Wo Immobilien in den Schweizer Alpen noch bezahlbar sind
In den bekanntesten Schweizer Ferienorten haben sich Wohnungen und Chalets stark verteuert, doch ausserhalb der Prestigedestinationen gibt es weiterhin Gemeinden mit deutlich tieferen Quadratmeterpreisen. Besonders Airolo, Glarus Süd, Ernen, Leukerbad, Goms, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann und Leysin liegen nach aktuellen Modellwerten unter dem Schweizer Durchschnitt.
Autor: Nikita von Niederhäuser , Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert am: · Lesezeit: ca. 18 Minuten
Der Schweizer Alpenimmobilienmarkt ist zweigeteilt
Internationale Spitzenorte erreichen Preisniveaus, die mit normalen Schweizer Wohneigentumsmärkten kaum noch vergleichbar sind.
UBS nennt für hochwertige Ferienwohnungen ungefähr CHF 25’000 pro Quadratmeter in Gstaad, CHF 24’000 im Engadin und in St. Moritz, CHF 23’500 in Verbier, CHF 22’000 in Andermatt und CHF 21’000 in Zermatt.
| Marktgruppe | Beispiele | Einordnung |
|---|---|---|
| Internationale Spitzenmärkte | Gstaad, St. Moritz, Verbier, Andermatt, Zermatt | Über CHF 20’000 pro m² im gehobenen Ferienwohnungssegment. |
| Teure etablierte Destinationen | Davos/Klosters, Arosa, Flims/Laax, Lenzerheide, Jungfrau-Region | Gemäss UBS etwa CHF 16’000 bis 18’000 pro m². |
| Vergleichsweise günstigere Ferienmärkte | Goms, Evolène, Leukerbad, Wildhaus, Leysin-Les Mosses, Elm/Braunwald | Deutlich tiefer, aber Objektqualität und Zweitwohnungsstatus können grosse Aufschläge bewirken. |
| Alpengemeinden ausserhalb grosser Resortmarken | Airolo, Glarus Süd, Ernen und weitere Tal- oder Regionalzentren | Teilweise weit unter dem Schweizer Gemeinde-Durchschnitt. |
Wichtig: Ein Gemeinde-Durchschnittspreis und der Preis einer hochwertigen Ferienwohnung messen nicht dasselbe. Eine renovierte Zweitwohnung direkt an der Bergbahn kann doppelt so teuer sein wie ein älteres Erstwohnungsobjekt im gleichen Gemeindegebiet.
Wo die Durchschnittswerte noch tiefer sind
Die folgende Tabelle verwendet modellierte Durchschnittspreise von RealAdvisor. Das Modell kombiniert Inserate, historische Verkäufe, professionelle Bewertungen und Geodaten.
Die Schätzung für 80 Quadratmeter ist eine reine Multiplikation und enthält weder Notariatskosten noch Steuern, Renovationen, Parkplatz oder Möblierung.
| Gemeinde | Durchschnitt pro m² | Rechnerischer Wert für 80 m² | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Airolo (TI) | CHF 3’969 | ca. CHF 317’520 | Sehr tiefer Vergleichswert; Gotthardlage, ältere Bausubstanz genau prüfen. |
| Glarus Süd (GL) | CHF 4’559 | ca. CHF 364’720 | Grosse Gemeinde mit deutlichen Unterschieden zwischen Talorten und Ferienlagen. |
| Ernen (VS) | CHF 5’050 | ca. CHF 404’000 | Historische Dorfstruktur und Nähe zur Aletsch- und Gomsregion. |
| Leukerbad (VS) | CHF 5’342 | ca. CHF 427’360 | Thermal- und Bergdestination; Zustand und Erneuerungsfonds prüfen. |
| Goms (VS) | CHF 5’742 | ca. CHF 459’360 | Langlauf- und Ganzjahresregion; Mikrolagen und Erreichbarkeit unterscheiden sich. |
| Evolène (VS) | CHF 6’020 | ca. CHF 481’600 | Authentische Walliser Destination mit tieferem Preisniveau als die Top-Resorts. |
| Wildhaus-Alt St. Johann (SG) | CHF 6’380 | ca. CHF 510’400 | Ostschweizer Ferienregion mit Zürich-Nähe und wachsender Ganzjahresnachfrage. |
| Leysin (VD) | CHF 6’625 | ca. CHF 530’000 | Waadtländer Bergort mit Bahnanschluss und internationaler Ausrichtung. |
| Obersaxen Mundaun (GR) | CHF 7’727 | ca. CHF 618’160 | Noch unter dem Schweizer Mittel, aber gute Ferienlagen können deutlich teurer sein. |
| Schweiz | CHF 7’904 | ca. CHF 632’320 | Vergleichswert über alle Gemeinden und unterschiedliche Immobilientypen. |
Die Tabelle ist eine Suchhilfe, keine Bewertung eines konkreten Objekts. Innerhalb derselben Gemeinde können Aussicht, Besonnung, Baujahr, Renovationsstand, Erreichbarkeit, Einstellplatz und rechtlich zulässige Nutzung Preisunterschiede von mehreren tausend Franken pro Quadratmeter verursachen.
Welche Alpenregionen sind für preisbewusste Käufer interessant?
Airolo und obere Leventina
Bahn- und Autobahnanschluss am Gotthard, alpine Landschaft und sehr tiefes durchschnittliches Preisniveau. Gebäudealter, energetischer Zustand, Schneelast und Feuchtigkeit sollten besonders geprüft werden.
Glarus Süd und Elm/Braunwald
Die grosse Gemeinde verbindet erschwinglichere Talorte mit touristischen Lagen. Nähe zur Bergbahn, Aussicht und Zweitwohnungsstatus können die Preise jedoch deutlich erhöhen.
Ernen und Goms
Historische Dörfer, Langlauf, Wandern und Nähe zur Aletschregion. Anreisezeit, saisonale Nachfrage und ältere Bausubstanz sind wichtige Prüfpunkte.
Leukerbad
Thermalangebot und Bergtourismus treffen auf relativ tiefe Durchschnittswerte. Bei Stockwerkeigentum sind Erneuerungsfonds, Lift, Fassade, Flachdach und gemeinschaftliche Anlagen besonders wichtig.
Evolène und Seitentäler
Traditionelle Walliser Dorfstrukturen und ein günstigeres Preisniveau. Der kleine Markt kann jedoch zu weniger Auswahl und längeren Wiederverkaufszeiten führen.
Wildhaus-Alt St. Johann
Aus der Deutschschweiz gut erreichbar und ganzjährig nutzbar. Besonders gute Objekte können bereits deutlich über dem Gemeinde-Mittel liegen.
Leysin-Les Mosses
Berglage, Bahnanschluss, Schulen und internationale Gäste. Wohnungen sind günstiger als in vielen Westschweizer Spitzenorten, die Preise steigen jedoch weiter.
Obersaxen Mundaun und Surselva
Im nationalen Vergleich knapp unter dem Mittel. Gute Ski-in/Ski-out-Lagen und Neubauten können deutlich teurer sein als ältere Wohnungen in weniger zentralen Fraktionen.
Warum bleiben manche Alpenorte günstiger?
Tiefe Preise bedeuten nicht automatisch schlechte Lagen. Häufig fehlt vor allem die internationale Luxusnachfrage, während andere Standortqualitäten durchaus attraktiv sein können.
Weniger Prestige
Geringere internationale Bekanntheit, weniger Luxusnachfrage und weniger Prestigeprojekte.
Ältere Bausubstanz
Mehr ältere Wohnungen und Häuser mit Sanierungsbedarf drücken den Durchschnittspreis.
Grössere Distanz
Kleinere Skigebiete oder längere Reisezeiten zu grossen Zentren begrenzen die Nachfrage.
Kleinere Marktliquidität
Ein kleinerer Käuferkreis kann die Wiederverkaufszeit verlängern und begrenzt teilweise die Preisentwicklung.
Erstwohnung, Zweitwohnung oder touristisch bewirtschaftetes Objekt?
Der gleiche Grundriss kann je nach Nutzungsstatus einen anderen Marktwert haben. Käufer müssen deshalb vor einer Reservation klären, wie das Objekt rechtlich genutzt werden darf.
| Status | Typische Nutzung | Wichtige Prüfung |
|---|---|---|
| Erstwohnung | Dauerhafter Hauptwohnsitz | Wohnsitzpflicht und kommunale Kontrolle. |
| Freie Zweitwohnung | Eigennutzung als Ferien- oder Wochenendwohnung | Bestehende Nutzungsfreiheit und Eintragungen prüfen. |
| Touristisch bewirtschaftete Wohnung | Vermietung über Betreiber oder Vermietungspool | Eigennutzungswochen, Betreibervertrag, Gebühren und Renditeverteilung. |
| Altrechtliche Wohnung | Vor Einführung der Beschränkung bewilligtes Objekt | Baubewilligung, Umbaugeschichte und aktuelle Nutzungsauflagen prüfen. |
Formulierungen wie «ideal als Ferienwohnung» sind kein rechtlicher Nachweis. Massgebend sind Grundbuch, Baubewilligung, Nutzungsauflagen und die Auskunft der Gemeinde.
Was das Zweitwohnungsgesetz für Käufer bedeutet
In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent dürfen grundsätzlich keine neuen unbewirtschafteten Zweitwohnungen mehr bewilligt werden.
Ende März 2026 zählte das Bundesamt für Raumentwicklung 331 solche Gemeinden.
Wie hoch ist der aktuelle Zweitwohnungsanteil?
Welcher Nutzungsstatus gilt für das konkrete Objekt?
Besteht eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung?
Darf die Wohnung dauerhaft oder kurzfristig vermietet werden?
Welche Regeln gelten bei Umbau oder Erweiterung?
Das Zweitwohnungsgesetz ist kein vollständiges Kaufverbot. Bestehende Zweitwohnungen können grundsätzlich handelbar sein, und touristisch bewirtschaftete Modelle sind unter Voraussetzungen möglich. Entscheidend ist immer der Status des konkreten Objekts.
Lex Koller: Einschränkungen für Käufer aus dem Ausland
Personen im Ausland benötigen je nach Wohnsitz, Staatsangehörigkeit und Objekt eine Bewilligung. Für Ferienwohnungen gelten Kontingente und weitere Voraussetzungen.
Die Regeln sollten vor Vertragsunterzeichnung mit der kantonalen Bewilligungsbehörde oder einem Notariat geklärt werden.
Der Bundesrat eröffnete am 15. April 2026 eine Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller. Diese Revision war am 30. Juli 2026 noch nicht geltendes Recht.
Ferienwohnungen werden strenger finanziert
Häufig mehr Eigenkapital nötig
Ferienobjekte werden meist vorsichtiger finanziert als ein selbst bewohnter Hauptwohnsitz.
Oft nur 60 bis 75 Prozent
Anbieterabhängig kann die maximale Belehnung deutlich unter jener eines Hauptwohnsitzes liegen.
Keine WEF-Finanzierung
Für Ferienwohnungen kann die Wohneigentumsförderung der Pensionskasse grundsätzlich nicht verwendet werden.
Hauptwohnung zählt mit
Bei der Tragbarkeit werden bestehende Belastungen der Hauptwohnung und andere Verpflichtungen berücksichtigt.
Vorsicht bei schwer verkäuflichen Objekten
Ältere, abgelegene oder wenig liquide Objekte können von der Bank konservativer bewertet werden.
Mieteinnahmen konservativ rechnen
Erwartete Ferienmieten werden von Banken nicht immer vollständig als Einkommen angerechnet.
PostFinance nennt für Ferienobjekte eine maximale Belehnung von 75 Prozent. Andere Anbieter können mehr Eigenkapital verlangen. Eine Finanzierungsbestätigung sollte deshalb vor einer verbindlichen Reservation eingeholt werden.
Nicht nur der Kaufpreis: die vollständigen Kosten
| Kostenblock | Typische Bestandteile |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer je nach Kanton und Finanzierungskosten. |
| Stockwerkeigentum | Verwaltung, Heizung, Lift, Schneeräumung, Hauswart, Erneuerungsfonds und Sonderumlagen. |
| Gebäudeunterhalt | Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Feuchtigkeit und energetische Sanierung. |
| Nutzung | Anreise, Parkplatz, Möblierung, Internet, Reinigung und Leerstandszeiten. |
| Vermietung | Plattform, Betreiber, Schlüsselservice, Reinigung, Wäsche, Kurtaxe und Verwaltung. |
| Steuern | Vermögen, Ertrag oder Eigenmietwert bis 2028 sowie mögliche Objektsteuer ab 2029. |
Ab 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften abgeschafft. Kantone können gleichzeitig eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen.
Standort-, Klima- und Wiederverkaufsrisiken
Ein tiefer Kaufpreis ist nur dann attraktiv, wenn Lage, Gebäude und langfristige Nutzbarkeit ebenfalls zum Käuferprofil passen.
Ganzjahresqualität
Wandern, Bike-Angebot, Kultur, Thermalbad, Bahnanschluss und Sommerattraktivität können langfristig wichtiger werden als reine Schneesicherheit.
Naturgefahren
Lawinen, Hochwasser, Rutschungen und Steinschlag über kantonale Gefahrenkarten prüfen.
Marktliquidität
In kleinen Orten gibt es weniger Transaktionen. Ein günstiger Kauf kann beim Wiederverkauf länger dauern.
Erreichbarkeit
Bahnanschluss, wintertaugliche Zufahrt, Parkplatz und Reisezeit beeinflussen Eigennutzung, Vermietbarkeit und Wiederverkauf.
Welche Region passt zu welchem Käuferprofil?
| Käuferprofil | Mögliche Regionen | Priorität |
|---|---|---|
| Sehr tiefes Budget | Airolo, Glarus Süd, einzelne Orte in Ernen/Goms | Sanierungsbedarf und Wiederverkauf besonders genau prüfen. |
| Deutschschweizer Wochenendnutzung | Wildhaus-Alt St. Johann, Glarus Süd, Hasliberg | Kurze Anreise und Ganzjahresangebot. |
| Walliser Berg- und Langlaufferien | Goms, Ernen, Evolène, Leukerbad | Objektstatus, Dorfteil und Winterzugang. |
| Westschweizer Bahnanschluss | Leysin und Les Mosses | Erreichbarkeit, internationale Nachfrage und Mietpotenzial. |
| Graubünden unter Top-Resort-Preisen | Obersaxen Mundaun, Disentis, Savognin | Mikrolage und Abstand zu Bergbahnen. |
| Späterer Hauptwohnsitz | Orte mit Bahn, Einkauf, Medizin und Ganzjahresleben | Alltagsinfrastruktur wichtiger als reine Ferienattraktivität. |
Schritten zur passenden Alpenimmobilie
Gesamtbudget inklusive mindestens 25 bis 30 Prozent Eigenmittel und Kaufnebenkosten festlegen.
Klären, ob Hauptwohnsitz, freie Zweitwohnung oder vermietetes Ferienobjekt gesucht wird.
Regionen nach Reisezeit, Ganzjahresangebot und Infrastruktur vergleichen.
Gemeinde-Durchschnittswerte nur als ersten Filter verwenden.
Zweitwohnungsstatus und Lex-Koller-Fragen vor einer Reservation abklären.
Grundbuch, Pläne, Baubewilligungen und Nutzungsauflagen prüfen.
Bei Stockwerkeigentum Protokolle, Reglement und Erneuerungsfonds analysieren.
Gebäudezustand und energetischen Sanierungsbedarf fachlich beurteilen.
Naturgefahren, Winterzugang, Parkplatz und Schneeräumung prüfen.
Vermietungserträge konservativ und nach allen Kosten berechnen.
Steuerrechnung bis 2028 und ab 2029 simulieren.
Finanzierung schriftlich bestätigen lassen.
Vergleichsobjekte in derselben Mikrolage besichtigen.
Kaufvertrag vor der öffentlichen Beurkundung prüfen lassen.
Ist die günstige Alpenimmobilie wirklich ein guter Kauf?
Preis mit Objekten derselben Mikrolage verglichen
Eigenmittel für Ferienobjekt bestätigt
Kaufnebenkosten separat reserviert
Finanzierungsbestätigung vorhanden
Tragbarkeit inklusive Hauptwohnsitz gerechnet
Keine unsicheren Mieteinnahmen vorausgesetzt
Renovationsreserve eingeplant
Steuerszenario ab 2029 geprüft
Erst- oder Zweitwohnungsstatus bestätigt
Nutzungsauflagen im Grundbuch geprüft
Gemeindeauskunft eingeholt
Lex Koller geklärt, falls relevant
Kurzzeitvermietung zulässig
STWE-Reglement gelesen
Baubewilligungen und Umbauten vollständig
Betreibervertrag geprüft
Erneuerungsfonds und Protokolle geprüft
Heizung, Dach und Fassade beurteilt
Feuchtigkeit und Wärmedämmung kontrolliert
Naturgefahrenkarte geprüft
Winterzugang und Parkplatz geklärt
Ganzjahresinfrastruktur getestet
Reisezeit realistisch beurteilt
Wiederverkaufsszenario durchgerechnet
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Alle Ratgeber zum Immobilienkauf
Quellen und Datenstand
Der Artikel berücksichtigt den bis zum 30. Juli 2026 verfügbaren Datenstand. Preisangaben sind Modell- oder Segmentwerte und ersetzen keine Bewertung eines konkreten Objekts.
- UBS Swiss Alpine Property Focus 2026
- UBS Medienmitteilung: Alpine Ferienwohnungen 2026
- RealAdvisor: Immobilienpreise Schweiz, Juli 2026
- ARE: Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen
- ARE: Zweitwohnungsgesetz und Ausnahmen
- Bundesamt für Justiz: Revision Lex Koller
- PostFinance: Finanzierung von Ferienobjekten
- Raiffeisen: Wohneigentumsförderung
- EFD: Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 und mögliche Objektsteuer
- ch.ch: Zweit- oder Ferienwohnung kaufen
Häufige Fragen zu bezahlbaren Immobilien in den Schweizer Alpen
Die wichtigsten Antworten kompakt erklärt.
Bezahlbar ist relativ. In diesem Artikel gelten vor allem Gemeinden als vergleichsweise günstig, deren modellierte Durchschnittspreise unter dem Schweizer Wert von CHF 7’904 pro Quadratmeter liegen oder die innerhalb des alpinen Ferienwohnungsmarkts zur tieferen Preisgruppe gehören.
Zu den vergleichsweise günstigen Gemeinden gehören unter anderem Airolo, Glarus Süd, Ernen, Leukerbad, Goms, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann und Leysin.
Eine reine Multiplikation der Gemeinde-Durchschnittswerte ergibt ungefähr CHF 318’000 in Airolo, CHF 365’000 in Glarus Süd, CHF 404’000 in Ernen, CHF 427’000 in Leukerbad und CHF 459’000 in Goms.
Gemeinde-Durchschnittswerte umfassen unterschiedliche Objektarten und Lagen. Hochwertige Ferienwohnungen in touristischen Destinationen können deutlich teurer sein als der Durchschnitt der gesamten Gemeinde.
Airolo bietet alpines Wohnen und eine gute Verkehrslage, erreicht aber nicht die internationale Nachfrage und das Prestige der bekanntesten Resorts.
Im Vergleich zu den teuersten Walliser Destinationen sind diese Regionen weiterhin deutlich günstiger. Besonders gute Objekte können jedoch klar über dem Gemeinde-Durchschnitt liegen.
Nein. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen grundsätzlich keine neuen unbewirtschafteten Zweitwohnungen bewilligt werden.
Je nach Staatsangehörigkeit, Wohnsitz und Objekt ist eine Bewilligung nach Lex Koller erforderlich. Die kantonale Bewilligungsbehörde oder ein Notariat sollte vor dem Kauf verbindlich angefragt werden.
Banken verlangen häufig mehr Eigenkapital als beim Hauptwohnsitz. Je nach Anbieter und Objekt sind häufig mindestens 25 bis 30 Prozent, teilweise 30 bis 50 Prozent Eigenmittel erforderlich.
Für eine Ferien- oder Zweitwohnung kann die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge grundsätzlich nicht genutzt werden.
Ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auch auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Gleichzeitig können Kantone eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitwohnungen einführen.
Das hängt von Nutzungsauflage, kommunalem Recht, Stockwerkeigentümerreglement, Bewilligungen und Erwerbsstatus ab.
Wichtig sind Naturgefahrenkarten, Hochwasser, Lawinen, Rutschungen, Steinschlag, Winterzugang, langfristige Schneesicherheit und sommerliche Attraktivität.
Wichtig sind Grundbuchauszug, Nutzungsauflagen, Baubewilligungen, STWE-Reglement, Protokolle, Erneuerungsfonds, Sanierungsplan, Gebäudeversicherung, Energiezustand, Naturgefahren, Steuern, Vermietungsregeln und eine Finanzierungsbestätigung.
Bezahlbare Alpenimmobilien gibt es noch – aber der Preis allein reicht nicht
Bezahlbarere Immobilien gibt es in den Schweizer Alpen weiterhin, meist jedoch ausserhalb der international bekannten Top-Destinationen.
Besonders Airolo, Glarus Süd, Ernen, Leukerbad, Goms, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann und Leysin weisen aktuelle Modellwerte unter dem Schweizer Durchschnitt auf.
Entscheidend sind jedoch auch Erst- oder Zweitwohnungsstatus, Finanzierung, Sanierungsbedarf, Gemeinschaftskosten, Steuern, Naturgefahren, Ganzjahresqualität und Wiederverkauf. Wer diese Faktoren systematisch prüft, kann in kleineren Alpenorten ein deutlich besseres Preis-Leistungs-Verhältnis finden als in Gstaad, St. Moritz, Verbier, Andermatt oder Zermatt.
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