La valeur locative disparaît en 2029 : qui gagne et qui perd ?
À partir de 2029, la valeur locative sera supprimée en Suisse. Pour de nombreux propriétaires, le revenu imposable diminuera – mais d’importantes possibilités de déduction disparaîtront également.
En bref
La valeur locative sera supprimée au 1er janvier 2029. Les propriétaires n’auront donc plus à imposer comme revenu la valeur locative fictive de leur appartement ou de leur maison occupé par eux-mêmes. En contrepartie, des déductions centrales seront supprimées ou réduites, notamment pour l’entretien et les intérêts hypothécaires. Les gagnants et les perdants dépendront donc fortement de l’hypothèque, du niveau des taux, du besoin de rénovation, du canton et de la situation fiscale personnelle.
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est un revenu fictif provenant d’un logement en propriété occupé par son propriétaire. Toute personne vivant dans son propre appartement ou sa propre maison devait jusqu’ici déclarer cette valeur locative calculée comme revenu. En contrepartie, les propriétaires pouvaient déduire certains coûts, comme les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien.
Le système est controversé en Suisse depuis de nombreuses années. Les partisans de la suppression y voient une simplification et un allégement pour les propriétaires. Les critiques mettent en garde contre des pertes de recettes fiscales, des effets de répartition et des désavantages pour les ménages avec une hypothèque élevée ou d’importants besoins de rénovation.
Ce qui s’appliquera dès 2029
À partir du 1er janvier 2029, l’imposition de la valeur locative sur les logements en propriété occupés par leur propriétaire sera supprimée. Cela concerne les résidences principales et les résidences secondaires. En parallèle, les possibilités de déduction existantes seront fortement limitées ou supprimées.
Qui gagne et qui perd ?
Gagnants
Les propriétaires avec une faible hypothèque, peu d’intérêts hypothécaires et un faible besoin de rénovation profitent particulièrement, car la valeur locative disparaît et ils perdent peu de déductions.
Effet mixte
Les nouveaux acquéreurs profitent de la déduction pour primo-acquéreurs, mais perdent à long terme une grande partie de la déduction des intérêts hypothécaires.
Perdants
Les ménages avec une hypothèque élevée, des intérêts importants ou de grandes rénovations perdent des déductions importantes et peuvent être fiscalement moins avantagés.
La réforme n’a pas le même effet pour tout le monde. Lorsque les taux hypothécaires sont bas, davantage de ménages en profitent, car la perte des déductions d’intérêts pèse moins lourd. Lorsque les taux sont plus élevés, la perte des déductions peut avoir un effet plus marqué. Ce n’est donc pas seulement le montant de la valeur locative qui est déterminant, mais aussi le financement personnel.
Aujourd’hui et dès 2029 en comparaison
| Aspect | Jusqu’à fin 2028 | Dès 2029 |
|---|---|---|
| Valeur locative | Imposée comme revenu pour les logements en propriété occupés par leur propriétaire | Supprimée pour les logements en propriété occupés par leur propriétaire |
| Frais d’entretien | Déductibles selon la situation | En principe plus déductibles pour les logements en propriété occupés par leur propriétaire |
| Intérêts hypothécaires | Déductibles plus largement, selon le droit fiscal et la situation individuelle | Fortement limités ; surtout proportionnels pour les biens loués ou affermés |
| Primo-acquéreurs | Pas de déduction spécifique liée au changement de système | Déduction temporaire et plafonnée des intérêts hypothécaires pour primo-acquéreurs |
| Résidences secondaires | La valeur locative est également prise en compte | La valeur locative disparaît, mais les cantons peuvent introduire un impôt immobilier |
| Rénovations | Les déductions d’entretien et certaines déductions énergétiques peuvent être pertinentes | Les déductions disparaissent largement pour les logements en propriété occupés par leur propriétaire ou sont limitées au niveau cantonal |
Étape par étape : comment les propriétaires peuvent se préparer à 2029
- Réunir la valeur locative actuelle, le revenu imposable et les déductions utilisées jusqu’ici.
- Examiner l’hypothèque, le taux d’intérêt, les échéances et les amortissements prévus.
- Planifier de manière réaliste les besoins d’entretien et de rénovation jusqu’en 2029.
- Faire calculer si les rénovations sont fiscalement plus avantageuses avant ou après le changement de système.
- En cas d’hypothèque élevée, vérifier l’effet de la suppression de la déduction des intérêts hypothécaires.
- Pour les résidences secondaires, clarifier si le canton prévoit un impôt immobilier spécial.
- Pour les primo-acquéreurs, vérifier si la déduction temporaire des intérêts hypothécaires est pertinente.
- Coordonner la stratégie hypothécaire, l’amortissement et la planification fiscale avec des spécialistes.
Questions de contrôle : vais-je gagner ou perdre dès 2029 ?
Les questions suivantes aident les propriétaires, les acheteurs et les conseillers à évaluer la réforme.
Questions de contrôle sur la suppression de la valeur locative
1. Quelle est ma valeur locative actuelle ?
2. Quel est le montant annuel de mes intérêts hypothécaires ?
3. Quels frais d’entretien ai-je régulièrement déduits jusqu’ici ?
4. De grandes rénovations ou rénovations énergétiques sont-elles prévues ?
5. Mon hypothèque est-elle élevée ou faible par rapport à la valeur du bien ?
6. Suis-je primo-acquéreur d’un logement en propriété occupé par moi-même ?
7. Possédé-je une résidence secondaire dans un canton touristique ?
8. Comment mon revenu imposable change-t-il sans valeur locative et sans les déductions actuelles ?
9. Devrais-je regrouper des travaux d’entretien avant 2029 ?
10. Ma stratégie d’amortissement correspond-elle encore au nouveau système ?Exemples pratiques
Exemple 1 : couple retraité avec une faible hypothèque
Un couple retraité vit dans sa propre maison et a fortement amorti son hypothèque. Jusqu’ici, la valeur locative augmentait le revenu imposable, tandis que seuls de faibles intérêts hypothécaires pouvaient être déduits. Dès 2029, ce couple devrait plutôt profiter de la réforme, à condition qu’aucune déduction d’entretien importante ne disparaisse.
Exemple 2 : jeune famille avec une hypothèque élevée
Une famille a récemment acheté un logement en propriété et financé une grande partie par une hypothèque. La suppression de la valeur locative apporte un allégement, mais la déduction des intérêts hypothécaires sera en même temps fortement limitée. Selon le niveau des taux et la déduction pour primo-acquéreurs, la réforme peut être neutre, positive ou négative pour cette famille.
Check-list : ce que les propriétaires devraient vérifier avant 2029
Questions fréquentes sur la suppression de la valeur locative
Résumé
Avec la suppression de la valeur locative dès 2029, l’imposition de la propriété du logement en Suisse change fondamentalement. Les propriétaires avec une faible hypothèque, des intérêts hypothécaires bas et peu de besoins d’entretien font plutôt partie des gagnants. Les ménages avec une hypothèque élevée, des intérêts importants, de grandes rénovations ou des résidences secondaires dans des cantons introduisant un nouvel impôt immobilier peuvent perdre. Le facteur décisif n’est donc pas seulement le titre politique, mais le calcul individuel : valeur locative, déductions, hypothèque, niveau des taux, besoin de rénovation et règles cantonales doivent être évalués ensemble.