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Quel logement puis-je me permettre en Suisse ? Calculer le revenu, les fonds propres et la capacité financière
Quel peut être le prix d’une maison ou d’un appartement pour que son financement soit accepté par une banque suisse ? La réponse dépend non seulement des fonds propres disponibles, mais aussi de la valeur de nantissement, du revenu brut, des charges théoriques du logement et de la capacité financière à long terme.
Auteur : Nikita von Niederhäuser, expert immobilier UrbanHome | Mise à jour : | Temps de lecture : environ 14 minutes
En bref
Pour un logement occupé par son propriétaire, les banques suisses financent généralement au maximum environ 80 pour cent de la valeur de nantissement. Les acheteurs ont donc habituellement besoin d’au moins 20 pour cent de fonds propres. Au moins 10 pour cent de la valeur de nantissement doivent provenir de moyens qui ne sont pas retirés ou mis en gage auprès du deuxième pilier. Le revenu doit également être suffisant : les intérêts théoriques, l’amortissement ainsi que les frais d’entretien et les charges ne devraient généralement pas dépasser environ un tiers du revenu brut.
Sommaire
Quel logement puis-je me permettre ?
Le prix d’achat maximal n’est pas déterminé par un seul chiffre. Dans la pratique, trois conditions doivent être remplies simultanément. La plus basse de ces trois limites détermine finalement le prix réaliste de la maison ou de l’appartement pouvant être financé.
| Limite | Que vérifie la banque ? | Valeur indicative courante |
|---|---|---|
| Fonds propres | Quelle part du prix d’achat pouvez-vous financer vous-même ? | Généralement au moins 20 pour cent |
| Taux d’avance | Quel peut être le montant de l’hypothèque par rapport à la valeur de nantissement ? | Généralement au maximum environ 80 pour cent |
| Capacité financière | Le revenu suffit-il pour les intérêts, l’amortissement et les charges ? | Généralement au maximum environ 33 pour cent du revenu brut |
Les règles des 20 et 33 pour cent ne garantissent pas l’octroi d’un financement. Les établissements peuvent appliquer des critères internes plus stricts et tenir compte de la solvabilité, de l’âge, de l’emploi, du type de bien, de son état et des engagements existants.
Comment les banques calculent-elles la capacité financière ?
Pour ce calcul, les banques n’utilisent généralement pas le taux hypothécaire actuel. Elles appliquent souvent un taux théorique à long terme d’environ 4,5 à 5 pour cent. Elles vérifient ainsi si le financement resterait supportable en cas de hausse future des taux.
Formule simplifiée
Intérêts hypothécaires théoriques
Hypothèque × environ 5 pour cent
Entretien et charges
Valeur du logement × environ 1 pour cent
Amortissement
Part de l’hypothèque dépassant deux tiers de la valeur de nantissement ÷ 15 ans au maximum
Taux de capacité financière
Total annuel des charges théoriques ÷ revenu brut annuel × 100
Si le résultat atteint environ 33 pour cent ou moins, le financement peut être supportable selon ce calcul simplifié. L’évaluation définitive dépend toutefois des règles de chaque prêteur.
Quel revenu faut-il selon le prix du logement ?
Le tableau suivant applique un calcul simplifié avec 20 pour cent de fonds propres, une hypothèque de 80 pour cent, un taux théorique de 5 pour cent, 1 pour cent de frais d’entretien et de charges, ainsi qu’un amortissement à deux tiers en 15 ans.
| Prix d’achat | Fonds propres | Hypothèque | Charges théoriques annuelles | Revenu brut approximatif |
|---|---|---|---|---|
| CHF 600’000 | CHF 120’000 | CHF 480’000 | CHF 35’300 | CHF 107’000 |
| CHF 800’000 | CHF 160’000 | CHF 640’000 | CHF 47’100 | CHF 143’000 |
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 800’000 | CHF 58’900 | CHF 179’000 |
| CHF 1’200’000 | CHF 240’000 | CHF 960’000 | CHF 70’700 | CHF 214’000 |
| CHF 1’500’000 | CHF 300’000 | CHF 1’200’000 | CHF 88’300 | CHF 268’000 |
Ces exemples sont des estimations sans engagement. Un apport plus élevé réduit l’hypothèque et généralement le revenu nécessaire. Les établissements peuvent utiliser d’autres taux, forfaits de charges, seuils de revenu ou hypothèses d’amortissement.
Quels avoirs peuvent servir de fonds propres ?
Selon la banque, différents éléments de fortune peuvent être reconnus. Leur disponibilité, leur stabilité et leur valeur réalisable sont déterminantes.
- Avoirs bancaires et épargne
- Titres, fonds de placement et autres actifs réalisables
- Avoirs du pilier 3a
- Donations et avances d’hoirie
- Certains prêts accordés par des proches
- Retrait anticipé ou mise en gage de la caisse de pension
- Terrain ou logement existant libre de charges
La norme minimale reconnue impose qu’au moins 10 pour cent de la valeur de nantissement proviennent de moyens extérieurs au deuxième pilier. Selon le montage et la banque, les avoirs du pilier 3a peuvent généralement être pris en compte.
Il est déconseillé d’investir toute sa fortune disponible. Des réserves doivent rester disponibles pour les réparations, les assurances, les impôts, le déménagement et les imprévus.
Que signifie le principe de la valeur la plus basse ?
La banque ne reprend pas automatiquement le prix d’achat convenu comme valeur de nantissement. Lors d’un transfert ordinaire, elle retient en principe le montant le plus faible entre le prix d’achat et la valeur de marché qu’elle a déterminée.
Exemple avec une estimation bancaire inférieure
- Prix d’achat : CHF 1’100’000
- Valeur de nantissement : CHF 1’000’000
- Hypothèque maximale à 80 pour cent : CHF 800’000
- Fonds propres nécessaires : CHF 300’000
La différence de CHF 100’000 entre le prix d’achat et la valeur de nantissement doit être financée par des fonds propres supplémentaires ne provenant pas du deuxième pilier. Un prix nettement supérieur à l’estimation bancaire augmente donc fortement l’apport nécessaire.
Quel revenu la banque prend-elle en compte ?
La banque évalue non seulement le montant du revenu, mais aussi sa stabilité et sa durabilité. Un salaire fixe est généralement traité différemment d’un revenu irrégulier ou fluctuant.
- Salaire brut fixe provenant d’une activité salariée
- Revenu des deux partenaires lorsque tous deux participent au financement
- Bonus et commissions souvent partiellement ou selon une moyenne pluriannuelle
- Revenu d’une activité indépendante sur la base de plusieurs comptes annuels
- Revenus locatifs ou accessoires s’ils sont durables et documentés
Les leasings, crédits privés, pensions alimentaires et autres engagements durables peuvent réduire la capacité financière. Une réduction prévue du taux d’activité ou une baisse prévisible du revenu peut également être prise en compte.
Utiliser la caisse de pension ou le pilier 3a
Les avoirs de prévoyance peuvent faciliter l’achat. Pour le deuxième pilier, un retrait anticipé ou une mise en gage sont possibles. Ces fonds ne peuvent en principe servir qu’à un logement principal occupé par son propriétaire, et non à une résidence secondaire ordinaire ou à un immeuble de rendement.
Le montant minimal d’un retrait anticipé de la caisse de pension est de CHF 20’000. Le retrait peut réduire les prestations futures de vieillesse, de décès ou d’invalidité et entraîne un impôt distinct. Des limites supplémentaires s’appliquent dès l’âge de 50 ans.
En cas de mise en gage, le capital reste d’abord dans la caisse de pension. L’hypothèque demeure toutefois plus élevée, ce qui peut renforcer les exigences de revenu. Les conséquences à long terme des deux solutions doivent donc être comparées.
Ne pas oublier les frais d’achat et les réserves
Les fonds propres nécessaires ne couvrent pas automatiquement tous les frais liés à l’achat. D’autres dépenses peuvent survenir selon le canton, la commune et le contrat.
- Frais de notaire et d’inscription au registre foncier
- Droits de mutation ou taxes cantonales comparables
- Frais liés à la cédule hypothécaire et au financement
- Estimation du bien et contrôles professionnels
- Déménagement, assurances et premiers achats
- Rénovations immédiates ou améliorations énergétiques
- Versements au fonds de rénovation d’une propriété par étages
Ces dépenses ne sont souvent pas entièrement financées par l’hypothèque. Elles doivent donc être prévues sous forme de réserve liquide supplémentaire.
Que devient la capacité financière après la retraite ?
Le financement doit rester supportable aujourd’hui comme après la retraite. Les revenus diminuant souvent à ce moment-là, la banque peut également examiner les rentes attendues lorsque les acheteurs sont plus âgés ou proches de la retraite.
Il est possible d’apporter davantage de fonds propres, d’amortir plus rapidement, de réduire l’hypothèque ou d’acheter un bien moins cher. Il reste essentiel de conserver suffisamment de liquidités pour l’entretien et les rénovations importantes.
Comment augmenter le budget d’achat possible ?
Apporter davantage de fonds propres
Une hypothèque plus basse réduit les intérêts théoriques et peut améliorer la capacité financière. Une réserve suffisante doit toutefois être conservée.
Réduire le prix d’achat
Une région moins chère, une surface plus petite ou moins d’espaces annexes peuvent réduire considérablement le revenu nécessaire.
Réduire les engagements existants
Les leasings, crédits privés et autres engagements réguliers peuvent peser sur le calcul de la capacité financière.
Comparer plusieurs prêteurs
Les banques et les autres prêteurs hypothécaires n’utilisent pas exactement les mêmes modèles d’estimation et de capacité financière.
Liste de contrôle pour déterminer un budget réaliste
- Calculer les fonds propres librement disponibles
- Présenter séparément le pilier 3a et la caisse de pension
- Définir la réserve liquide nécessaire après l’achat
- Documenter le revenu brut et les revenus variables
- Inclure les leasings, crédits et pensions alimentaires
- Tester la capacité financière avec un taux de 4,5 à 5 pour cent
- Prévoir des frais réalistes d’entretien et de charges
- Vérifier les frais d’achat dans le canton concerné
- Calculer la capacité financière après la retraite
- Obtenir une confirmation de financement avant tout engagement
Questions fréquentes sur la capacité financière
Combien de fonds propres faut-il en Suisse ?
Les prêteurs demandent généralement au moins 20 pour cent de fonds propres. Au moins 10 pour cent de la valeur de nantissement doivent provenir de moyens extérieurs au deuxième pilier.
Quel revenu faut-il pour un logement de CHF 1 million ?
Avec 20 pour cent de fonds propres et les hypothèses théoriques habituelles, le ménage a besoin d’un revenu brut annuel d’environ CHF 178’000 à CHF 180’000.
Pourquoi le taux hypothécaire actuel n’est-il pas utilisé ?
La banque applique un taux de sécurité plus élevé afin de tester si le financement resterait supportable en cas de hausse future des taux.
Le pilier 3a peut-il servir de fonds propres ?
Oui. Les avoirs du pilier 3a peuvent être retirés ou mis en gage pour un logement occupé par son propriétaire. Le traitement exact dépend du prêteur et du montage.
Que se passe-t-il si l’estimation bancaire est inférieure ?
Si la valeur de nantissement est inférieure au prix d’achat, la différence doit être financée par des fonds propres supplémentaires ne provenant pas du deuxième pilier.
Vingt pour cent de fonds propres suffisent-ils toujours ?
Non. Le revenu, la capacité financière, la solvabilité, la valeur du bien, l’amortissement et la stabilité à long terme doivent aussi satisfaire la banque.
Trouver un logement correspondant à votre budget
Une fois le prix d’achat réaliste déterminé, vous pouvez rechercher de manière ciblée des maisons et des appartements en propriété.
Sources et date des informations
État des informations : 30 juillet 2026. Les conditions réelles dépendent de la banque, du bien, du canton et de la situation personnelle.
- Association suisse des banquiers / FINMA : exigences minimales relatives aux financements hypothécaires
- Association suisse des banquiers / FINMA : directives concernant l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier
- Communication FINMA sur la surveillance 02/2025
- Office fédéral des assurances sociales : encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle
- UBS : capacité financière d’une hypothèque
Ce guide fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil individuel en financement, prévoyance, droit ou fiscalité.