Arriva un’ondata di ristrutturazioni prima del 2029?
Con l’abolizione del valore locativo dal 2029, molte deduzioni fiscali finora previste per le abitazioni di proprietà ad uso proprio scompariranno. Questo potrebbe anticipare ristrutturazioni, lavori di manutenzione e interventi energetici.
In breve
Un’ondata di ristrutturazioni prima del 2029 è possibile, ma non garantita. Il motivo: con l’abolizione del valore locativo, molte deduzioni per manutenzione e ristrutturazione delle abitazioni di proprietà ad uso proprio scompariranno o saranno fortemente limitate. I proprietari potrebbero quindi anticipare lavori più importanti. L’entità di questa ondata dipenderà però da costi, tassi d’interesse, capacità degli artigiani, autorizzazioni, programmi di sovvenzione e regole cantonali.
Cosa significa ondata di ristrutturazioni prima del 2029?
Per ondata di ristrutturazioni si intende che molti proprietari realizzano ristrutturazioni, lavori di manutenzione o misure energetiche prima del cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa. Sono particolarmente rilevanti case unifamiliari e appartamenti di proprietà occupati dal proprietario, per i quali finora determinati costi di manutenzione potevano essere considerati fiscalmente.
Il termine non significa che ogni abitazione di proprietà sarà ristrutturata entro il 2029. Sono più probabili effetti di anticipazione mirati: chi aveva comunque previsto di sostituire finestre, rinnovare il riscaldamento, risanare il tetto o realizzare grandi lavori di manutenzione potrebbe rivalutare il momento dei lavori dal punto di vista fiscale e finanziario.
Cosa cambia dal 2029
Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo sarà abolito per le abitazioni di proprietà ad uso proprio. Allo stesso tempo, molte deduzioni finora previste per queste abitazioni scompariranno, in particolare i costi di manutenzione immobiliare. Per l’imposta federale diretta saranno abolite anche le precedenti deduzioni per investimenti destinati al risparmio energetico e alla protezione dell’ambiente.
Perché le ristrutturazioni potrebbero essere anticipate
Deduzioni fiscali
La manutenzione che preserva il valore poteva finora essere rilevante fiscalmente. La scomparsa di queste deduzioni può spingere i proprietari a realizzare i lavori pianificati prima del 2029.
Progetti energetici
Riscaldamento, isolamento, finestre o fotovoltaico sono spesso pianificati a lungo termine. Regole fiscali e sovvenzioni possono influenzare il calendario.
Decisioni d’acquisto
Gli acquirenti esaminano con maggiore attenzione gli immobili da ristrutturare, perché il trattamento fiscale della manutenzione cambia dal 2029.
Una possibile ondata di ristrutturazioni avrebbe tuttavia dei limiti. Gli artigiani non sono disponibili senza restrizioni, i permessi di costruzione richiedono tempo, i prezzi dei materiali possono aumentare e non tutte le misure fiscalmente interessanti sono subito realizzabili dal punto di vista tecnico o finanziario. Sono quindi più probabili effetti di anticipazione selettivi rispetto a un’ondata nazionale uniforme di ristrutturazioni.
Ristrutturare prima o dopo il 2029?
| Aspetto | Ristrutturazione prima del 2029 | Ristrutturazione dal 2029 |
|---|---|---|
| Deduzioni fiscali | Manutenzione e alcune misure energetiche possono ancora essere rilevanti a seconda della situazione | Per le abitazioni di proprietà ad uso proprio molte deduzioni scompaiono o vengono limitate |
| Pianificazione | Possibile pressione temporale, perché offerte, autorizzazioni ed esecuzione devono essere coordinate prima del 2029 | Più calma nella pianificazione tecnica, ma potenzialmente meno sgravio fiscale |
| Costi | Una forte domanda può aumentare prezzi e tempi di attesa | Meno pressione fiscale, ma costi di costruzione e prezzi dell’energia restano incerti |
| Finanziamento | Ipoteca, liquidità ed effetto fiscale devono essere valutati insieme | Il finanziamento diventa più centrale, perché le deduzioni fiscali aiutano meno |
| Risanamento energetico | Verificare presto sovvenzioni e regole cantonali | I cantoni possono continuare a prevedere determinate deduzioni o sovvenzioni, ma non ovunque allo stesso modo |
| Acquisto di un immobile vecchio | Il bisogno di ristrutturazione può essere valutato fiscalmente in modo diverso prima del 2029 | Prezzo d’acquisto e budget di ristrutturazione devono essere calcolati più prudentemente senza le vecchie deduzioni |
Passo dopo passo: come valutare una ristrutturazione prima del 2029
- Valutare realisticamente il bisogno di ristrutturazione: tetto, facciata, finestre, riscaldamento, tubazioni, cucina, bagno ed efficienza energetica.
- Distinguere quali lavori preservano il valore, aumentano il valore o sono legati all’energia.
- Verificare le deduzioni fiscali attuali e le regole cantonali con uno specialista.
- Chiarire presto i programmi di sovvenzione per energia, riscaldamento, isolamento o solare.
- Richiedere offerte e verificare la disponibilità di artigiani, progettisti e consulenti energetici.
- Includere per tempo autorizzazioni, questioni di proprietà per piani e vicini nella pianificazione.
- Calcolare insieme finanziamento, ipoteca, liquidità ed effetti fiscali.
- Non ristrutturare solo per motivi fiscali; dare priorità alla necessità tecnica e al valore a lungo termine.
Domande di verifica: conviene ristrutturare prima del 2029?
Le seguenti domande aiutano proprietari, acquirenti e consulenti a valutare il momento giusto.
Domande di verifica per una ristrutturazione prima del 2029
1. Quali lavori di manutenzione saranno comunque necessari nei prossimi cinque anni?
2. I lavori preservano il valore, aumentano il valore o sono legati all’energia?
3. Quali deduzioni si applicano attualmente nel mio cantone?
4. Quali deduzioni scompariranno dal 2029 per le abitazioni di proprietà ad uso proprio?
5. Esistono sovvenzioni per riscaldamento, isolamento, finestre, solare o consulenza energetica?
6. Pianificazione, autorizzazioni ed esecuzione possono essere realisticamente concluse entro fine 2028?
7. Sono disponibili fondi propri o possibilità di finanziamento sufficienti?
8. La ristrutturazione porterà a costi energetici più bassi o a maggiore comfort abitativo?
9. Una domanda crescente e la scarsità di artigiani potrebbero aumentare i costi?
10. La ristrutturazione resta sensata a lungo termine anche senza vantaggio fiscale?Esempi pratici
Esempio 1: casa unifamiliare con vecchio riscaldamento
Una famiglia possiede una casa unifamiliare con un vecchio riscaldamento a olio e un isolamento medio. Il riscaldamento dovrà comunque essere sostituito nei prossimi anni. Prima del 2029, la famiglia verifica se pompa di calore, isolamento e sostituzione delle finestre possono essere combinati, affinché necessità tecnica, sovvenzioni ed effetto fiscale siano coerenti.
Esempio 2: appartamento di proprietà con ristrutturazione del bagno prevista
Una coppia pianifica una ristrutturazione importante di bagno, cucina e pavimenti. Una parte dei lavori preserva il valore, mentre un’altra aumenta comfort e valore. Prima di decidere, la coppia fa verificare quali costi sono fiscalmente rilevanti oggi e quali lavori potrebbero essere realizzati meglio più tardi.
Checklist: pianificare correttamente una ristrutturazione prima del 2029
Domande frequenti su una possibile ondata di ristrutturazioni prima del 2029
Riassunto
Prima del 2029 la Svizzera potrebbe registrare effetti di anticipazione sensibili nelle ristrutturazioni. Il motivo è il cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa: il valore locativo scompare, mentre scompaiono anche molte deduzioni di manutenzione e ristrutturazione finora previste per le abitazioni occupate dal proprietario. Un’ondata nazionale automatica di ristrutturazioni non è però certa. Decisivi sono necessità tecnica, effetto fiscale, finanziamento, regole cantonali, sovvenzioni e disponibilità di specialisti. Proprietari e acquirenti non dovrebbero quindi agire in fretta, ma pianificare le ristrutturazioni per tempo e verificarle correttamente dal punto di vista fiscale.