Quels sont les avantages et les inconvénients d’une assurance hypothécaire ?

Qu’est-ce qu’une assurance hypothécaire ?

Les expressions assurance hypothécaire et assurance de protection hypothécaire ne sont pas toujours utilisées de manière uniforme en Suisse. Elles ne désignent généralement pas une assurance du bien immobilier lui-même, mais une protection personnelle des personnes ayant contracté l’hypothèque et de leurs proches.

L’assurance vise à éviter qu’un événement assuré rende immédiatement impossible le paiement des intérêts hypothécaires, de l’amortissement ou des frais courants liés au logement.

Événements susceptibles d’être assurés

• décès d’une personne assurée,
• incapacité de travail de longue durée,
• incapacité de gain totale ou partielle,
• certaines maladies graves,
• chômage involontaire lorsqu’il est expressément inclus,
• autres pertes de revenu définies dans le contrat.

L’expression assurance du solde restant dû peut également prêter à confusion. Certaines polices versent un capital convenu en cas de décès. D’autres prennent en charge certaines mensualités hypothécaires pendant une durée limitée. D’autres encore versent une rente d’incapacité de gain que le ménage peut utiliser pour l’hypothèque et les dépenses courantes.

Quels types de protection hypothécaire existent ?

1. Assurance décès risque pur

Une assurance décès risque pur verse un capital convenu lorsque la personne assurée décède. Cette somme peut être utilisée pour rembourser tout ou partie de l’hypothèque et ainsi réduire la charge financière courante des proches survivants.

Le capital assuré peut rester identique pendant toute la durée du contrat ou diminuer en fonction de l’évolution prévue de la dette hypothécaire.

2. Assurance incapacité de gain

Une assurance incapacité de gain verse une rente ou un capital lorsque la personne assurée remplit la définition contractuelle de l’incapacité de gain. La prestation peut aider à payer les intérêts hypothécaires, l’amortissement, l’entretien et les autres frais de subsistance.

Il convient notamment de vérifier :

• la définition de l’incapacité de gain,
• le degré minimal d’incapacité exigé,
• le délai d’attente avant le début des prestations,
• le montant et la durée de la rente,
• la coordination avec l’AI, la caisse de pension et les autres assurances.

3. Assurance incapacité de travail

L’incapacité de travail se rapporte souvent à la question de savoir si la personne assurée peut encore exercer sa profession actuelle pour des raisons de santé. L’incapacité de gain examine en revanche dans quelle mesure elle peut encore obtenir un revenu sur l’ensemble du marché du travail raisonnablement exigible.

Cette distinction peut être décisive pour le versement des prestations et doit être examinée attentivement dans les conditions d’assurance.

4. Protection des mensualités en cas de chômage

Une protection des mensualités peut verser un montant convenu ou prendre en charge certaines échéances hypothécaires pendant une période limitée lorsque la personne assurée perd involontairement son emploi.

Ces contrats comportent souvent des restrictions :

• délai initial après le début du contrat,
• délai d’attente après le début du chômage,
• nombre limité de mensualités assurées,
• montant mensuel maximal,
• exclusion en cas de démission volontaire,
• restrictions pour les indépendants et les personnes sous contrat à durée déterminée,
• exclusion des licenciements qui étaient déjà prévisibles.

5. Assurance maladies graves

Une assurance maladies graves verse un capital lorsqu’un diagnostic précisément défini dans le contrat est posé. Toute maladie grave n’est pas automatiquement couverte. Les maladies et les critères médicaux énumérés dans la police sont déterminants.

6. Assurance-vie avec composante d’épargne

Une assurance-vie mixte combine une couverture d’assurance avec un processus d’épargne. La police peut être mise en gage ou cédée à la banque qui finance le bien dans le cadre d’un amortissement indirect.

Cette solution peut présenter des avantages fiscaux et de planification, mais elle est souvent conclue à long terme et offre moins de flexibilité. En cas de résiliation anticipée, la valeur de rachat peut être nettement inférieure aux primes versées, notamment pendant les premières années.

Situation juridique et financière en Suisse

Aucune obligation générale de s’assurer

Les particuliers qui contractent une hypothèque ne sont en principe soumis à aucune obligation légale générale de conclure une assurance hypothécaire. La question de savoir si une banque exige une assurance décès ou une autre protection dépend de la structure du financement, de la capacité financière, des personnes concernées et des conditions de crédit internes de la banque.

Les exigences de financement s’appliquent indépendamment de l’assurance

Une assurance hypothécaire ne remplace pas les fonds propres et ne rend pas automatiquement supportable un financement trop serré. La banque continue à examiner le revenu, les engagements financiers, le taux d’avance, la valeur du bien immobilier, l’amortissement et la capacité financière à long terme.

Selon les exigences minimales reconnues pour le financement hypothécaire, une partie des fonds propres doit provenir de moyens qui n’ont pas été retirés ou mis en gage dans le cadre du deuxième pilier. L’hypothèque doit également être amortie en principe jusqu’aux deux tiers de la valeur de nantissement dans un délai maximal de 15 ans.

Un amortissement indirect au moyen d’avoirs du pilier 3a ou de polices d’assurance-vie mises en gage est possible. Cette solution lie toutefois étroitement l’hypothèque, la prévoyance et le contrat d’assurance.

Loi sur le contrat d’assurance et conditions contractuelles

Le droit suisse du contrat d’assurance, la police et les conditions générales d’assurance déterminent l’étendue de la protection. Des prestations ne sont versées que pour les risques réellement inclus dans le contrat.

Lors d’un examen de santé, toutes les questions posées par écrit devraient être remplies de manière complète et conforme à la vérité. Des informations inexactes ou incomplètes peuvent compromettre la couverture d’assurance.

Avantages d’une assurance hypothécaire

1. Protection de la famille en cas de décès

Lorsqu’un revenu important disparaît entièrement, la capacité financière du bien immobilier peut être compromise. Un capital décès suffisamment élevé peut réduire l’hypothèque et ainsi diminuer la charge financière mensuelle.

2. Meilleures chances de conserver le logement

Sans protection, un décès ou une incapacité de gain durable peut obliger la famille à vendre la maison ou l’appartement. Une prestation d’assurance peut apporter du temps et une marge financière afin que les proches ne soient pas contraints de vendre immédiatement.

3. Protection des engagements financiers

Selon le produit, un capital unique, une rente régulière ou certaines mensualités peuvent être versés pendant une période limitée. Cela peut aider à continuer de payer les intérêts hypothécaires et les autres frais de logement malgré une perte de revenu.

4. Protection adaptable à la situation personnelle

L’assurance peut être adaptée à la situation individuelle en tenant compte notamment :

• du montant de l’hypothèque encore ouverte,
• du nombre et de l’âge des enfants,
• de la part de chaque revenu dans le budget du ménage,
• des prestations de prévoyance existantes,
• des réserves financières,
• de l’amortissement prévu,
• de la durée de protection souhaitée.

5. Complément aux prestations de prévoyance existantes

Les prestations de l’AVS, de l’AI, de l’assurance-accidents et de la caisse de pension ne suffisent pas toujours à payer l’hypothèque et les frais de subsistance sans adaptation. Une assurance privée peut combler de manière ciblée une lacune de prévoyance existante.

6. Sécurité psychologique et financière

Le fait de savoir que la famille ou le financement immobilier est protégé en cas d’événement grave peut faciliter la planification à long terme. Le capital assuré doit toutefois être réaliste et les risques les plus importants doivent être effectivement couverts.

7. Un capital assuré décroissant peut réduire les coûts

Lorsque l’hypothèque est amortie au fil des années, une prestation décès décroissante peut être appropriée. La protection suit alors approximativement la diminution de la dette et peut coûter moins cher qu’un capital assuré constant pendant toute la durée du contrat.

Inconvénients d’une assurance hypothécaire

1. Coûts périodiques supplémentaires

Les primes s’ajoutent aux intérêts hypothécaires, à l’amortissement, aux frais accessoires, aux autres assurances et aux frais d’entretien. Les coûts totaux peuvent être considérables pendant une longue durée contractuelle.

2. Exclusions et restrictions

La couverture d’assurance n’est pas illimitée. Les restrictions possibles comprennent :

• l’exclusion de certaines maladies préexistantes,
• l’exclusion de prestations pour des troubles déjà connus,
• des délais initiaux et des délais d’attente,
• une durée de prestation limitée,
• un degré minimal d’incapacité de gain,
• un nombre limité de mensualités couvertes,
• l’exclusion en cas de démission volontaire,
• des règles particulières pour les maladies psychiques,
• des restrictions géographiques ou professionnelles.

3. L’examen de santé peut entraîner des réserves

L’âge, l’état de santé, la profession et les activités de loisirs à risque influencent l’acceptation et le montant de la prime. L’assureur peut demander une surprime, exclure certaines maladies ou refuser la demande.

4. La prestation peut être inférieure à la dette restante

Un capital assuré fixe ou décroissant ne correspond pas automatiquement en permanence au montant de l’hypothèque encore ouverte. Une augmentation de l’hypothèque, le financement d’une rénovation ou un amortissement plus lent peuvent créer une lacune de couverture.

5. Le chômage n’est souvent couvert que de manière limitée

Même lorsque le chômage est inclus, seul un nombre limité de mensualités jusqu’à un montant maximal est souvent pris en charge. Un chômage de longue durée n’est donc pas entièrement couvert.

6. Chevauchement avec des assurances existantes

Un ménage peut déjà être suffisamment protégé par la caisse de pension, l’employeur, l’assurance-accidents, une assurance-vie existante ou une assurance privée d’incapacité de gain. Une police supplémentaire peut créer une double couverture coûteuse.

7. Engagement contractuel et flexibilité limitée

Lorsque l’hypothèque change, que le bien est vendu ou qu’un couple se sépare, l’assurance initiale peut ne plus correspondre à la situation. Les modifications anticipées de solutions d’épargne ou d’assurance-vie à long terme peuvent être particulièrement coûteuses.

8. Dépendance à la décision de l’assureur

La question de savoir si un événement assuré est survenu est examinée sur la base des conditions du contrat et des preuves nécessaires. Des investigations peuvent être requises entre la survenance de l’événement et le versement de la prestation.

9. Aucune protection contre tous les risques financiers

Une assurance hypothécaire ne couvre normalement pas une hausse des taux hypothécaires, des rénovations coûteuses, une baisse de la valeur du bien immobilier, un divorce ou une réduction volontaire du taux d’activité.

10. Une mauvaise clause bénéficiaire peut manquer son objectif

Lorsque la totalité de la prestation est cédée directement à la banque, l’hypothèque est réduite, mais la famille ne reçoit pas immédiatement de liquidités pour les frais de subsistance, les impôts ou l’entretien. Lorsque seule la famille est bénéficiaire, il n’est pas garanti que le capital soit effectivement utilisé pour réduire l’hypothèque.

Comparaison des différents types d’assurance

Quel devrait être le montant de la couverture ?

Le capital assuré ne doit pas nécessairement correspondre à la totalité de l’hypothèque. La question déterminante est le montant nécessaire pour permettre aux autres membres du ménage de conserver durablement le bien immobilier.

Étape 1 : calculer le financement après l’événement

Examinez comment la situation évoluerait après le décès ou l’incapacité de gain de chaque personne :

• Quel revenu disparaîtrait ?
• Quelles prestations de l’AVS, de l’AI, de la caisse de pension ou des assurances seraient versées ?
• Quel serait le montant restant des intérêts hypothécaires et de l’amortissement ?
• Quels frais de garde ou de soins supplémentaires apparaîtraient ?
• Quel serait le montant de l’entretien, des impôts et des frais accessoires ?
• Quel montant hypothécaire resterait supportable avec le revenu restant ?

Étape 2 : déduire les prestations existantes

Tenez compte des protections déjà disponibles :

• capital décès de la caisse de pension,
• rentes de veuve, de veuf ou d’orphelin,
• prestations de l’AI et d’incapacité de gain,
• prestations de l’assurance-accidents,
• assurances-vie existantes,
• réserves liquides et titres,
• autres biens immobiliers ou actifs réalisables.

Étape 3 : déterminer la lacune de couverture

Hypothèque encore ouverte :                 CHF [montant]
Hypothèque supportable après l’événement :  CHF [montant]
---------------------------------------------------------
Réduction hypothécaire nécessaire :         CHF [montant]

Besoin de capital supplémentaire :
Frais de subsistance et de garde :          CHF [montant]
Coûts uniques et réserve :                  CHF [montant]
Prestations d’assurance existantes :      – CHF [montant]
Patrimoine librement disponible :         – CHF [montant]
---------------------------------------------------------
Lacune de couverture supplémentaire :       CHF [montant]

Le calcul devrait être réalisé séparément pour chaque personne. Des capitaux assurés différents peuvent être appropriés pour un couple lorsque les revenus, les responsabilités de garde et les prestations de prévoyance sont répartis différemment.

Ces conditions contractuelles doivent être vérifiées

Répondre soigneusement aux questions de santé

Lisez attentivement chaque question et transmettez toutes les informations demandées. Conservez la demande et l’ensemble de vos réponses. Demandez une explication écrite avant de signer lorsqu’une question n’est pas claire.

Clause bénéficiaire, cession et mise en gage

En cas de mise en gage, la police sert de sûreté à la banque. En cas de cession, des droits découlant de la police peuvent être transférés à la banque. Cette solution peut faciliter le financement, mais réduit la flexibilité de la personne assurée.

Réexaminer régulièrement le contrat

Une vérification est particulièrement utile après :

• l’achat ou la vente d’un bien immobilier,
• une augmentation ou un amortissement important de l’hypothèque,
• un mariage, une séparation ou un divorce,
• la naissance d’un enfant,
• un passage à temps partiel, un changement d’emploi ou le début d’une activité indépendante,
• une hausse ou une diminution importante du revenu,
• un départ à la retraite ou une retraite anticipée,
• une modification des bénéficiaires.

Que faut-il faire en cas de sinistre ?

1. Informer l’assureur aussi rapidement que possible.
2. Préparer la police et les conditions d’assurance.
3. Transmettre les documents médicaux, professionnels ou administratifs requis.
4. Clarifier le délai d’attente et le début probable des prestations.
5. Informer rapidement la banque des éventuelles difficultés de paiement.
6. Prévoir une solution transitoire pour les intérêts hypothécaires et les frais courants.
7. Contrôler la clause bénéficiaire, la cession et le compte de versement.
8. Demander par écrit la décision et le calcul des prestations.

L’assureur et la banque sont deux parties contractantes distinctes

La déclaration d’un sinistre à l’assurance ne suspend pas automatiquement les obligations de paiement découlant de l’hypothèque. Jusqu’au versement effectif de la prestation, les montants contractuellement dus doivent en principe continuer à être payés ou faire l’objet d’un nouvel accord avec la banque.

Quelles alternatives existent ?

Tous les ménages n’ont pas besoin d’une assurance hypothécaire distincte. Selon la situation, d’autres mesures peuvent être plus adaptées ou moins coûteuses.

Une combinaison est souvent appropriée : des réserves suffisantes pour les interruptions de courte durée, une assurance décès pour protéger la famille et une couverture ciblée de l’incapacité de gain pour les risques de revenu à long terme.

Quand une assurance hypothécaire est-elle utile ?

Exemples pratiques

Étape par étape vers une protection adaptée

1. Recenser l’hypothèque encore ouverte, l’amortissement et les frais courants liés au logement.
2. Calculer séparément le financement après le décès, la maladie ou l’incapacité de gain de chaque personne.
3. Identifier les prestations de l’AVS, de l’AI, de la caisse de pension, de l’assurance-accidents et des polices existantes.
4. Inclure les réserves liquides et le patrimoine librement disponible.
5. Déterminer la véritable lacune de couverture.
6. Comparer le capital unique, les rentes et la protection des mensualités comme solutions distinctes.
7. Demander plusieurs offres avec le même capital assuré et la même durée de prestation.
8. Vérifier par écrit les délais d’attente, les exclusions et les réserves médicales.
9. Coordonner la clause bénéficiaire, la cession ou la mise en gage avec la banque.
10. Calculer les coûts totaux pendant la durée prévue du contrat.
11. Ne signer le contrat qu’après un examen complet.
12. Actualiser l’assurance après toute modification importante de la vie ou du financement.

Liste de contrôle : examiner une assurance hypothécaire

Questions fréquentes sur l’assurance hypothécaire