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Max. 3 mensilitàper una garanzia in denaro su un'abitazioneArt. 257e COUrbanHome · Guida affitto
Affittare un appartamento senza cauzione: le offerte aumentano in Svizzera
Sempre più annunci immobiliari in Svizzera promuovono l'«affitto senza cauzione» o un'assicurazione collettiva che permette di evitare di bloccare tre mensilità su un conto bancario vincolato. Nel 2026 questa tendenza è ben visibile, ma «senza cauzione» può indicare soluzioni molto diverse e non tutte sono gratuite per gli inquilini.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato: · Tempo di lettura: circa 14 minuti
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Cauzione non obbligatoriadovuta solo se concordataConta il contratto di locazione03
3 soluzionideposito bancario, assicurazione individuale o collettivaCosti molto diversi04
Responsabilità invariataassenza di cauzione non significa assenza di obblighiDanni e crediti restano rilevantiTendenza 2026
Più
liquidità.
Meno fondi bloccati.
La cauzione d'affitto tradizionale immobilizza una somma considerevole al momento del trasloco. Le offerte senza deposito sono quindi sempre più utilizzate come argomento commerciale.
Ridurre gli oneri iniziali dell'affitto
01
Elevato fabbisogno di liquidità all'ingresso
Per un appartamento da CHF 2'000 al mese può essere richiesta una garanzia fino a tre mensilità. A ciò si aggiungono spesso il primo affitto, il trasloco, le pulizie, i mobili e talvolta il pagamento simultaneo del vecchio alloggio.
02
I locatori promuovono l'assenza di cauzione
Per locatori e proprietari istituzionali, una soluzione senza deposito può costituire un vantaggio commerciale. Negli annunci attuali, l'espressione «affitto senza cauzione» compare direttamente nei titoli e nelle campagne di locazione.
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Nessuna statistica nazionale
Non esiste una statistica ufficiale svizzera sul numero dei contratti di locazione senza cauzione. Si osserva tuttavia una maggiore varietà di formule, dalle assicurazioni individuali alle soluzioni collettive per interi immobili e nuove costruzioni.
Tre soluzioni
«Senza cauzione» non significa sempre la stessa cosa
È fondamentale capire se il locatore rinuncia del tutto alla garanzia, se viene stipulata un'assicurazione individuale o se il proprietario offre una copertura collettiva.
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Soluzione classica
Conto bancario vincolato
Fino a tre mensilità vengono depositate su un conto intestato all'inquilino.
Costi: nessun premio assicurativo ricorrente; sono possibili spese bancarie.
Liquidità: il capitale rimane bloccato per tutta la locazione.
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Soluzione individuale
Assicurazione della cauzione d'affitto
Una compagnia assicurativa garantisce l'importo della cauzione al locatore.
Costi: generalmente un premio annuale non rimborsabile.
Liquidità: non occorre bloccare una somma importante in banca.
Scopri l'assicurazione della cauzione →03
Soluzione collettiva
Il proprietario paga l'assicurazione
In alcune formule, il proprietario assicura collettivamente diversi contratti di locazione.
Nei modelli Regimo descritti, il premio viene pagato dal proprietario.[3]
Liquidità: nessun deposito bancario personale richiesto.
«Senza deposito bancario» non significa necessariamente gratuito
Con un'assicurazione individuale della cauzione, l'inquilino paga generalmente un premio ricorrente.
Diritto di locazione svizzero
Che cosa prevede il diritto svizzero sulla cauzione d'affitto?
L'articolo 257e del Codice delle obbligazioni disciplina le garanzie fornite dal conduttore. Per i locali abitativi, una garanzia in denaro o titoli non può superare tre mensilità. Il denaro deve essere depositato presso una banca su un conto di risparmio o di deposito intestato all'inquilino.[1]
La cauzione non è però automaticamente prevista da ogni rapporto di locazione. Secondo l'Associazione svizzera degli inquilini, il deposito è dovuto se è stato concordato nel contratto.[2]
Affittare un appartamento senza il classico deposito bancario è quindi generalmente possibile. Conta la garanzia effettivamente concordata nel contratto oppure la rinuncia del locatore a richiederla.
Esempi nel 2026
Dove si trovano attualmente offerte di affitto senza cauzione?
01
Regimo
Alcuni immobili senza deposito tradizionale
Regimo spiega che, per alcuni immobili amministrati, non è necessario bloccare tre mensilità su un conto bancario. Il proprietario stipula un'assicurazione collettiva e ne paga il premio.[3]
Negli annunci sono comparse offerte senza cauzione a Regensdorf, Bassersdorf, Zurigo, Winterthur e Kloten.[4]
02
Coira
Contratto collettivo AXA
Alcuni annunci a Coira promuovono l'affitto senza cauzione e citano un contratto assicurativo collettivo AXA.[5]
03
Berna
Hochhuus Bern
Per la prima occupazione prevista nel 2026, anche il progetto Hochhuus Bern ha pubblicizzato un'assicurazione collettiva della cauzione al posto del classico deposito vincolato.[6]
Vantaggi
Quali vantaggi offre un appartamento senza cauzione tradizionale?
Il vantaggio principale è la maggiore liquidità durante il cambio di abitazione.
01
LiquiditàPiù denaro rimane disponibile
Fino a tre mensilità non devono essere immobilizzate
Minore sovrapposizione delle spese durante il trasloco
Più budget per trasloco, pulizie e mobili
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Ingresso più sempliceMeno ostacoli finanziari
Le assicurazioni collettive possono semplificare le pratiche
Non serve aprire un conto di garanzia separato
Il trasloco in un'abitazione comparabile può diventare più sostenibile
Costi e rischi
«Senza cauzione» non significa «senza obblighi finanziari»
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Assicurazione individualeI premi sono costi ricorrenti
L'inquilino versa premi periodici che non vengono restituiti alla fine della locazione. L'Associazione svizzera degli inquilini richiama quindi l'attenzione sui costi a lungo termine.[2]
02
Assicurazione collettivaNessun premio personale, ma la responsabilità rimane
Quando il premio è pagato dal proprietario, l'inquilino non sostiene questa spesa periodica.
Restano comunque dovuti gli importi giustificati per danni, affitti non pagati e altri crediti legittimi.
Responsabilità
Nessuna cauzione non significa nessuna responsabilità
L'assicurazione della cauzione d'affitto non è un'assicurazione di responsabilità civile. Se l'assicuratore paga al locatore un credito giustificato, può richiederne il rimborso all'inquilino in base alle condizioni contrattuali.
Regimo specifica che gli inquilini rimangono responsabili dei danni da loro causati.[3]
Resta quindi importante disporre di un'assicurazione di responsabilità civile privata con una copertura adeguata per i danni all'immobile locato.
Candidatura
Quanto conta la solvibilità?
Affittare senza cauzione non significa necessariamente meno controlli.
01
Regimo
È richiesta un'ottima solvibilità
Regimo richiede una solvibilità impeccabile e cita come prova un certificato di solvibilità o un estratto aggiornato del registro delle esecuzioni.[3]
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Assicurazione
Controlli di solvibilità anche per i prodotti individuali
Anche le compagnie che offrono assicurazioni individuali della cauzione verificano la solvibilità. SwissCaution indica una valutazione positiva tra le condizioni per alcune richieste.[7]
Confronto diretto
Deposito bancario o appartamento senza cauzione?
La scelta più conveniente dipende soprattutto dalla liquidità, dalla durata prevista della locazione e dalla ripartizione dei costi.
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Risparmi sufficienti
Conto vincolato tradizionale
Spesso conveniente per un contratto di lunga durata: nessun premio assicurativo periodico e il deposito resta di proprietà dell'inquilino.
02
Budget limitato per il trasloco
Valutare una soluzione senza deposito
Non viene bloccata una somma elevata al momento dell'ingresso, lasciando più liquidità per il trasloco.
03
Paga il proprietario
Assicurazione collettiva
Particolarmente interessante se non occorre immobilizzare capitale né pagare un premio personale.
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Paga l'inquilino
Confrontare i costi totali
I premi assicurativi annuali sono costi ricorrenti e non vengono rimborsati.
Prima di firmare il contratto
In8Come valutare correttamente un'offerta senza cauzione.
Questi otto passaggi aiutano a individuare i costi e gli obblighi effettivi prima di firmare.
ObiettivoComprendere tutti i costi prima della firma
01
Annuncio
Cosa dice esattamente l'annuncio?
Controllare se indica davvero «senza cauzione» oppure soltanto «assicurazione della cauzione disponibile».
02
Contratto
Leggere attentamente la clausola sulla garanzia
È prevista una garanzia e, in caso affermativo, di quale tipo?
03
Premio
Chi paga l'assicurazione?
Chiarire se il premio è a carico del proprietario, dell'amministrazione o dell'inquilino.
04
Fornitore
Verificare l'assicuratore
Identificare la compagnia o il soggetto che assume il rischio.
05
Costi
Confrontare le spese a lungo termine
Confrontare i premi annuali per la durata prevista della locazione con il deposito bancario tradizionale.
06
Solvibilità
Conoscere i requisiti
Verificare in anticipo i criteri di solvibilità e i documenti necessari.
07
Responsabilità
Comprendere il diritto di regresso
Controllare cosa accade se l'assicuratore paga un credito del locatore.
08
Sicurezza
Evitare anticipi non verificati
Non versare cauzioni o premi a sconosciuti basandosi soltanto su un annuncio.
Checklist
Cosa controllare prima della firma
Dieci aspetti da chiarire prima di firmare un contratto di locazione senza deposito.
01–05
CostiCondizioni economiche comprese
Clausola della cauzione verificata nel contratto
Esclusa la presenza di premi annuali nascosti
Identificato chi paga il premio
Confrontati i costi del deposito e dell'assicurazione
Verificate spese e condizioni di disdetta
06–10
SicurezzaControparti e responsabilità verificate
Verificati locatore o amministrazione
Verificati assicuratore o soggetto responsabile
Requisiti di solvibilità conosciuti
Compreso il regresso in caso di danni
Nessun pagamento anticipato non verificato
Fonti
Fonti e stato delle informazioni
Le informazioni giuridiche e gli esempi si basano sulle fonti legali ufficiali, sulle indicazioni dell'Associazione svizzera degli inquilini e sui dati dei rispettivi fornitori.
Stato del diritto e dei dati:
- Fedlex: Codice delle obbligazioni, art. 257e
- Associazione svizzera degli inquilini: deposito cauzionale
- Regimo: affittare senza cauzione e assicurazione collettiva
- Regimo Zurigo: offerte di locazione
- ImmoScout24: annunci con assicurazione collettiva AXA
- Hochhuus Bern: assicurazione collettiva per la prima occupazione del 2026
- SwissCaution: requisiti e sostituzione del deposito bancario
Gli annunci e le condizioni possono cambiare. Non esiste attualmente una statistica nazionale ufficiale sul numero di appartamenti affittati senza deposito.
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Risposte dirette
Domande frequenti sugli appartamenti senza cauzione
Le risposte principali in breve.
12Domande e risposte
Sì. La cauzione non è automaticamente obbligatoria per legge; nella pratica viene generalmente concordata nel contratto. Il locatore può rinunciare al deposito oppure proporre una garanzia alternativa.
Per i locali abitativi, una garanzia in denaro o titoli non può superare tre mensilità. Il denaro deve essere depositato su un conto bancario intestato all'inquilino.
Può significare che il locatore rinuncia alla cauzione, che il proprietario paga un'assicurazione collettiva oppure che l'inquilino versa un premio annuale per un'assicurazione individuale al posto del deposito bancario.
No. Non viene bloccato denaro in banca, ma l'inquilino di norma paga un premio periodico e rimane responsabile dei crediti giustificati.
Il proprietario assicura collettivamente più rapporti di locazione. Nei modelli Regimo descritti, paga il premio assicurativo e gli inquilini non devono versare un deposito bancario personale.
Durante un trasloco spesso bisogna pagare contemporaneamente il primo affitto, il trasporto, le pulizie e i mobili. Bloccare altre tre mensilità aumenta notevolmente il fabbisogno di liquidità.
La responsabilità rimane. L'assenza di deposito non elimina gli obblighi; il locatore o l'assicuratore possono richiedere il pagamento di crediti giustificati.
Dipende dall'offerta. Regimo richiede una solvibilità impeccabile per gli immobili proposti senza deposito.
Non unilateralmente. Il locatore deve accettare la nuova garanzia prima che il deposito bancario esistente venga sbloccato.
Spesso sì, se si dispone della liquidità necessaria. Il capitale rimane di proprietà dell'inquilino e viene restituito dopo lo svincolo, mentre i premi assicurativi non sono rimborsati.
Nel 2026 la tendenza è visibile negli annunci e nei nuovi modelli collettivi. Non esistono tuttavia serie statistiche ufficiali nazionali che consentano di misurare esattamente l'aumento.
Cerca espressioni come «affitto senza cauzione», «senza deposito bancario», «assicurazione collettiva» o «garanzia d'affitto» e verifica attentamente le condizioni contrattuali.
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In sintesi
Conclusione: affittare senza cauzione può essere vantaggioso, ma conta la soluzione
Gli appartamenti senza il classico deposito bancario sono diventati più visibili negli annunci svizzeri nel 2026. Particolarmente interessanti sono le assicurazioni collettive finanziate dal proprietario, che non richiedono né di bloccare capitale né di pagare un premio personale.
Un'assicurazione individuale della cauzione serve soprattutto a preservare la liquidità: sostituisce il deposito bancario ma comporta costi ricorrenti. In ogni caso, l'inquilino resta responsabile dei crediti giustificati e dei danni.
Per questo è importante leggere bene ogni annuncio: «senza cauzione», «senza deposito», «assicurazione collettiva» e «assicurazione della cauzione d'affitto» possono avere conseguenze economiche molto diverse.
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