coira, Zermatt e Delémont i prezzi mediani al metro quadrato delle nuove costruzioni offerte nel 2025 erano circa il 3–15% inferiori a quelli degli appartamenti esistenti.
Indice
- La sorpresa: Coira, Zermatt e Delémont
- Come è stata realizzata l’analisi
- Premio o sconto sul nuovo: confronto
- Come può una nuova costruzione costare meno?
- Cosa significano le tre eccezioni per gli acquirenti?
- Zurigo, Ginevra e Losanna: il nuovo resta più caro
- Briga, Arlesheim e Kriens: sovrapprezzi particolarmente elevati
- Importante: si parla di prezzi d’acquisto, non di affitti
- Cosa dice il mercato svizzero nel complesso nel 2026?
- Nuovo o esistente: cosa dovrebbero confrontare davvero gli acquirenti
- Confrontare appartamenti in vendita su UrbanHome
- Fonti e stato dei dati
- Domande frequenti
La sorpresa: Coira, Zermatt e Delémont
Il risultato va contro l’aspettativa abituale: a Coira GR, Zermatt VS e Delémont JU, il prezzo mediano al metro quadrato degli appartamenti classificati come nuove costruzioni era inferiore a quello degli appartamenti esistenti. Watson riassume le tre differenze negative in una fascia di circa 3–15%.[1]
Il testo pubblico indica le tre città e l’intervallo complessivo, ma non assegna nel testo una percentuale negativa esatta a ciascuna città. Questa guida evita quindi una falsa precisione.
Come è stata realizzata l’analisi
L’analisi utilizza dati Lookmove relativi al 2025 e confronta i prezzi mediani richiesti al metro quadrato di nuove costruzioni e appartamenti esistenti in 102 città svizzere. Sono state incluse solo città con sufficiente offerta di nuove costruzioni.[1]
Un immobile è considerato nuovo se l’annuncio lo definisce esplicitamente tale, se fa parte di un progetto immobiliare o se è stato costruito al massimo due anni prima della pubblicazione. Possono rientrare anche immobili in costruzione o venduti su progetto. Non è una classificazione amministrativa ufficiale.[1]
Lookmove analizza oltre 150 fonti svizzere e deduplica gli annunci. A seconda della qualità dei dati, alcuni indicatori possono avere un margine d’errore fino al 10%.[1][2]
Premio o sconto sul nuovo: confronto
| Città | Nuovo rispetto all’esistente | Interpretazione |
|---|---|---|
| Coira GR | più economico | una delle tre città con premio negativo |
| Zermatt VS | più economico | una delle tre città con premio negativo |
| Delémont JU | più economico | una delle tre città con premio negativo |
| Losanna VD | +5,7% | sovrapprezzo moderato |
| Ginevra GE | +9,1% | il nuovo resta più caro |
| Zurigo ZH | +10,9% | prezzi assoluti molto elevati |
| Kriens LU | +55% | sovrapprezzo molto elevato |
| Arlesheim BL | +70% | sovrapprezzo estremo |
| Briga VS | +74% | maggiore differenza citata nel testo Watson |
Analisi Lookmove delle offerte 2025, pubblicata da Watson il 10 agosto 2026. Le tre osservazioni negative vengono descritte insieme come circa −3%–−15%.
Come può una nuova costruzione costare meno?
Un prezzo mediano inferiore del nuovo non significa automaticamente che le nuove costruzioni siano sottovalutate. Lookmove indica vari effetti di composizione:
- Posizione: i nuovi progetti possono sorgere dove rimangono terreni disponibili, non necessariamente nelle microlocalizzazioni più costose.
- Stock esistente: gli annunci esistenti possono includere molte unità ristrutturate o in posizioni premium.
- Superficie e qualità: gli appartamenti confrontati non sono identici.
- Mix dell’offerta: la mediana dipende dagli immobili effettivamente messi sul mercato nell’anno.
È quindi un confronto di mercato degli annunci, non un confronto controllato tra immobili identici.[1]
Cosa significano le tre eccezioni per gli acquirenti?
Per gli acquirenti, Coira, Zermatt e Delémont sono soprattutto un segnale: non conviene escludere automaticamente il nuovo per motivi di budget. In questi mercati, filtrare solo immobili esistenti può far perdere progetti competitivi.
Una mediana non garantisce però il prezzo di un singolo immobile. Microlocalizzazione, vista, superficie, parcheggio, regolamento condominiale, fondo di rinnovo e qualità del progetto restano decisivi.
Zurigo, Ginevra e Losanna: il nuovo resta più caro
Nelle grandi città rimane il modello abituale. Watson indica premi del nuovo di +5,7% a Losanna, +9,1% a Ginevra e +10,9% a Zurigo.[1]
A Zurigo il prezzo mediano richiesto per il nuovo sfiora CHF 20'000 al metro quadrato.[1]
Briga, Arlesheim e Kriens: sovrapprezzi particolarmente elevati
All’estremo opposto, Briga (+74%), Arlesheim (+70%) e Kriens (+55%) mostrano sovrapprezzi particolarmente elevati.[1]
Non esiste quindi un unico «premio del nuovo» valido per tutta la Svizzera: il divario è fortemente locale.
Importante: si parla di prezzi d’acquisto, non di affitti
L’analisi riguarda appartamenti di proprietà in vendita, non appartamenti in affitto. I due mercati non vanno confusi.[1]
I dati PwC/FPRE per il primo trimestre 2026 mostrano infatti una dinamica diversa negli affitti: i nuovi contratti per appartamenti più vecchi sono saliti dello 0,4% sul trimestre, mentre gli affitti del nuovo sono scesi dello 0,2%; su base annua +2,6% contro +0,2%.[3]
Cosa dice il mercato svizzero nel complesso nel 2026?
Il mercato abitativo svizzero resta teso e molto regionale nel 2026. PwC rileva primi segnali di ripresa nell’edilizia residenziale, ma sottolinea che la scarsità di offerta nei centri urbani persiste.[3]
Anche i dati federali ripresi da JLL evidenziano grandi differenze tra abitazioni nuove e vecchie. Mercato dell’acquisto e mercato dell’affitto vanno quindi analizzati separatamente.[4]
Nuovo o esistente: cosa dovrebbero confrontare davvero gli acquirenti
Controllare una nuova costruzione
- prezzo al m²
- capitolato e finiture
- garanzie e difetti
- regolamento condominiale
- fondo rinnovo
- prezzo parcheggio
- data di consegna
Controllare un appartamento esistente
- necessità di ristrutturazione
- tetto, facciata e impianti
- fondo rinnovo
- lavori previsti
- consumi energetici
- potenziale della pianta
- microlocalizzazione e rivendita
Un confronto corretto deve considerare il costo totale su più anni, non solo il prezzo richiesto al metro quadrato.
Confrontare appartamenti in vendita su UrbanHome
Usa la ricerca UrbanHome per comprare per confrontare appartamenti e case in vendita. Per un confronto significativo, metti a confronto nuovo ed esistente nello stesso comune e, se possibile, nella stessa microlocalizzazione.
Fonti e stato dei dati
Dati aggiornati al 10 agosto 2026. Il confronto principale utilizza dati Lookmove sulle offerte di vendita 2025, pubblicati da Watson il 10 agosto 2026. Si tratta di prezzi mediani richiesti, non di prezzi ufficiali di transazione.
Domande frequenti
Conclusione
La sorpresa principale riguarda Coira, Zermatt e Delémont, dove nel dataset delle offerte 2025 il nuovo era meno caro dell’esistente. Non significa che esista uno sconto generale sul nuovo. In quasi tutte le altre città analizzate le nuove costruzioni restano più costose, talvolta di poco, talvolta di oltre il 50%. Per gli acquirenti conviene quindi confrontare direttamente nuovo ed esistente nella stessa microlocalizzazione.
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