Que signifient les hausses de taux pour les locataires ?

Que signifient les hausses de taux pour les locataires ?

Lorsque l’on parle de hausses de taux, on pense souvent d’abord aux hypothèques, aux acheteurs immobiliers et aux propriétaires. Pour les locataires, l’effet est plus indirect. Des taux plus élevés peuvent augmenter les coûts de financement des propriétaires, modifier les calculs de rendement des investisseurs et accroître la pression sur le marché locatif.

Dans les baux existants, les bailleurs ne peuvent toutefois pas exiger librement des loyers plus élevés simplement parce que les taux ont augmenté. En Suisse, le droit du bail prévoit des règles, des exigences formelles et des bases de calcul concrètes.

Le point central est donc de distinguer trois niveaux : l’environnement général des taux, le taux hypothécaire de référence et la base de loyer concrète du contrat de bail individuel.

Taux de référence : le taux directeur n’est pas directement décisif

Le taux directeur de la BNS influence l’environnement des taux, mais il ne se répercute pas un pour un ni immédiatement sur les baux existants. Pour les adaptations de loyer fondées sur des variations de taux hypothécaires, le taux hypothécaire de référence est déterminant en Suisse.

Le taux de référence repose sur le taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires nationales et est arrondi au quart de pourcentage le plus proche. Comme les hypothèques fixes existantes entrent aussi dans le calcul, le taux de référence évolue généralement plus lentement que le taux directeur.

Quand des taux en hausse peuvent-ils entraîner une hausse de loyer ?

Une hausse de loyer liée à des taux en hausse est surtout possible lorsque le taux de référence a augmenté par rapport à la base de loyer précédente. Si le taux de référence augmente de 0,25 point de pourcentage, le loyer net peut en principe être augmenté de 3 pour cent.

Cela ne signifie toutefois pas que chaque hausse annoncée est automatiquement correcte. La base de départ, le calcul, le renchérissement, les hausses de coûts, d’éventuelles baisses de coûts, le type de contrat et la communication formelle sont déterminants.

Quels facteurs peuvent aussi influencer le loyer ?

Le taux de référence est central, mais il n’est pas le seul facteur. Le renchérissement, les frais d’entretien et d’exploitation, les taxes, les assurances, les frais d’administration ou les investissements créant une plus-value peuvent aussi jouer un rôle dans une adaptation de loyer.

Inversement, les locataires peuvent vérifier si certains coûts ont baissé ou si la hausse paraît excessive. Il est particulièrement important de vérifier si le nouveau loyer entraîne un rendement abusif ou ne correspond plus aux loyers usuels du lieu ou du quartier.

Pourquoi les hausses de taux peuvent aussi accentuer la pression locative

Des taux en hausse peuvent signifier que moins de ménages peuvent acheter un logement ou qu’ils reportent un achat. Ces ménages restent alors plus longtemps sur le marché locatif. Cela peut augmenter la demande d’appartements à louer.

En même temps, des coûts de financement et de construction plus élevés peuvent rendre les nouveaux projets de logement plus difficiles. Si moins de logements sont construits ou si les projets sont achevés plus tard, l’offre locative reste tendue.

Ce que les hausses de taux signifient pour les bailleurs et investisseurs

Pour les propriétaires, bailleurs et investisseurs, des taux en hausse peuvent renchérir le financement. Cela peut créer une pression pour compenser partiellement les coûts plus élevés par les loyers, les charges ou les futurs loyers proposés.

En même temps, des taux plus élevés modifient les calculs de rendement. Certains investisseurs deviennent plus prudents, achètent moins ou reportent des projets. D’autres conservent leurs biens immobiliers parce qu’ils recherchent des revenus locatifs stables à long terme, une protection par valeur réelle et de bons emplacements.

Pour les locataires, cela signifie que l’effet des hausses de taux n’est pas identique partout. Dans un marché tendu, les coûts du logement peuvent continuer à augmenter même si les investisseurs deviennent plus prudents. Dans les régions avec davantage d’offre, l’effet peut être nettement plus faible.

Baux existants : bien vérifier la base de départ

Pour les baux existants, le taux de référence actuel n’est pas le seul élément pertinent. Il faut savoir sur quel taux de référence repose le loyer actuel. Cette information se trouve souvent dans le contrat de bail ou dans le dernier avis d’adaptation de loyer.

Si le loyer actuel repose déjà sur le taux de référence actuel, un taux inchangé ne crée pas de nouveau droit à une hausse ou à une baisse. Si, en revanche, le loyer repose encore sur une base de taux de référence plus élevée, une demande de baisse peut exister selon la situation.

Les locataires devraient donc vérifier les valeurs de départ utilisées dans chaque avis : taux de référence, niveau d’indice, base de coûts, charges, réserves et éventuels investissements.

Nouveaux baux : les hausses de taux agissent différemment

Pour les nouveaux baux, la situation est différente de celle des baux existants. Les loyers proposés sont davantage influencés par le marché, la demande, le taux de vacance, l’emplacement, la qualité du logement et la disposition à payer.

Si les hausses de taux rendent l’achat plus difficile, la demande locative peut augmenter. Dans les régions tendues, cela peut conduire à des loyers proposés plus élevés. Dans les régions avec plus de choix ou une demande plus faible, l’effet peut être nettement moindre.

Toute personne qui cherche un nouvel appartement devrait donc comparer non seulement le loyer, mais aussi les charges, les délais de résiliation, la base de loyer, le taux de référence, le type de contrat, l’indexation, les loyers échelonnés et les rénovations prévues.

Que peuvent faire les locataires en cas de hausse de loyer ?

Lorsqu’une hausse de loyer arrive, les locataires devraient d’abord rester calmes et la vérifier systématiquement. Les points importants sont le formulaire officiel, la motivation, la notification, le terme de résiliation, le calcul et le délai de contestation.

Une hausse peut être problématique si elle n’est pas notifiée sur le formulaire officiel, si elle est motivée de manière peu claire, si elle utilise de mauvais taux de référence, si plusieurs motifs ne sont pas clairement séparés ou si elle n’a pas été notifiée dans les délais.

Les personnes qui ne sont pas d’accord avec la hausse peuvent la contester dans les 30 jours suivant sa réception auprès de l’autorité de conciliation compétente. En cas d’incertitude, un examen rapide est utile, car un délai manqué peut rendre la hausse effective.

Étape par étape : comment vérifier les hausses de taux en tant que locataire

1. Vérifier si une hausse de loyer formelle a réellement été communiquée.
2. Contrôler si le formulaire officiel a été utilisé.
3. Vérifier la date de notification, le délai de résiliation et le prochain terme de résiliation.
4. Trouver la base de loyer précédente dans le contrat de bail ou la dernière adaptation.
5. Considérer séparément taux de référence, renchérissement, hausses de coûts et charges.
6. Demander un calcul si la motivation n’est pas claire.
7. Noter le délai de 30 jours pour une éventuelle contestation.
8. En cas d’incertitude, contacter l’autorité de conciliation, l’association des locataires ou un spécialiste juridique.

Modèle de texte : demander le calcul d’une hausse de loyer

Le texte suivant peut servir de modèle et devrait être adapté au cas concret.

Objet : Question concernant la hausse de loyer annoncée

Madame, Monsieur,

J’ai reçu votre avis de hausse de loyer pour l’appartement situé à
[adresse].

Afin que je puisse vérifier et comprendre l’adaptation, je vous prie de bien
vouloir me transmettre un calcul détaillé de la hausse. Je vous remercie
notamment de préciser les points suivants :

- ancienne base de taux de référence de mon loyer
- taux hypothécaire de référence actuellement appliqué
- renchérissement et base d’indice pris en compte
- hausses de frais d’entretien et d’exploitation invoquées
- éventuels investissements créant une plus-value
- effets sur le loyer net et les charges
- date à partir de laquelle le nouveau loyer doit s’appliquer

Je vous remercie par avance pour votre réponse.

Meilleures salutations
[nom]

Exemples pratiques

Check-list : vérifier hausses de taux et loyer

Questions fréquentes sur les hausses de taux et les loyers