Un potentiel de plusieurs millions dans le terrain : ce que les propriétaires doivent savoir
De nombreuses parcelles suisses occupées par une maison individuelle disposent encore de réserves de droits à bâtir susceptibles d’augmenter considérablement la valeur du bien. Une extension, une surélévation, des logements supplémentaires, une division de la parcelle ou une construction de remplacement ne sont toutefois possibles que si le règlement sur les constructions, l’équipement, les servitudes et la rentabilité sont compatibles.
En bref
Une grande parcelle comprenant une ancienne maison individuelle peut valoir nettement plus que ne le laisse penser le bâtiment existant. Le facteur déterminant n’est pas seulement la valeur actuelle de la maison, mais aussi la surface habitable ou utile qui pourrait en principe être réalisée conformément au plan de zones, au règlement sur les constructions et aux autres prescriptions applicables. Un exemple pratique publié en 2026 par VZ VermögensZentrum a identifié, pour une ancienne propriété, un potentiel de développement supplémentaire supérieur à 4,5 millions de francs. Il ne s’agit toutefois pas d’une valeur de référence générale : de nombreuses réserves théoriques ne peuvent pas être exploitées de manière rentable en raison des distances, de la forme de la parcelle, des prescriptions de protection, de l’équipement, des coûts ou d’une demande insuffisante.[1][2]
Table des matières
Constats actuels : pourquoi le sujet gagne en importance
La hausse des prix des terrains et de l’immobilier, la pénurie de logements et l’objectif politique de développer l’urbanisation vers l’intérieur renforcent la pression visant à mieux utiliser les parcelles déjà bâties. Parallèlement, de nombreuses maisons individuelles construites entre les années 1950 et 1980 atteignent un âge auquel il faut envisager une rénovation importante, une transformation ou une construction de remplacement.
Wüest Partner estime que la Suisse compte environ 1,1 million de maisons individuelles. Près de 886’000 d’entre elles sont utilisées comme résidence principale. Les maisons individuelles représentent environ 60 % des bâtiments d’habitation, mais n’abritent qu’environ 27 % de la population. Dans près de 52 % des maisons individuelles vivent au maximum deux personnes.[2]
Ces chiffres ne signifient pas que les maisons individuelles sont généralement mal utilisées. Ils montrent toutefois que des réserves théoriques peuvent exister sur de nombreuses parcelles, en particulier lorsqu’il s’agit de bâtiments anciens implantés sur de grands terrains dans des communes bien desservies et recherchées.
| Observation actuelle | Signification pour les propriétaires |
|---|---|
| Prix élevés des terrains dans les emplacements centraux | Une surface habitable supplémentaire réalisable peut représenter une valeur financière considérable. |
| Nombreuses maisons individuelles anciennes | Une transformation ou une construction de remplacement devrait également être étudiée avant une rénovation complète. |
| Pénurie de logements dans les villes et les agglomérations | Plusieurs petits logements peuvent être plus faciles à commercialiser qu’une seule grande maison individuelle. |
| Développement de l’urbanisation vers l’intérieur | Les communes peuvent favoriser les augmentations d’indice, la densification et les constructions de remplacement. |
| Hausse des prix de la propriété du logement | La dynamique des prix des logements en propriété est restée forte en 2026, ce qui peut rendre les réserves de développement encore plus précieuses.[3] |
| Évolution démographique | Les propriétaires envisagent plus souvent des logements plus petits, adaptés à l’âge, ainsi que le développement de leur parcelle actuelle. |
Que signifie le potentiel de développement d’un terrain ?
Le potentiel de développement décrit la différence entre l’utilisation actuelle d’un bien immobilier et son utilisation future légalement, techniquement et économiquement réalisable.
Une parcelle peut par exemple être actuellement occupée par une maison individuelle de 140 mètres carrés de surface habitable, alors que les prescriptions applicables autoriseraient en principe un immeuble collectif comprenant plusieurs logements. La différence constitue une réserve théorique de droits à bâtir.
Quatre niveaux de potentiel
| Niveau | Question centrale |
|---|---|
| Potentiel relevant du droit de l’aménagement | Quelle utilisation est autorisée par le plan de zones et le règlement sur les constructions en vigueur ? |
| Potentiel constructif | Que peut-on réellement construire compte tenu de la forme, de la topographie, des distances et du bâtiment existant ? |
| Potentiel de marché | Quels logements ou maisons peuvent être loués ou vendus à cet emplacement ? |
| Potentiel économique | Reste-t-il une valeur ajoutée appropriée après tous les coûts, taxes, impôts et risques ? |
Une erreur fréquente consiste à ne considérer que l’utilisation autorisée par le droit de l’aménagement. Un projet peut être juridiquement possible, mais techniquement difficile ou financièrement non rentable. À l’inverse, un bâtiment existant peut bénéficier de droits acquis qui lui permettent d’offrir des caractéristiques ou une surface qui ne seraient plus autorisées pour une nouvelle construction.
Quels facteurs peuvent augmenter la valeur du terrain ?
Zone à bâtir et utilisation autorisée
Le plan de zones indique si une parcelle se situe par exemple en zone d’habitation, zone mixte, zone centrale, zone d’activités ou zone agricole. Le règlement communal sur les constructions précise les utilisations, la densité, la hauteur des bâtiments et les modes de construction autorisés. Les plans d’affectation sont contraignants pour les propriétaires fonciers.[4]
Utilisation du sol et volume bâti
Selon le canton et la commune, la constructibilité autorisée est réglée au moyen de différents indices. Les plus fréquents sont notamment :
- l’indice d’utilisation du sol,
- l’indice de surface de plancher,
- l’indice de volume bâti,
- l’indice d’occupation du sol,
- l’indice de verdure,
- le nombre autorisé de niveaux complets,
- la hauteur de façade ou du bâtiment.
Les notions et les méthodes de calcul ne sont pas uniformes dans toute la Suisse. La législation cantonale actuelle et le règlement communal en vigueur sont toujours déterminants.
Situation et équipement
Une importante réserve constructible est particulièrement précieuse lorsque le terrain est bien équipé et que la demande est élevée. Les caractéristiques importantes comprennent :
- la proximité du train, du tram et du bus,
- les emplois et les centres urbains,
- les écoles et les structures d’accueil,
- les commerces,
- l’accès routier et le stationnement,
- les raccordements à l’eau, aux eaux usées et à l’énergie,
- la qualité résidentielle, la vue et l’ensoleillement.
Taille et géométrie de la parcelle
Une grande parcelle n’est pas automatiquement facile à bâtir. Une forme étroite, pentue ou irrégulière peut compliquer l’implantation rationnelle des bâtiments, de l’accès, des places de stationnement et des espaces extérieurs.
Augmentation d’indice ou changement de zone
Lorsqu’un terrain est affecté à une zone permettant une utilisation plus intensive, sa valeur peut augmenter fortement. Une modification de zone projetée ne devient toutefois contraignante qu’une fois la procédure complète de planification achevée et le nouveau plan d’affectation entré en force.
Sept possibilités pour exploiter un potentiel inutilisé
1. Aménager les combles
Des combles jusqu’ici insuffisamment utilisés peuvent créer une surface habitable supplémentaire. Il faut vérifier la hauteur des pièces, l’éclairage naturel, l’isolation thermique, la protection incendie, l’accès et l’imputation à la surface de plancher autorisée.
2. Créer un logement annexe
Une partie de la maison peut être transformée en logement indépendant. Cela permet de générer des revenus locatifs, d’organiser un habitat intergénérationnel ou de préparer une future solution d’assistance. La cuisine, la salle de bains, l’accès, la protection incendie et les places de stationnement doivent être clarifiés.
3. Réaliser une extension
Une extension latérale ou arrière peut créer de la surface habitable si les distances aux limites, la longueur du bâtiment, les alignements, les surfaces vertes et l’utilisation autorisée sont respectés.
4. Surélever le bâtiment
Un étage supplémentaire peut être particulièrement efficace lorsque le terrain est rare. Il faut toutefois disposer d’une structure porteuse suffisante et respecter la hauteur autorisée, la protection incendie, la sécurité sismique et un accès fonctionnel.
5. Construire un second bâtiment
Sur une grande parcelle, il peut être possible de construire un logement supplémentaire à côté de la maison existante. Les distances entre bâtiments, l’accès, les raccordements, le stationnement et l’utilisation restante du terrain sont déterminants.
6. Diviser la parcelle
Une parcellisation peut permettre de vendre ou de bâtir séparément une partie non construite du terrain. Les deux nouvelles parcelles doivent fonctionner correctement sur les plans juridique, technique et économique.
7. Réaliser une construction de remplacement
La maison existante est démolie et remplacée par une construction plus dense, par exemple un immeuble collectif comprenant des logements locatifs ou en propriété. Cette variante peut créer la plus forte valeur, mais elle entraîne également les coûts, les risques et les délais les plus importants.
Autres modèles sans vente complète
- accorder un droit de superficie à un investisseur,
- développer conjointement avec une parcelle voisine,
- conclure un partenariat de projet avec un promoteur,
- vendre des unités de propriété par étages après le développement,
- transmettre le bien aux descendants avec une stratégie de développement claire,
- vendre après avoir obtenu une étude de faisabilité ou une autorisation de construire.
Comment évaluer la réserve de droits à bâtir ?
Une première analyse sommaire compare la constructibilité autorisée au bâtiment existant. Le calcul diffère d’une commune à l’autre et ne devrait donc pas reposer uniquement sur une formule générale trouvée en ligne.
Exemple simplifié
Supposons qu’une parcelle mesure 900 mètres carrés et que les règles applicables autorisent, de manière simplifiée, 540 mètres carrés de surface de plancher imputable. La maison existante utilise 180 mètres carrés de surface de plancher imputable.
| Surface de plancher autorisée, calcul simplifié | 540 m² |
|---|---|
| Surface de plancher imputable existante | 180 m² |
| Réserve théorique | 360 m² |
Ces 360 mètres carrés ne constituent pas une surface habitable supplémentaire garantie. Les cages d’escalier, les locaux techniques, les murs, les distances, les places de stationnement, l’implantation du bâtiment, la forme du toit, la topographie et d’autres exigences peuvent réduire sensiblement la surface réalisable en pratique.
Documents nécessaires à la première analyse
- adresse et numéro de parcelle,
- extrait actuel du registre foncier,
- plan cadastral ou plan de situation,
- plan de zones et règlement communal sur les constructions,
- extrait du cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière,
- plans existants et anciennes autorisations,
- informations sur les servitudes et charges foncières,
- alignements et distances aux cours d’eau,
- cadastre des sites pollués,
- inventaires de protection et cartes des dangers naturels,
- informations sur l’accès et les conduites de raccordement.
Le service national Cadastralinfo permet une première recherche à l’aide d’une adresse ou d’un numéro de parcelle. Les informations détaillées sur la propriété sont disponibles auprès de l’office du registre foncier compétent.[5]
Qu’est-ce qui peut limiter le potentiel du terrain ?
| Restriction | Effet possible |
|---|---|
| Distances aux limites et entre bâtiments | Réduisent la surface constructible ou empêchent un second bâtiment. |
| Alignements | Peuvent exclure certaines parties de la parcelle de toute construction. |
| Servitudes | Des droits de passage, de conduites ou des interdictions de construire peuvent limiter le développement. |
| Protection des monuments ou du site | Peut limiter la démolition, la conception ou le volume du bâtiment. |
| Protection des arbres et exigences relatives aux espaces verts | Peuvent imposer le maintien de certains arbres ou espaces libres. |
| Espace réservé aux eaux | Limite les constructions le long des ruisseaux, rivières et lacs. |
| Sites pollués | Peuvent entraîner des études, des assainissements et des coûts supplémentaires. |
| Dangers naturels | Peuvent exiger des mesures de protection contre les crues, les glissements de terrain ou d’autres dangers. |
| Protection contre le bruit | Influence la distribution des pièces, la ventilation, les façades et la possibilité d’obtenir une autorisation. |
| Forme défavorable de la parcelle | Réduit l’efficacité de la construction malgré une réserve théorique. |
| Équipement insuffisant | Peut nécessiter de nouveaux accès, des conduites supplémentaires ou des droits sur des terrains voisins. |
| Droits des voisins et voies de recours | Peuvent retarder le projet ou imposer des modifications. |
Les droits acquis peuvent être précieux
Une maison existante peut être plus proche de la limite, plus haute ou plus longue que ne l’autoriserait le droit actuel pour une nouvelle construction. En cas de démolition complète, cet avantage peut être perdu.
Avant d’envisager une construction de remplacement, il convient donc toujours de vérifier :
- si une transformation permet de conserver davantage de surface utile,
- si une surélévation est possible,
- si le bâtiment existant peut être partiellement intégré,
- si une nouvelle construction permet réellement une utilisation supérieure.
Comment calculer le potentiel économique ?
La valeur économique du terrain ne dépend pas uniquement du nombre de logements possibles. En règle générale, les revenus locatifs ou produits de vente attendus sont comparés à l’ensemble des coûts de développement et des risques.
Méthode simplifiée de la valeur résiduelle
La logique de base est la suivante :
moins les coûts de construction
moins les coûts de planification et d’autorisation
moins les coûts de financement
moins la commercialisation et les frais de vente
moins les taxes et impôts
moins le risque et la marge du promoteur
= valeur économiquement supportable du terrain
Exemple fictif
| Produit de vente prévisionnel des unités achevées | CHF 6’000’000 |
|---|---|
| Construction, démolition et aménagements extérieurs | – CHF 3’100’000 |
| Planification, autorisations et études spécialisées | – CHF 450’000 |
| Financement et commercialisation | – CHF 300’000 |
| Risque, réserve et marge du promoteur | – CHF 750’000 |
| Valeur simplifiée supportable du terrain | CHF 1’400’000 |
L’exemple montre qu’un projet générant un produit de vente de six millions de francs ne signifie pas que le terrain vaut six millions. Une grande partie est absorbée par la construction, la planification, le financement, les risques et les impôts.
Coûts souvent sous-estimés
- démolition et évacuation,
- polluants tels que l’amiante,
- terrain à bâtir et stabilisation des pentes,
- parking souterrain et places de stationnement,
- raccordements aux réseaux,
- architecture et études spécialisées,
- émoluments et contributions de remplacement,
- financement intermédiaire et intérêts de construction,
- oppositions et retards du projet,
- taxe sur la plus-value et impôt sur les gains immobiliers,
- risque de vente ou de location.
Développer soi-même, vendre une partie ou céder l’ensemble ?
| Variante | Avantage | Risque ou inconvénient |
|---|---|---|
| Vendre la maison existante sans modification | Processus de vente plus rapide et plus simple. | Le potentiel de développement peut ne pas être entièrement rémunéré. |
| Réaliser une analyse du potentiel avant la vente | Les acheteurs disposent d’une base de développement compréhensible. | L’étude coûte de l’argent et ne garantit pas l’autorisation de construire. |
| Élaborer un avant-projet | Le volume, le nombre de logements et la rentabilité deviennent plus concrets. | Travail de planification sans garantie d’un prix de vente supérieur. |
| Obtenir une autorisation de construire puis vendre | Le risque d’autorisation pour l’acheteur est réduit. | Les délais, les frais de planification et le risque de recours restent à la charge du propriétaire. |
| Diviser la parcelle et vendre une partie | Le propriétaire peut rester dans sa maison actuelle. | La sphère privée, la vue et la qualité du terrain peuvent diminuer. |
| Construire avec un promoteur | Une participation plus importante à la création de valeur est possible. | Contrats complexes et partage des risques liés au projet, au financement et au marché. |
| Développement propre | Contrôle maximal et création de valeur potentiellement la plus élevée. | Besoin élevé en capitaux, connaissances spécialisées, temps et risques importants. |
| Accorder un droit de superficie | Le terrain reste durablement en propriété et génère une rente de superficie. | Engagement à long terme et rédaction contractuelle exigeante. |
Comparer plusieurs offres
Les promoteurs immobiliers peuvent proposer des prix très différents, car leurs hypothèses concernant l’utilisation, les coûts de construction, les prix de vente et les risques varient. Les propriétaires ne devraient donc pas comparer uniquement le montant proposé, mais également les éléments suivants :
- Le prix est-il fixe ou dépend-il de l’autorisation de construire ?
- Pendant combien de temps le terrain est-il bloqué par une exclusivité ?
- L’acheteur peut-il se retirer sans frais ?
- Qui paie la planification et les études ?
- Quand le prix de vente est-il exigible ?
- Des paiements complémentaires sont-ils prévus en cas d’utilisation plus élevée ?
- Qui prend en charge la taxe sur la plus-value et les autres coûts ?
- Que se passe-t-il en cas d’opposition ou de retard ?
Taxe sur la plus-value, impôt sur les gains immobiliers et autres questions fiscales
Taxe sur la plus-value résultant d’une mesure d’aménagement
Lorsqu’une mesure publique d’aménagement entraîne une importante augmentation de la valeur du terrain, une taxe sur la plus-value peut être due. Le droit fédéral exige en principe une compensation d’au moins 20 % de l’avantage résultant de l’affectation nouvelle et durable d’un terrain à une zone à bâtir.[6]
Les règles relatives aux augmentations d’indice et aux changements de zone diffèrent selon le canton et la commune. Dans le canton de Zurich, les communes peuvent par exemple prévoir une compensation communale de la plus-value pour certaines augmentations d’indice et certains changements de zone.[7]
Impôt sur les gains immobiliers
Lors de la vente d’un bien immobilier ou d’une partie de terrain, le gain réalisé est imposé. La Confédération ne perçoit pas son propre impôt sur les gains immobiliers ; l’imposition relève du droit cantonal ou communal.[8]
Les facteurs suivants influencent généralement l’impôt :
- le produit de la vente,
- l’ancien prix d’acquisition ou la valeur de remplacement admise,
- les investissements créant une plus-value,
- les frais de courtage, de notaire et autres frais de vente,
- la durée de possession,
- le tarif cantonal ou communal,
- un éventuel report d’imposition en cas de remploi.
Vente partielle ou parcellisation
Lorsqu’une seule partie du terrain est vendue, les coûts d’acquisition, les investissements et les autres valeurs doivent être répartis de manière appropriée. Cela peut influencer l’imposition future de la parcelle restante.
Commerce professionnel d’immeubles
Une personne qui développe systématiquement un terrain, le divise et vend plusieurs unités dans un but lucratif peut, selon les circonstances, ne plus être considérée fiscalement comme gérant simplement sa fortune privée. L’évaluation dépend de l’ensemble des circonstances. Avant un développement propre d’une certaine importance, il convient donc d’obtenir une clarification fiscale contraignante avant la signature des contrats.
Intégrer tôt le financement et l’hypothèque
Une hypothèque existante ne disparaît pas automatiquement lors d’une division de parcelle ou d’un développement. La banque qui finance le bien doit généralement accepter la parcellisation, la nouvelle structure des gages immobiliers ou le financement supplémentaire.
Questions importantes à poser à la banque
- Comment l’hypothèque actuelle est-elle garantie sur le terrain ?
- Après une division, quelle parcelle supportera quelle dette ?
- Le projet nécessite-t-il des fonds propres supplémentaires ?
- Comment seront structurés le crédit de construction et les hypothèques ultérieures ?
- Des indemnités de remboursement anticipé sont-elles dues ?
- Comment le projet sera-t-il évalué pendant la construction ?
- Quelles réserves la banque exige-t-elle en cas de dépassement des coûts ?
Une étude de faisabilité positive ne constitue pas encore une promesse de financement. Outre le terrain et le projet, les banques évaluent notamment les revenus, les fonds propres, les préventes, les coûts de construction, la commercialisation possible et l’expérience des partenaires participant au projet.
Potentiel du terrain en cas de succession et de transmission
Dans le cadre d’une succession, le bien immobilier peut posséder une valeur de développement nettement supérieure à la valeur jusque-là attribuée à la maison. Si cette différence n’est pas reconnue, le partage successoral peut reposer sur des valeurs d’imputation injustes et provoquer des conflits ultérieurs.
À clarifier avant une transmission
- valeur vénale actuelle du bien existant,
- valeur de développement théorique et réaliste,
- besoin de rénovation et coûts de démolition,
- impôt latent sur les gains immobiliers,
- hypothèque et capacité financière,
- droits d’habitation ou d’utilisation des anciens propriétaires,
- intérêts de tous les héritiers,
- possibilité d’une division ou d’un développement ultérieur.
Une estimation élevée du potentiel ne constitue pas automatiquement la bonne valeur pour une transmission familiale. Il ne faudrait pas non plus tenir compte uniquement de la valeur de l’ancien bâtiment. Une évaluation compréhensible reposant sur plusieurs scénarios est recommandée.
Étape par étape : comment les propriétaires peuvent analyser le potentiel
- Obtenir le numéro de parcelle, le plan cadastral et un extrait actuel du registre foncier.
- Examiner le plan de zones, le règlement sur les constructions et les indices d’utilisation applicables.
- Contrôler le cadastre RDPPF, les alignements, les objets protégés, les sites pollués et les dangers naturels.
- Déterminer la surface de plancher existante, le volume du bâtiment et l’utilisation actuelle.
- Analyser les servitudes, les droits de passage, les droits de conduites et les hypothèques.
- Esquisser plusieurs variantes : transformation, extension, surélévation, deuxième maison, division et construction de remplacement.
- Effectuer une première consultation informelle ou demander un conseil en construction auprès de la commune.
- Faire réaliser une étude de faisabilité architecturale.
- Estimer de manière réaliste les valeurs de marché, les loyers ou les prix de vente réalisables.
- Calculer les coûts de construction, de démolition, de planification, de financement et de commercialisation.
- Examiner la taxe sur la plus-value, l’impôt sur les gains immobiliers et les autres conséquences fiscales.
- Associer rapidement la banque et le partenaire hypothécaire.
- Comparer le développement propre, la vente partielle, le droit de superficie et la vente complète.
- En cas de vente, demander plusieurs offres d’investisseurs et de courtiers.
- Faire examiner les contrats sur les plans juridique et fiscal avant leur signature.
Situations typiques rencontrées dans la pratique
Exemple 1 : grande parcelle avec ancienne maison
Une maison individuelle des années 1960 se trouve sur une grande parcelle bien desservie. Au lieu d’une rénovation complète, les propriétaires examinent la possibilité de construire un immeuble collectif. La valeur potentielle dépend du nombre de logements qui peuvent réellement être autorisés et construits de manière rentable.
Exemple 2 : division du jardin
Une propriétaire souhaite rester dans sa maison et vendre une partie du jardin. Avant la division, il faut clarifier l’accès, les conduites, les distances, la sphère privée, l’hypothèque et l’utilisation restante de la parcelle d’origine.
Exemple 3 : surélévation pour la génération suivante
Les parents occupent le rez-de-chaussée, tandis qu’un logement supplémentaire doit être créé pour un enfant adulte. Une surélévation peut fonctionner lorsque la statique, la hauteur, la protection incendie et l’accès sont compatibles.
Exemple 4 : vente à un promoteur
Plusieurs promoteurs immobiliers proposent des prix différents. Une offre élevée dépend entièrement d’une future autorisation de construire, tandis qu’une offre moins élevée est ferme. Le caractère réalisable du contrat est donc aussi important que le montant indiqué sur le papier.
Liste de contrôle : mon terrain possède-t-il un potentiel inutilisé ?
Bases juridiques
Terrain et bâtiment
Rentabilité
Décision et contrat
Questions fréquentes sur le potentiel de développement d’un terrain
Sources et état des informations
L’article tient compte des informations disponibles jusqu’au 30 juillet 2026. Le droit de l’aménagement, de la construction et de la fiscalité varie selon les cantons et les communes. La situation concrète doit donc toujours être examinée pour chaque parcelle.
- VZ VermögensZentrum : « Millionenpotenzial im Garten – viele Häuser sind deutlich mehr wert als erwartet », 22 mai 2026
- Wüest Partner : potentiel de densification des parcelles de maisons individuelles, mise à jour du 23 mars 2026
- UBS : évolution des prix sur le marché immobilier suisse, état 2026
- Géoservices Suisse : plans d’affectation cantonaux et communaux
- Confédération suisse : Cadastralinfo – accès aux informations foncières
- Office fédéral du développement territorial : taxe sur la plus-value selon l’article 5 de la loi sur l’aménagement du territoire
- Canton de Zurich : compensation de la plus-value en cas de classement, changement de zone ou augmentation d’indice
- ch.ch : impôts sur les biens immobiliers et les gains immobiliers
- ch.ch : informations sur les terrains à bâtir, le registre foncier, le cadastre et les plans de zones
- Office fédéral du développement territorial : deuxième étape de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire
Résumé
Une grande parcelle ou un terrain insuffisamment utilisé peut receler une importante valeur supplémentaire. Les anciennes maisons individuelles situées dans des emplacements bien desservis, à forte demande et disposant de grandes parcelles sont particulièrement intéressantes. Le potentiel théorique résulte de la différence entre la construction existante et l’utilisation légalement autorisée. Il ne peut toutefois être réalisé que si les distances, la hauteur du bâtiment, l’équipement, la forme de la parcelle, les servitudes, les prescriptions de protection et la rentabilité sont compatibles. Avant une rénovation, une succession ou une vente, les propriétaires devraient donc vérifier les bases relevant du droit de l’aménagement et faire calculer plusieurs variantes. Seule une étude de faisabilité intégrant les coûts, le marché, le financement et les impôts permet de déterminer si le terrain recèle réellement un potentiel de plusieurs millions ou uniquement une réserve théorique de droits à bâtir.